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Ausserordentliche Kündigung aus gesundheitlichen Gründen.

| 16.02.2013 13:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Hallo!
Seit 6 Monaten lebe ich in einer Wohnung, die direkt über einem Bäcker mit Bistro liegt. Ich höre von 4 Uhr morgens bis ca 19 Uhr die Musik (allerdings liegt der Messwert des Schallpegels meist innerhalb der gesetzlichen Grenze), die Kunden und die Tür, die recht laut ist. Hinzu kommt es zu starker Geruchsbildung in der Wohnung.
Ich selbst leide seit Jahren an schwerer Form komplizierter Migräne und habe nach einem ausgedehnten Schlaganfall oft Kopfschmerzen. Desweiteren leide ich zeitweise unter Trigeminusneuralgien. Ich habe Morbus Basedow und habe oft Magen und Darm Problemen, mir ist schnell und häufig übel. Kurzum, die Wohnung, so schön diese auch ist, passt nicht zu mir, da ich Ruhe brauche, wenn es mir schlecht geht. Die Gerüche führen oft zu zusätzlicher Übelkeit und ich kann ihnen nicht entrinnen.
Mein Neurologe riet mir bereits vor Wochen, die Wohnung zu wechseln.
Ich wollte jedoch versuchen, mich an die Umstände zu gewöhnen, da es eine sehr schöne Wohnung ist und mit ihren 4 Zimmern auch bezahlbar für mich (ich habe Kinder und brauche mind. 4Zi)

Mittlerweile bin ich mit den Kräften aber am Ende und muss einsehen, dass ich hier nicht bleiben kann. Da im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, die sagt, dass ich für 5 Jahre auf mein Kündigungsrecht verzichte, kann ich nur mit ärztlichem Attest kündigen. Dieses möchte mein Neurologe mir gerne ausstellen, bittet mich jedoch vorab eine Rechtsauskunft einzuholen, wie so ein Attest aussehen muss, bzw. was darin stehen muss. Und genau das ist meine Frage an Sie.

Mit Dank und freundlichen Grüßen
Jutta

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs muss Ihnen mitteilen, dass Sie mit Ihrem Mietvertrag zu einem Rechtsanwalt vor Ort gehen sollten, damit dieser ihn prüfen kann. Es ist durchaus denkbar, dass die Klausel bezüglich des fünfjährigen Kündigungsverzichts unwirksam ist. Dies lässt sich allerdings nur in der Gesamtschau aller Klauseln, das heißt des ganzen Vertrags, beurteilen.

Ohne Zweifel dürfte ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß §§ 569, 543 BGB nach § 569 Abs. 5 BGB nicht zum Nachteil des Mieters durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden. Zunächst würde hier die außerordentliche Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 BGB aus gesundheitlichen Gründen in Betracht kommen. Dies würde selbst dann gelten, wenn Sie die gesundheitsgefährdenden Umstände dort bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hätten.

Überdies könnte auch auf den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, der besagt, dass ein Mietverhältnis von beiden Seiten aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Dieser liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Auch darunter würde ich Ihre gesundheitlichen Probleme fassen, so dass Sie ein Kündigungsrecht hätten.

Zu Ihrer Frage, wie ein ärztliches Attest aussehen oder welchen genauen Inhalt es aufweisen müsste, kann ich Ihnen Folgendes mitteilen: Es müsste aus dem Attest am besten klar und deutlich hervorgehen, dass Ihr gesundheitlicher Zustand gerade auf den in Ihrer Wohnung extrem wahrnehmbaren Lärm verursacht durch die Musik und den Menschenverkehr sowie auf den andauernden Geruch zurückzuführen ist. Im Falle eines gerichtlichen Verfahrens würde dies ein ärztliches Gutachten bestätigen müssen. Ein Attest wäre ja ein Beweismittel, das nicht nur den Vermieter, sondern den Richter überzeugen müsste.

Wie ich eingangs erwähnte, sollten Sie Ihren Mietvertrags zum Rechtsanwalt geben, da der fünfjährige Kündigungsverzicht durchaus unwirksam sein könnte, so dass sogar ein ordentliches Kündigungsrecht innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich wäre. Dies kommt aber darauf an, ob diese Klausel individualvertraglich vereinbart, also im Einzelnen ausgehandelt wurde, oder aber einseitig durch den Vermieter gestellt wurde und sie keinen Einfluss auf den Inhalt der Regelung hatten.

Ein beiderseitige Kündigungsverzicht dürfte nach der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig sein. Der Verzicht nur durch den Mieter dürfte dagegen nur als Individualvereinbarung, nicht jedoch als formularvertragliche Klausel, also AGB, möglich sein, wenn der Mieter nicht im Gegenzug einen Vorteil erhält.

Dies kann aber endgültig nur durch Prüfung des Mietvertrags beurteilt werden, so dass Sie eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort vereinbaren sollten.

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion bei Unklarheiten weiter zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2013 | 15:06

Vielen Dank für die Antwort!!!
Sie schreiben : "Es müsste aus dem Attest am besten klar und deutlich hervorgehen, dass Ihr gesundheitlicher Zustand gerade auf den in Ihrer Wohnung extrem wahrnehmbaren Lärm verursacht durch die Musik und den Menschenverkehr sowie auf den andauernden Geruch zurückzuführen ist."

Es ist so, dass ich Ruhe brauche, wenn es mir schlecht geht (Kopfschmerzen, Migräneanfälle, Neuralgien usw. ich bin Schmerzpatientin, mir geht es oft sehr schlecht) und die Möglichkeit hier einfach nicht gegeben ist. Ich habe keine Ruhrphasen...lege ich mich hin, dann werden diese ganzen Geräusche immer lauter, auch ohne dass sie für andere als "extrem laut" wahrnehmbar sind.
Ursache meiner Grunderkrankung ist nicht die Wohnung....dass ist ein Schlaganfall gewesen, eine Autoimmunerkrankung und die Tatsache, dass ich seit Pubertät Migränepatientin bin...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2013 | 15:33

Das ist natürlich richtig, dass die Ursache ursprünglich Ihre Grunderkrankung, also der Schlaganfall und die Folgen, die Autoimmunerkrankung sowie die Migräne waren.

Jedoch scheint durch die jetzige Beschaffenheit der Wohnung, wozu nun einmal der extreme Lärm sowie die Geruchsbelästigung zählen, Ihr Zustand erheblich verschlimmert. Natürlich hätte ein Gericht letztendlich ein gewisses Ermessen und ist frei in der Beweiswürdigung, so dass man eine Entscheidung nicht mit Sicherheit vorhersehen kann.

Da ein Anwalt zum sichersten Weg raten muss, würde er eine außerordentliche Kündigung in Betracht ziehen, zum einen gestützt auf § 569 BGB, zum anderen auf den Auffangtatbestand § 543 BGB und zuletzt eine ordentliche Kündigung aussprechen, die möglich wäre, wenn die Klausel bezüglich des Kündigungsverzichts unwirksam wäre.

Bevor ein solcher Rechtsstreit entsteht, würde ich Ihnen anraten, um zunächst Kosten zu sparen, sich einvernehmlich mit dem Vermieter auf die Aufhebung es Mietvertrags zu einigen.

Sollte dieser dann nicht einlenken, so erklären Sie ihm die Kündigungsmöglichkeiten.

Sollte er selbst diese nicht einsehen, würde ich einen Anwalt vor Ort zu Rate ziehen, der das weitere Vorgehen einleitet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.


Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.02.2013 | 17:12

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