Verwaltung Erschließungsanlagen in Einfamilienhaus-Siedlung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Ein gesetzlicher Schriftformzwang ist für die Verwaltung von Erschließungsanlagen nicht vorgeschrieben.

Gleichwohl ist es aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu empfehlen, einen Verwaltervertrag schriftlich abzuschließen.

Frage 2:

In den Grundstückskaufverträgen ist vereinbart, dass die durch die Verwaltung entstehenden Kosten anteilig auf die Grundstückseigentümer umzulegen sind.

Umgelegt werden dürfen also lediglich die tatsächlich entstandenen Kosten. Als Nebenpflicht hat der Verwalter insoweit eine Abrechnungspflicht bzw. die Grundstückseigentümer einen Auskunfts- und Abrechnungsanspruch (§§ 666 , 667 BGB ) sowie ein Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege (§ 810 BGB ).

Wenn z.B. tatsächlich nur 1.000,00 € Kosten anteilig jährlich für ein Grundstück angefallen sind, darf mehr auch nicht von der Verwaltung abgerechnet und gefordert werden.

Werden die o.g. Rechte der Grundstückseigentümer nicht erfüllt, haben diese gegenüber Kostenforderungen der Verwaltung ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB ).

Frage 3:

Nach § 291 Abs. 1 Satz 1 StGB macht sich strafbar, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten

1.
für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,

2.
für die Gewährung eines Kredits,

3.
für eine sonstige Leistung oder

4.
für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen

Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen.

Die Verwaltung von Erschließungsanlagen ist "eine
sonstige Leistung" im Sinne der Nr. 3 der Vorschrift. Reale Kosten von 1.000,00 € stehen auch in einem "auffälligen Missverhältnis" zu abgerechneten Kosten von 12.500,00 €.

Allerdings wird in der Einleitung der Vorschrift eine sog. Schwächelage des Opfers verlangt (die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen) zusätzlich vorausgesetzt. Die wirtschaftliche Chancengleichheit muss erheblich verschoben sein. Das Opfer darf aufgrund seiner psychischen, intellektuellen oder wirtschaftlichen Verfassung nicht (mehr) als ökonomisch rationaler Nachfrager erscheinen; Eine enge Auslegung der Tatbestandsmerkmale ist geboten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Sie bei der Beurkundung der Grundstückskaufverträge durch einen fachkundigen Notar betreut wurden. Eine Zwangslage, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche dürften bei den Erwerbern der Grundstücke wohl ausscheiden.

Denkbar wäre hier Unerfahrenheit.

es handelt sich dabei um eine Eigenschaft des Opfers, „die auf einem Mangel an Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung
beruht und eine Einschränkung der Befähigung zur Wahrnehmung oder richtigen Beurteilung
von Zuständen und Geschehnissen irgendwelcher Art zur Folge hat" (st. Rspr.; BGHSt 11,
182, 186; 30, 280 , 281). Nicht darunter fällt ein Fehlen von Sonderkenntnissen, sondern erforderlich ist ein erheblicher Mangel an durchschnittlichem Wissen um das Geschäftsleben.

Auch dies dürfte bei den Grundstückserwerbern nicht vorgelegen haben.

Im Ergebnis ist also eine Strafbarkeit nach § 291 StGB zu verneinen.

Frage 4:

Eine analoge Anwendung des WEG-Gesetzes auf getrennte Grundstücke mit gemeinsamen Erschließungsanlagen findet nicht statt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen