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Abweichungen Vertragsunterlagen

| 20.05.2020 15:55 |
Preis: 73,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Wird im Bauvertrag oder Werkvertrag
die Abnahme trotzt Feststellung gravierender Mängel am Werk erklärt, gehen Gewährleistungsansprüche verloren. Bei gravierenden Mängeln wäre die Abnahme daher zu verweigern;
gem. § 634 BGB bestehen diverse Rechte

Guten Tag,

folgender Sachverhalt im Rahmen des Kaufs einer Eigentumswohnung, Kauftermin: 06.11.2018:

Bauherr, Baufirma und Eigentümer im Kaufvertrag: Fa. X
Käufer: Herr Z

Zeitnah nach Abnahme und vor Schlusszahlungstellung wurden durch Herr Z etliche weitere Mängel offenkundlich, schriftlich bemängelt, vor Ort besprochen und einseitig durch Herr Z per Email protokolliert. Hauptpunkte sind u.A.

A) nicht vertragskonformer Wandaufbau:
- Wortlaut Baubeschreibung (notariell beurkundet): Erd- und Obergeschosse in Stahlbeton mit WDVS... ... Änderungen der vorgesehenen Bauausführung sind zulässig, soweit sie technisch, gestalterisch oder aufgrund behördlicher Forderungen geboten sind. Sie dürfen den Wert der Bauleistung nicht mindern...
- Ausgeführt wurde durchweg monolithische Bauweise mit Porenbetonsteinen?

B) Treppenhaus
- Wortlaut Exposé (nicht noteriell beurkundet): Treppenhausinnenwände erhalten Kalk-/ Zementputz gefilzt mit Anstrich in Weiß bis in die Kellergeschosse
- Wortlaut Baubeschreibung unter Gipsarbeiten/Innenputz: Wände gespachtelt oder verputzt.
- Ausgeführt wurde Tapete direkt auf den Beton geklebt und gestrichen mit dem Kommentar, dass das Exposé nicht verbindlich sei?

C) Schallschutznachweis
- Wortlaut Kaufvertrag: Die Einhaltung der baurechtlich geforderten Werte der DIN 4109-1:2016-07 "Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Mindestanforderungen (...) werden zugesichert. (...) werden sämtliche oben genannte Anforderungswerte zusätzlich um mindestens 3dB übererfüllt/verbessert.
- Mehrfach angefragter Schallschutznachweis wurde bis dato nicht ausgehändigt?

D) Anschluß für Breitbandkabel:
- Wortlaut Baubeschreibung (notariell beurkundet): In den Wohnungen wird ein Breitbandkabelanschluss in dem Medienverteiler vorgesehen. Von hier aus erfolgt eine sternförmig ausgeführte KOAX-Verkabelung zu den Anschlusseinheiten in den versorgenden Räumen gemäß Austattungsbeschreibung.
- Wurde ausgeführt jedoch nicht am Netz angeschlossen. Kabelanschluss ist im Gebiet nicht vorhanden, sondern nur ein Glasfasernetz. Ein Schreiben des Versorgers wurde Herrn Z zugestellt. Darin: Man prüfe ob eine Auffschaltung von TV über die KOAK-Verkabelung möglich ist. Seither beiderseits keine Reaktion. Seitens Versorger werden alternativ Internet-TV-Verträge bereitgestellt.

Weiteres im KAufvertrag:
- Die Baubeschreibung hat Vorrang vor den Bauplänen ...
- Im Erwerbsvertrag wurde vereinbart, dass für Finanzierungsgrundpfandrechte zwischen dem derzeitigen Eigentümer und Gläubiger eine eingeschränkte Sicherungsvereinbarung gilt. Der Grundpfandrechtsgläubigerin wird dies hiermit zur Kenntnis gebracht...
- Der Verkäufer hat die Möglichkeit, dem Käufer Sciherheit in Form einer Bankbürgschaft für alle etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte gemäß §7 MaBV bezüglich einzelner oder sämtlicher Kaufpreisraten zu stellen. MAcht der Verkäufer von dieser Möglichkeit Gebrauch, so ist der Kaufpreis ohne Rücksicht auf das Vorliegen der vorstehend vereinbarten Grundvoraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit zur Zahlung fällig.

Eine Bürgschaft in Höhe von 5% des Kaufpreises wurde für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentlichen Mängel seitens Verkäufer durch ein Kreditinsitut gestellt.

Mit dem heutigen Tag erreicht mich die volle Schlusszahlung. Wie ist sich unter den oben genannten Mängelanzeigen nun zu verhalten? Die Schlusszahlungsfrist beträgt 14 Tage. Ist ein Zurückbehaltungsrecht anwendbar.

Vielen Dank und freundliche Grüße



Einsatz editiert am 21.05.2020 11:26:24
22.05.2020 | 07:46

Antwort

von


(42)
Rossmarkt 194
86899 Landsberg
Tel: 08191/3020
Web: http://www.kanzlei-am-rossmarkt.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Natürlich beinhaltet die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts immer das Risiko, später zu unterliegen.

Der notarielle Kaufvertrag geht der Baubeschreibung vor, soweit er zu ihr in Widerspruch steht. Sie hätte eigentlich dessen Bestandteil sein müssen.

Auftraggeber bestätigen durch die Abnahme, dass die erbrachten Leistungen vertragsgemäß ausgeführt worden sind und das bestellte Werk den vertraglichen Vereinbarungen entspricht (§ 640 BGB ).

Grundsätzlich ist im Werkvertrag mit der Abnahme die volle Vergütung fällig.

Wird die Abnahme trotzt Feststellung gravierender Mängel am Werk erklärt, gehen Gewährleistungsansprüche sogar verloren. Bei gravierenden Mängeln wäre die Abnahme daher zu verweigern;
gem. § 634 BGB bestehen diverse Rechte

Sie haben zeitnah nach der Abnahme weitere offenkundige Mängel schriftlich beanstandet. Das war sicherlich richtig.

Aber die vor Ort nochmals durchgeführte Besprechung und die einseitige per eMail erfolgte Protokollierung beseitigen nicht die Folgen der durchgeführten Abnahme.

Insoweit kommt es darauf an, warum die Mängel erst im Nachhinein erkannt wurden. Waren diese nicht erkennbar, wurden sie versteckt oder arglistig verschwiegen? Das müssen Sie darlegen.

Die Schlussrechnung ist zunächst fällig geworden.

Wenn die Mängel vertragswidrig sind, gravierend aber behebbar, und für Sie nicht erkennbar waren, sollten Sie die Bürgschaftsurkunde behalten, die Zahlung verweigern und Abhilfe verlangen. Sonst manifestieren Sie die Wirkung der Abnahme.

Damit gehen Sie zwar das Risiko ein, später zu unterliegen und z.B. Zinsen zahlen zu müssen. Mit Verzug riskieren Sie auch, die Kosten eines Rechtsanwalts bezahlen zu müssen. Aber Sie befinden sich noch im außergerichtlichen Bereich und es besteht Handlungsspielraum.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Helge Müller-Roden
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2020 | 10:31

Vielen Dank für die Antwort. Die aufgezeigten Mängel A und C waren bei der Abnahme wegen fehlender Bau- und Revisionsunterlagen nicht prüfbar. Diese wurden erst kürzlich mit der Schlussrechnung zugänglich gemacht. Bei D wurde bei der Abnahme schlicht weg gelogen und B wurde bei der Abnahme bemängelt, jedoch nicht beseitigt, da das Exposé nicht verbindlich sei. Können Sie das empfohlene Vorgehen bitte nochmals an den 4 Punkten bekräftigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2020 | 12:13

Wie bereit mitgeteilt hat die Abnahme in Bezug auf versteckte oder sogar arglistig verschwiegene Mängel keine Auswirkung. Dann empfehle ich, die Schlußrechnung nicht zu bezahlen.

Bewertung des Fragestellers 25.05.2020 | 15:52

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