Sanierungsverplichtung eines Balkonelementes

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre beiden Fragen. Gerne zuerst zur leichteren:

Als Erbe treten Sie in sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers ein. Darüber hinaus gilt für Teilungserklärungen sogar, dass diese gegenüber jedermann gelten, weil sie im Grundbuch eingetragen sind. Aufgrund des Grundsatzes, dass Eigentum auch verpflichtet, ist jeder, der in die Eigentümerstellung eintritt, auch an die Teilungserklärung und sogar auch an die bisherigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. An dieser Stellschraube können Sie somit nichts ändern.


Ferner fragt sich dann aber, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - GdWE - Ihnen zu Recht die Kosten wegen der Balkone aufzuerlegen versucht.


Liegt bereits ein Beschluss der Versammlung vor, so müssen Sie jedenfalls binnen der Monatsfrist eine Anfechtungsklage einreichen, das ist ganz wichtig! Sollten Sie die Frist versäumen, würde ein solcher Beschluss in Rechtskraft erwachsen und dadurch Ihre Erfolgsaussichten einer Verteidigung erheblich vermindert, weil eine Nichtigkeit im Gegensatz zur Anfechtbarkeit hohe Voraussetzungen hat.

Man unterscheidet im Wohnungseigentumsrecht zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum einerseits, Wohnungseigentum und Teileigentum andererseits. Das Gemeinschaftseigentum - bzw. nach dem geänderten Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftliche Eigentum - sind nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zusammen bilden das Wohnungseigentum oder Teileigentum. Das Sondereigentum ist derjenige Teil des Wohnungseigentums, über den der betreffende Wohnungseigentümer allein verfügen kann und dessen Kosten und Gefahren er allein trägt.

Das Sondereigentum entsteht und wird aufgehoben durch Auflassung und Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Sondereigentum und Teileigentum sind abgeschlossen. Abgeschlossenheit bedeutet die dauerhafte räumliche Abgrenzung einer Einheit. Durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kann der Gebrauch des Sondereigentums oder Teileigentums beschränkt werden.

Siehe dazu auch meinen Artikel auf diesem Portal unter
https://www.123recht.de/ratgeber/baurecht-architektenrecht/Eigentumsarten-im-Wohnungseigentumsrecht-__a158110.html

Tragende Wände innerhalb des Sondereigentums gehören ebenso zum Gemeinschaftseigentum wie tragende Stützbalken, die mehrere Balkone tragen. Solche sind für die Sicherheit des Anwesens notwendig, BGH BauR 2001, 795, 798 – § 5 Abs. 2 WEG. Zum Gemeinschaftseigentum gehören danach ferner auch die Anlagen oder Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Aus der vorrangigen Teilungserklärung ergibt sich nichts anderes, weil zu den Stützbalken nach Ihren Angaben nichts darin steht, allein zum Balkon selbst. Die Regelung in der Teilungserklärung deckt keinesfalls eine Kostentragung allein zu Ihren Lasten.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Ausführungen weiterhelfen, falls nein, fragen Sie bitte nach. Sollten Sie Anlass zu einem Abzug bei Ihrer etwaigen Bewertung unseres Services haben, so ersuche ich höflichst um vorherige Kontaktaufnahme per mail neumann@immoanwalt.nrw oder auch telefonisch unter 0176 614 836 81.


Mit den besten Grüßen und viel Erfolg

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt