Wassereinbruch Treppenhaus

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer einer ETW (in der Anlage ca. 20 Wohnungen mit 5 Treppenhäusern, 3 sog. Untergemeinschaften) im Raum Köln. Das Verhältnis zu unserem neuen Hausverwalter (seit 01.01.2014) ist aus verschiedenen Gründen angespannt (eine ausserordentliche ETV zur Abbestellung des Verwalters scheiterte im Mai ds. Js. knapp. Da die meisten Eigentümer nicht selbst in der Anlage wohnen, kommen diese meist nicht und es werden Zufallsentscheidungen nicht selten herbeigeführt, dies ist aber hier nicht das Thema.)

Letztes Jahr gab es in ein Treppenhaus einer Untergemeinschaft aufgrund von Starkregen und eindringendem Regenwasser Wassereintritt in dieses Treppenhaus; insbesondere ist dadurch ein großer Teil des Wandverputzes verfärbt und in Mitleidenschaft gezogen worden (Stockflecken usw.). Beschlossen wurde einstimmig (im September 2013 unter alter Verwaltung), dass ein Gutachter beauftragt wird, der die Schadenstelle in Augenschein nimmt und Lösungsmöglichkeiten erarbeitet.

Im Mai ds. Js. hatte ich zusammen mit einem Miteigentümer einen Termin bei unserem Verwalter wegen einer anderen Thematik (Offenlegung von Anstellungsverträgen und Arbeitspapieren wegen V. a. Steuerhinterziehung). Während der Sichtung der Unterlagen wurde (versehentlich) vom Verwalter geäussert, dass in der Angelegenheit Wasserschaden ein Gutachter zwischenzeitlich beauftragt und gekommen wäre und auch schon schriftlich Stellung genommen habe.

Da Wassereintritt in ein Gebäude zu weiteren (Folge)Schäden führen kann, bat ich den Verwalter, die Unterlagen mir diesbezüglich einmal vorzulegen. Hinzu käme, so ich, dass ein derartiger Schaden bei einem evtl. Verkauf einer Whng. ja auch offenbart werden muss.

Obwohl ich und der Miteigentümer darauf beharrten, weigerte sich der Verwalter vehement, diese Unterlagen offenzulegen. Auch auf Nachfrage, welcher Gutachter genau beauftragt worden wäre und wie hoch die Schadenbeseitigungskosten voraussichtlich wären, gab der Verwalter keine Auskunft.

Ich habe den Verdacht, dass der neue Verwalter mglw. keine „Lust" hat, sich mit der „Sache" zu beschäftigen.

Es bleibt mir wohl nichts anderes übrig, zum wiederholten Male Akteneinsichtnahme am Verwaltungssitz schriftlich unter Fristsetzung zu begehren, oder?

Auszug aus der Teilungserklärung:

Instandhaltung

1. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschl. der Fenster obliegt der Gemeinschaft derjenigen Miteigentümer, welcher gem. § 2 der gegenwärtigen Teilungserklärung das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an dem betreffenden Gebäudeteil eingeräumt ist; sie ist vom Verwalter durchzuführen.

2. …

3. Die Behebung von Schäden – einschl. der Glasschäden – an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungs- und Teileigentümer. Die rechtzeitige Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Sache des betreffenden Eigentümers.

Wiederaufbau und Wiederherstellungspflicht

1. Wird ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind die Eigentümer, die in dem betreffenden Gebäude Wohnungs- oder Teileigentum haben, untereinander verpflichtet, den vor Eintritt des Schadens bestehenden Zustand wiederherzustellen.

2. …

Eigentümerversammlung

1. Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Eigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Eigentümer geordnet. Im Hinblick darauf, dass innerhalb der Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer – sogen. große ETV – die Wohnungs- und Teileigentümer der Häuser A, B, und C der Natur der Sache nach durch gemeinsame, nur Ihre Gebäude oder Gebäudeteile berührenden Interessen verbunden sind, werden außerdem drei weitere, in sich selbständige ETG, nämlich der Wohnungseigentümer für den Bereich der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten Nr. … – sogen. kleine ETV – gebildet. Sofern nach dem WEG oder der Gemeinschaftsordnung Angelegenheiten von der ETV zu beschliessen sind oder ihrer Zustimmung bedürfen, tritt an die Stelle der großen ETV jeweils die betreffende kleine ETV, sofern es sich nur um Angelegenheiten handelt, die allein und ausschl. die Interessen der jeweiligen kleinen ETG berühren. In Zweifelsfällen entscheidet der Verwalter darüber, ob eine Angelegenheit in die Zuständigkeit der großen oder der kleinen ETV fällt. Er hat in diesem Falle die Gründe darzulegen, aus denen er die Zuständigkeit der großen ETV für gegeben hält….



Fragen:

1. Macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig gegenüb. der ETG, wenn er die Beschlüsse (Gutachterbeauftragung lt. Beschluss v. 09/2013 usw.) nicht z e i t n a h umsetzt (bin mir sicher, dass er nix gemacht hat) oder gar die Sache einfach nur aussitzt?

2. Gerne wüsste ich die Berufshaftpflichtversicherung des Verwalters (gem. Verwaltervertrag soll es eine geben), muss er diese mir auf Nachfrage nennen?

3. Wenn er sie nicht nennen will (wahrscheinlicher Fall): Gibt es eine Anspruchsgrundlage (z. B. Auskunfts-klage), diese zu ermitteln? Könnte ich alleine klagen bzw. hab ich ein eigenständiges Klagerecht?

4. Könnten ich oder andere Eigentümer eine Zahlung (z. B. Sonderumlage) in dieser Angelegenheit verweigern/ mindern, wenn der Verwalter schuldhaft „verspätet" z. B. erst in Jan. 2015 einen Gutachter beauftragt, Sanierungsarbeiten dann in Okt. 2015 verzögert durchgeführt würden und Folgeschäden dann mitbeseitigt würden?

5. Es sind in der Anlage 3 Untergemeinschaften vorhanden. Wenn der Schaden saniert wird, besteht die Gefahr, dass beträchtliche Kosten (z. B. Erdarbeiten) anfallen. Werden diese Kosten auf alle 3 Untergemeinschaften verteilt – oder zahlt die Reparatur/Abdichtung etc. nur die eine betroffene Untergemeinschaft?