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Verwendung farbiger Anstriche


| 26.04.2006 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,
ich habe im August 2004 eine Wohnung in Frankfurt bezogen. Die Wohnung wurde frisch gestrichen übergeben (alles weiß). Im November 2004 habe ich die Wände farbig (Blau und Pastelltöne)gestrichen.
Zum 30.06.2006 habe ich die Wohnung nunmehr gekündigt.
Es handelt sich um den bekannten Formularmietvertrag von Haus+Grund Hessen mit der unwirksamen "starre Fristen" Regelung. Zusätzlich befindet sich jedoch im Mietvertrag unter §27 Sonstige Vereinbarungen der Passus: "(...)Die Wohnung wird in einem sauberen, frischgestrichenen Zustand übernommen und ist bei Auszug vom Mieter wieder so zu übergeben.(...)"
Dieser Passus wurde nicht individuell ausgehandelt, sonder war bereits zusammen mit diversen anderen Vereinbarungen (mit Schreibmaschine) in den unterschriftsfertigen Vertrag eingetragen und war mir bis jetzt gar nicht aufgefallen.

Meine Frage: Muss ich die Wohnung nun tatsächlich bei Auszug komplett neu weiß streichen wie der Vermieter dies verlangt, oder reicht eine besenreine Übergabe?

mfg
Carsten
Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Frage betrifft einen echten Grenzfall. Wesentlich ist dabei nicht die von Ihnen zu Recht monierten starren Fristen, sodern der Verwendung der FARBIGEN Anstriche.

Einige Gerichte,

LG Berlin GE 95, 249;
LG Braunschweig WM 86, 274;
LG Wiesbaden WM 86, 311,

stellen sich auf den Standpunkt, dass UNGEWÖHNLICHE Anstriche zu entfernen sind.

Andere Gerichte,

LG Hamburg DWW 99, 152;
LG Aachen WM 98, 596;
LG Aachen WM 88, 300,

fordern einen Anstrich, der den HERKÖMMLICHEN Geschmacksvorstellungen (also in der Regel Weiß) entspricht.

Nach

KG Berlin GE 95, 1011;
LG Braunschweig WM 86, 274;
AG Münster WM 88, 110,

kann der Vermieter wegen GESCHMACKLICHER Beanstandungen (wenn der Anstrich ansonsten also in Ordnung ist) keine erneute Renovierung verlangen.


Hier wird es also zum einen auf die Farbintensität des Anstriches und schlimmstensfalls dem persönlichen Geschmack des Richters (in der Regel weiß, weil "es immer schon so war") ankommen, kann also nicht abschließend geklärt werden.

Ich würde Ihnen raten, mit der Unwirksamkeit der Fristenregelung zu argumentieren. Da danach überhaupt keine Renovierungspflicht besteht, wird man auch nachvollziehen können, dass dann eine Farbänderung ausgeschlossen ist (so auch KG Berlin).



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2006 | 14:29

Hallo Herr Bohle,
super schnelle Antwort! Vielen Dank.
Ist den auch der in den sonstigen Vereinbarungen enthaltenen Passus:
"(...)Die Wohnung wird in einem sauberen, frischgestrichenen Zustand übernommen und ist bei Auszug vom Mieter wieder so zu übergeben.(...)"
unwirksam?
Dann müsste ich doch wohl tatsächlich gar nicht renovieren, oder?
Ist die o.a. Klausel aber gültig, dann müsste ich alles frischgestrichen (inkl. Türen etc.) übergeben...
Vielleicht bin ich auch auf dem falschen Dampfer, aber wenn der Vermieter, mangels wirksamer anderer Vereinbarung, für die Schönheitsreparaturen/Renovierung zuständig ist, dann bin ich doch aus dem Schneider - egal ob farbig oder weiß - oder?
Oder begründet farbiges Anstreichen generell einen Renovierungsanspruch, unabhängig von der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturvereinbarung?

Und nochmal: Vielen Dank für die schnelle Antwort!

Gruß
Carsten

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2006 | 15:17

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Klausel ist nach Ihrer Darstellung sicherlich unwirksam, da Ihnen neben den laufenden schönheitsreparaturen auch die Endrenovierung angelastet werden sollte (BGH WM 2003, 436).

Nun müssen Sie aber zwischen SCHÖNHEITREPARATUREN (die nach Ihrer Schilderung nicht zu leisten sind) und eventuellen SCHADENSERSATZANSPRÜCHEN unterscheiden.

Diese SCHADENSERSATZANSPRÜCHE könnten dem Vermieter auch dann zustehen, wenn Sie die SCHÖNHEITSREPARATUREN nicht ausführen müssen.

Diese ERSATZANSPRÜCHE könnten durch die farbliche Auswahl des Anstriches also losgelöst von der Schönheitsreparatur entstehen, wenn der Anstrich so gravierend ist (das wird Tatfrage sein), dass man nicht mehr von einer normalen Abnutzung sprechen kann und die Wohnung eben nicht mehr VERMIETBAR ist.

Und genau dieses wird hier der Streitpunkt sein, da ja schon die Gericht (siehe Erstantwort) unterschiedlichste Auffassungen hierzu vertreten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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