Im Bereich der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei vermögensverwaltenden GmbHs ist die sogenannte 3-Objekt-Grenze nicht einschlägig. Die 3-Objekt-Grenze stammt aus der einkommensteuerlichen Rechtsprechung und betrifft ausschließlich natürliche Personen und Personengesellschaften, die Immobilien im Privatvermögen halten. Hier dient sie als typisierende Grenze zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte veräußert, nimmt die Finanzverwaltung in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel an. Diese Regelung ist aber nicht auf Kapitalgesellschaften wie eine GmbH anwendbar, da diese steuerlich immer als Gewerbebetrieb gelten, unabhängig von Anzahl und Häufigkeit der Immobilienverkäufe.
Für die vermögensverwaltende GmbH ist daher allein relevant, dass sie die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfüllt. Die Kürzung wird nur gewährt, wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Schon geringfügige anderweitige gewerbliche Aktivitäten (z.B. Betrieb einer Photovoltaikanlage, Überlassung von Betriebsvorrichtungen, Verwaltung fremden Vermögens) führen dazu, dass die Kürzung insgesamt entfällt. Die Anzahl der gehaltenen oder veräußerten Immobilienobjekte spielt dabei für den Kürzungstatbestand keine Rolle. Entscheidend ist einzig und allein die Art der Tätigkeit, nicht die Quantität der Immobilien.
Der Begriff „Objekt" ist im Zusammenhang mit der 3-Objekt-Grenze und auch bei der Beurteilung von gewerblichem Grundstückshandel nach ständiger Rechtsprechung so definiert, dass grundsätzlich jedes im Grundbuch unter eigenem Blatt eingetragene Grundstück ein eigenes Objekt darstellt. Besitzt ein Grundstück mehrere wirtschaftlich selbstständige Einheiten, wie beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen, so gilt jede rechtlich und wirtschaftlich selbstständige Einheit (z.B. einzelne Eigentumswohnung, Teileigentum) als separates Objekt, wenn sie einzeln veräußert wird. Entscheidend sind die rechtliche Selbstständigkeit (eigenes Grundbuchblatt) und die Möglichkeit zur eigenständigen wirtschaftlichen Verwertung. Maßgeblich ist dabei nicht der Kaufvertrag oder die Hausnummer, sondern die grundbuchliche und wirtschaftliche Abgrenzung. Mehrere Objekte können allerdings zu einem Objekt zusammengefasst werden, wenn sie zusammen erworben und nur im Paket verkauft werden und wirtschaftlich als eine Einheit anzusehen sind.
Für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist jedoch nicht relevant, wie viele „Objekte" im Portfolio sind oder veräußert werden. Die GmbH verliert das Kürzungsprivileg nur, wenn sie neben der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes noch andere Tätigkeiten ausübt, die als Gewerbebetrieb zu werten sind. Die 3-Objekt-Grenze und die damit verbundene Gefahr der gewerblichen Infizierung greift bei der GmbH nicht, sondern bleibt auf natürliche Personen und Personengesellschaften beschränkt.
Ich hoffe das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!
Antwort
vonRechtsanwalt Kanzleihaus Sepp Lorenz
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Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung und die Einschätzung der Situation.
Nun stellt sich mir jedoch die Frage, wie sich eine vermögensverwaltende GmbH konkret von einer handelsrechtlich geprägten GmbH abgrenzt.
Angenommenes Szenario:
Ich gründe eine neue vermögensverwaltende GmbH, mit der ich beabsichtige, langfristig Immobilien zu halten und zu verwalten.
Zu Beginn erwerbe ich über die Gesellschaft mehrere Immobilien. Nach etwa einem Jahr entscheide ich mich, einige oder sogar alle dieser Objekte wieder zu veräußern.
Wäre ein solcher Verkauf im Rahmen einer vermögensverwaltenden GmbH zulässig, ohne dass rückwirkend die erweiterte Gewerbesteuerkürzung aberkannt wird?
Und falls aus den Verkäufen ein Gewinn resultiert – unterliegt dieser dann weiterhin ausschließlich der Körperschaftsteuer in Höhe von 15 %?
Ich freue mich auf Ihre erneute Einschätzung und bedanke mich im Voraus für Ihre Unterstützung.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr gerne. Die vermögensverwaltende GmbH unterscheidet sich von einer handelsrechtlich geprägten GmbH insbesondere durch die Ausrichtung und die Art ihrer Tätigkeit. Eine vermögensverwaltende GmbH konzentriert sich ausschließlich auf das Halten und Verwalten eigenen Grundbesitzes und nutzt keine gewerblichen Tätigkeiten außerhalb dieses Rahmens. Die handelsrechtlich geprägte GmbH verfolgt dagegen klassische gewerbliche Ziele, etwa Produktion, Handel oder Dienstleistungen. Steuerlich ist jede GmbH immer ein Gewerbebetrieb, gleich ob sie operativ tätig ist oder nur Vermögen verwaltet. Für die Anwendung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung ist aber entscheidend, dass keinerlei andere gewerbliche Aktivitäten neben der Verwaltung und Nutzung von Immobilien durchgeführt werden.
Wenn Sie mit Ihrer vermögensverwaltenden GmbH mehrere Immobilien erwerben und nach einem Jahr einen Teil oder sogar alle Immobilien wieder veräußern, berührt das allein die erweiterte Gewerbesteuerkürzung noch nicht. Der Grund liegt darin, dass die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nur dann versagt wird, wenn die GmbH neben der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz auch andere gewerbliche Tätigkeiten entfaltet, etwa einen Grundstückshandel im Sinne eines planmäßigen, auf Wiederholung angelegten An- und Verkaufs. Entscheidend ist, dass der Gesellschaftszweck, die tatsächliche Tätigkeit und die Satzung eindeutig auf das langfristige Halten und Verwalten eigener Immobilien ausgerichtet bleiben.
Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung sehen den bloßen Verkauf einzelner Immobilien durch eine vermögensverwaltende GmbH nicht als schädlich für die Gewerbesteuerkürzung an, solange kein aktiver Grundstückshandel betrieben wird. Kritisch kann es werden, wenn von Anfang an ein Konzept erkennbar ist, Immobilien kurzfristig zu erwerben und nach kurzer Zeit mit Gewinn zu veräußern. In einem solchen Fall besteht die Gefahr, dass die Finanzverwaltung von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgeht und die erweiterte Kürzung rückwirkend aberkennt. Dann würden die Gewinne aus den Veräußerungen zusätzlich der Gewerbesteuer unterliegen. Maßgeblich ist also, dass die Veräußerung nicht den Charakter eines gewerblichen Grundstückshandels annimmt. Eine Einzelfallbetrachtung ist dabei unumgänglich.
Hinsichtlich der Besteuerung der Gewinne aus Immobilienverkäufen gilt Folgendes: Grundsätzlich unterliegen sämtliche Gewinne der GmbH, also auch aus Immobilienverkäufen, der Körperschaftsteuer (15 %) sowie dem Solidaritätszuschlag. Kommt die erweiterte Gewerbesteuerkürzung weiterhin zur Anwendung, fällt auf die Gewinne keine Gewerbesteuer an. Wird die Kürzung jedoch aufgrund der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels versagt, sind die Gewinne zusätzlich gewerbesteuerpflichtig. Für die laufende Körperschaftsteuerpflicht macht es keinen Unterschied, ob Immobilien im Bestand gehalten oder verkauft werden. Für die Anwendung der erweiterten Kürzung ist aber die Absicht maßgeblich: Ein einmaliger Verkauf oder eine Anpassung des Portfolios gilt regelmäßig als unschädlich, planmäßige An- und Verkäufe hingegen als kritisch.
Die Finanzverwaltung prüft insbesondere die Umstände des Erwerbs und der Veräußerung. Sind die Verkäufe Teil eines vorab gefassten Plans oder werden Immobilien in engem zeitlichen Zusammenhang zum Erwerb wieder veräußert, steigt das Risiko, dass ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen und die Kürzung aberkannt wird. Bei einer langfristigen Halteabsicht und gelegentlichen Verkäufen droht dieses Risiko nicht.
Schöne Grüße!
