Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Wichtig ist, dass Sie möglichst individuell und ausführlich entsprechende Angaben zu den Mängeln machen. Dies kann entweder in dem entsprechenden Feld am Ende des Mietvertrags („sonstige Vereinbarungen" o.ä.) geschehen oder durch einen entsprechenden Zusatz zum Mietvertrag, der separat unterschrieben wird.
Hier sollten dann die Mängel formuliert werden wie z.B. „Dem Mieter ist bekannt, dass es sich um eine unter Denkmalschutz stehende Altbauwohnung mit altersbedingten Mängeln handelt. Insbesondere liegende folgende Mängel vor: Die Dichtungen an 3 Fenstern (linkes Fenster im ersten Zimmer rechts sowie die beiden Fenster im Zimmer zur Straße) sind defekt, so dass es zu nicht unerheblicher Zugluft kommt. Zudem ist der Wasserdruck in der Dusche sehr schwach, so dass Duschen nur mit Einschränkungen möglich ist (Handbrause der Badewanne verfügt aber über normalen Wasserdruck). Die genannten Mängel werden als vertragsgemäß anerkannt und wurden bei der Miethöhe berücksichtigt."
Selbst wenn Sie das unter sonstige Vereinbarungen im Mietvertrag formulieren, würde ich durchaus empfehlen, sich das gesondert im Mietvertrag abzeichnen zu lassen.
Bei Mängeln die der Miete bei Vertragsschluss kennt, ist zudem gem. § 536b BGB eine Mietminderung oder die Selbstvornahme ausgeschlossen, vgl. § 536b BGB:
Zitat:§ 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
Hat der Mieter also Kenntnis der Mängel, könnte er Sie allenfalls auf Beseitigung in Anspruch nehmen, was eben dann nicht möglich ist, wenn er die Mängel als vertragsgemäß akzeptiert. Dies sollte wie dargestellt so individuell wie möglich geschehen, da Regelungen, die wie andere Klauseln im Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingungen auszulegen sind, teilweise wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam angesehen werden könnten (wer seine Wohnung mit dem Zusatz „alles ist defekt" vermietet, wird damit voraussichtlich Probleme bekommen).
Zum Energieausweis: In § 79 Abs. 4 S. 2 GEG (https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html) heißt es „Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden." In letzterem ist die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung und Verkauf geregelt. Dementsprechend benötigen Sie bei einem Baudenkmal keinen Energieausweis.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Vermietung!
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
