Sanierungspflichten beim Eigentumsübergang

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) tritt in der Regel bei einem vollständigen Eigentümerwechsel ein. Bei einer Teilübertragung, wie Sie sie planen (je 40% an Ihre Kinder), könnte argumentiert werden, dass kein vollständiger Eigentümerwechsel stattfindet, da Sie weiterhin einen Anteil von 20% behalten. Dies könnte einen zeitlichen Aufschub der Sanierungspflicht bewirken, da das Gesetz in der Regel einen vollständigen Eigentümerwechsel voraussetzt, um die Sanierungspflicht auszulösen.
Das ist aber keinesfalls sicher und in der Tat nach der Rechtsprechung noch ungeklärt.

Die Ausnahme von der Sanierungspflicht, dass der Erwerber am Stichtag 01.02.2002 in dem betreffenden Objekt selbst gewohnt hat, könnte in Ihrem Fall relevant sein, da Ihre Kinder zu diesem Zeitpunkt im Haus gewohnt haben. Diese Ausnahme könnte dazu führen, dass Ihre Kinder nach der Übertragung nicht sofort zur Sanierung verpflichtet sind. Trotzdem ist Vorsicht geboten, denn diese Ausnahmeregelung betrifft nur Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht jedoch Mehrfamilienhäuser.
Das müsste hier ebenfalls genauer geprüft werden:

Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

Das ist aber bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, nicht anzuwenden, soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.

Bezüglich letzterem und wegen der Unmöglichkeit einer Zusatzdämmung aufgrund der Bauweise Ihres Hauses (Holzhaus, Gefahr von Schimmelbildung) könnte (eine Ausnahme) von der Sanierungspflicht greifen, wenn Sie die Unwirtschaftlichkeit oder technische Unmöglichkeit der vorgeschriebenen Maßnahmen nachweisen können.

Dies müsste jedoch im Einzelfall geprüft und gegebenenfalls durch ein Gutachten belegt werden.

Um diese Sachverhalte detailliert zu klären, wäre es ratsam, einen Fachmann für Bau- und Energierecht hinzuzuziehen, der die spezifischen baulichen Gegebenheiten Ihres Hauses beurteilen kann. Ein Energieberater ist ebenfalls hilfreich , um die technischen Möglichkeiten und wirtschaftlichen Aspekte einer Sanierung zu bewerten.
Ich empfehle daher beides zusammen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen