Ausserordentliche Kündigung aus gesundheitlichen Gründen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs muss Ihnen mitteilen, dass Sie mit Ihrem Mietvertrag zu einem Rechtsanwalt vor Ort gehen sollten, damit dieser ihn prüfen kann. Es ist durchaus denkbar, dass die Klausel bezüglich des fünfjährigen Kündigungsverzichts unwirksam ist. Dies lässt sich allerdings nur in der Gesamtschau aller Klauseln, das heißt des ganzen Vertrags, beurteilen.

Ohne Zweifel dürfte ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß §§ 569 , 543 BGB nach § 569 Abs. 5 BGB nicht zum Nachteil des Mieters durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden. Zunächst würde hier die außerordentliche Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 BGB aus gesundheitlichen Gründen in Betracht kommen. Dies würde selbst dann gelten, wenn Sie die gesundheitsgefährdenden Umstände dort bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hätten.

Überdies könnte auch auf den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, der besagt, dass ein Mietverhältnis von beiden Seiten aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Dieser liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Auch darunter würde ich Ihre gesundheitlichen Probleme fassen, so dass Sie ein Kündigungsrecht hätten.

Zu Ihrer Frage, wie ein ärztliches Attest aussehen oder welchen genauen Inhalt es aufweisen müsste, kann ich Ihnen Folgendes mitteilen: Es müsste aus dem Attest am besten klar und deutlich hervorgehen, dass Ihr gesundheitlicher Zustand gerade auf den in Ihrer Wohnung extrem wahrnehmbaren Lärm verursacht durch die Musik und den Menschenverkehr sowie auf den andauernden Geruch zurückzuführen ist. Im Falle eines gerichtlichen Verfahrens würde dies ein ärztliches Gutachten bestätigen müssen. Ein Attest wäre ja ein Beweismittel, das nicht nur den Vermieter, sondern den Richter überzeugen müsste.

Wie ich eingangs erwähnte, sollten Sie Ihren Mietvertrags zum Rechtsanwalt geben, da der fünfjährige Kündigungsverzicht durchaus unwirksam sein könnte, so dass sogar ein ordentliches Kündigungsrecht innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich wäre. Dies kommt aber darauf an, ob diese Klausel individualvertraglich vereinbart, also im Einzelnen ausgehandelt wurde, oder aber einseitig durch den Vermieter gestellt wurde und sie keinen Einfluss auf den Inhalt der Regelung hatten.

Ein beiderseitige Kündigungsverzicht dürfte nach der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig sein. Der Verzicht nur durch den Mieter dürfte dagegen nur als Individualvereinbarung, nicht jedoch als formularvertragliche Klausel, also AGB, möglich sein, wenn der Mieter nicht im Gegenzug einen Vorteil erhält.

Dies kann aber endgültig nur durch Prüfung des Mietvertrags beurteilt werden, so dass Sie eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort vereinbaren sollten.

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion bei Unklarheiten weiter zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt