Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:
Ich habe mir die Klauseln angeschaut und auch noch einmal zur Sicherheit die Rechtsprechung überprüft.
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich.
Eine Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag möglich.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen festgestellt, daß solche Klauseln unwirksam sein können, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Dies gilt auch für die von Ihnen erwähnten starren Fristen.
Allerdings liegt nach der Rechtsprechung kein starrer Fristenplan vor, wenn die folgende Formulierung verwendet wird:
„Diese Arbeiten sind im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan…"
Die Wortwahl „im Allgemeinen"……..sowie „unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen" läßt nach der Rechtsprechung eine gebotene Abweichung von den schriftlich festgehaltenen Fristen zu, daher wäre dieser Teil der Regelung wirksam.
Allerdings ist deshalb die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen insgesamt noch nicht wirksam.
Einerseits gilt: Wenn die Wohnung vom Vermieter unrenoviert übernommen wurde entfällt ohnehin jede Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, dies ist in der Rechtsprechung völlig unstreitig.
Außerdem gilt bzgl. der von Ihnen zitierten Regelungen:
Die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel ist nach der Rechtsprechung des BGH (Az.: VIII ZR 242/13) unwirksam.
Zitat: „Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.....Derartige Bestimmungen benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind unwirksam……."
Diese Entscheidung ist zeitlich erst nach Abschluß ihres Mietvertrages ergangen.
Daraus folgt, daß die Pflicht zu Ausführung von Schönheitsreparaturen in ihrem Vertrag insgesamt unwirksam ist.
Die Wohnung muß daher nach meiner Einschätzung und der o.g. Rechtsprechung lediglich besenrein übergeben werden, ohne die Ausführung von Schönheitsreparaturen, oder die anteilige Kostenerstattung von Malerarbeiten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
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Sehr geehrter Herr Mack,
eine Rückfrage hat sich doch noch ergeben und zwar bzgl. der von Ihnen festgestekkten Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt.
Das BGH hat mehrfach (u.a. im Urteil VIII ZR 73/08) klargestellt, dass die Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht automatisch zu einer Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel führt.
Gibt es einen Aspekt im konkreten Fall den ich übersehen habe, der auch zur Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel führt?
Vielen Dank im voraus und mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Sie haben zutreffend zitiert, daß in der älteren Rechtsprechung des BGH die Ansicht vertreten wurde, die Regelungen zu Schönheitsreparaturen könnten zumindest teilweise wirksam sein, obwohl eine Quotenklausel in dem Mietvertrag enthalten ist (es handelt sich bei der von Ihnen zitierten Rechtsprechung um Urteile aus dem Jahr 2008 und vorher).
Diese Rechtsprechung wurde jedoch nach der von mir zitierten Rechtsprechung des BGH (18.03.2015 - VIII ZR 242/13) aufgegeben.
Daher wurde in der Folge davon ausgegangen, daß bei einer enthaltenen Quotenregelung die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist. Dies gilt übrigens grundsätzlich auch für den Fall, daß die Pflichten in mehrere Klausel aufgeteilt ist.
Daher ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen in ihrem Fall unwirksam und die Wohnung ist nach meiner Einschätzung lediglich besenrein zurückzugeben.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
