Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Natürlich beinhaltet die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts immer das Risiko, später zu unterliegen.
Der notarielle Kaufvertrag geht der Baubeschreibung vor, soweit er zu ihr in Widerspruch steht. Sie hätte eigentlich dessen Bestandteil sein müssen.
Auftraggeber bestätigen durch die Abnahme, dass die erbrachten Leistungen vertragsgemäß ausgeführt worden sind und das bestellte Werk den vertraglichen Vereinbarungen entspricht (§ 640 BGB
).
Grundsätzlich ist im Werkvertrag mit der Abnahme die volle Vergütung fällig.
Wird die Abnahme trotzt Feststellung gravierender Mängel am Werk erklärt, gehen Gewährleistungsansprüche sogar verloren. Bei gravierenden Mängeln wäre die Abnahme daher zu verweigern;
gem. § 634 BGB
bestehen diverse Rechte
Sie haben zeitnah nach der Abnahme weitere offenkundige Mängel schriftlich beanstandet. Das war sicherlich richtig.
Aber die vor Ort nochmals durchgeführte Besprechung und die einseitige per eMail erfolgte Protokollierung beseitigen nicht die Folgen der durchgeführten Abnahme.
Insoweit kommt es darauf an, warum die Mängel erst im Nachhinein erkannt wurden. Waren diese nicht erkennbar, wurden sie versteckt oder arglistig verschwiegen? Das müssen Sie darlegen.
Die Schlussrechnung ist zunächst fällig geworden.
Wenn die Mängel vertragswidrig sind, gravierend aber behebbar, und für Sie nicht erkennbar waren, sollten Sie die Bürgschaftsurkunde behalten, die Zahlung verweigern und Abhilfe verlangen. Sonst manifestieren Sie die Wirkung der Abnahme.
Damit gehen Sie zwar das Risiko ein, später zu unterliegen und z.B. Zinsen zahlen zu müssen. Mit Verzug riskieren Sie auch, die Kosten eines Rechtsanwalts bezahlen zu müssen. Aber Sie befinden sich noch im außergerichtlichen Bereich und es besteht Handlungsspielraum.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rückfrage vom Fragesteller
22. Mai 2020 | 10:31
Vielen Dank für die Antwort. Die aufgezeigten Mängel A und C waren bei der Abnahme wegen fehlender Bau- und Revisionsunterlagen nicht prüfbar. Diese wurden erst kürzlich mit der Schlussrechnung zugänglich gemacht. Bei D wurde bei der Abnahme schlicht weg gelogen und B wurde bei der Abnahme bemängelt, jedoch nicht beseitigt, da das Exposé nicht verbindlich sei. Können Sie das empfohlene Vorgehen bitte nochmals an den 4 Punkten bekräftigen?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
22. Mai 2020 | 12:13
Wie bereit mitgeteilt hat die Abnahme in Bezug auf versteckte oder sogar arglistig verschwiegene Mängel keine Auswirkung. Dann empfehle ich, die Schlußrechnung nicht zu bezahlen.
