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Niederlegung Mietshausverwaltung

| 01.03.2011 16:40 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


18:31

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem besteht:

Eine Hausverwaltung wird ab August 2010 mit der Verwaltung mehrerer Mietobjekte (ca. 200 Wohnungen) in katastrophalem Zustand beauftragt, aber ohne Kontovollmacht, sondern nur mit Kontoeinblick, damit sie die Mieten buchen kann und mit einer Einzugsermächtigung nur für ihr sehr niedriges Verwalterhonorar.

Anfang Februar 2011 stellt sie endgültig fest, dass der Eigentümer nur im 1. Monat die Handwerker bezahlt hat, seit September 2010 keine. Die Konten sind trotzdem immer überzogen. Daraufhin teilt die Hausverwaltung dem Eigentümer schriftlich- auch per Fax – mit, dass ab sofort keine Reparaturaufträge mehr erteilt werden und sie jegliche Haftungsansprüche ablehnt. Der Eigentümer möge doch bitte selbst die Handwerker beauftragen.

Ohne dass jemand den bestehenden Verwaltervertrag überhaupt gekündigt hätte, steht der Eigentümer heute plötzlich ohne Termin vor der Tür der Hausverwaltung und möchte alle Haus- und Wohnungsakten abholen. Dies wird ihm verweigert mit Hinweis darauf, dass ja überhaupt kein Verwaltervertrag gekündigt ist und der Verwalter außer Haus ist. Im Verwaltervertrag steht: „Sämtliche Bücher und Belege, auch wenn sie vom Verwalter beschafft wurden, sind Eigentum des Eigentümers und diesem jederzeit auf Verlagen auszuhändigen." Darauf beruft sich der Hauseigentümer jetzt. Der Verwalter gibt ihm aber nichts, denn sie telefonieren ja nur miteinander.

Arbeiten kann die Hausverwaltung nicht mehr, weil sie, da der Eigentümer keine Rechnungen bezahlt, nichts beauftragen will, sonst gehen die Handwerker leer aus. Außerdem wurde der Kontoeinblick gesperrt.

Was müßte die Hausverwaltung schnellstens und wenigstens als erstes tun?

Einfach dem Eigentümer alle Hausunterlagen übergeben, ohne dass überhaupt jemand die Verträge gekündigt hätte? Dann könnte sein, dass die Hausverwaltung haftet, wenn morgen das Haus abbrennt und sie nichteinmal die Feuerwehr ruft. Die Hausverwaltung will natürlich selbst nicht kündigen, denn die Verträge müßten bis zum 31.12.2011 bestehen und somit steht ihr ja das Honorar zu. Arbeiten kann sich aber gar nicht mehr.

Dazu ist zu sagen, dass die Handlungen des Eigentümers nach unserer Auffassung vorsätzlich waren, weil der Eigentümer dies mit der vorherigen Hausverwaltung bis August 2010 schon genau so gemacht hat. Die Vorverwaltung verklagte gerade den Eigentümer, weil sie sogar auf offenen Handwerkerrechnungen über 50.000 € sitzt, die der Eigentümer nicht bezahlt, und immer behauptet, die Notreparaturen erfolgten alle ohne seine Vollmacht. Es ist zu erkennen, dass der Eigentümer hier genau das Gleiche vor hat.

01.03.2011 | 17:26

Antwort

von


(580)
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60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Es ist natürlich nachvollziehbar, daß die Hausverwaltung einen geschlossenen Vertrag nicht ohne weiteres auflösen will, da sie grundsätzlich einen Anspruch auf das Honorar des geschlossenen Vertrages hat.

Andererseits stellt sich die Frage, ob dies nicht in der von Ihnen geschilderten Konstellation das kleinere Übel wäre.

Nach der eindeutigen Formulierung der Klausel bzgl. Bücher und Belege kann der Eigentümer ohne weitere Begründung sämtliche Unterlagen heraus verlangen. Diese Herausgabe können Sie somit nicht abwehren.

Weiterhin schildern Sie, daß die Hausverwaltung aufgrund des Verhaltens des Eigentümers Ihre Pflichten praktisch nicht erfüllen kann.

Wenn man nun die Zahlungsmoral des Eigentümers hinzu nimmt erscheint eine spätere Auseinandersetzung mit dem Eigentümer zumindest als naheliegend – etwa ein Vorwurf des Eigentümers, die Hausverwaltung hätte Ihre Pflichten nicht erfüllt.

Daher würde ich der Hausverwaltung eine Vertragsbeendigung aus wichtigem Grund empfehlen, die sie mit der Forderung auf eine anteilige Vergütung bis zum Kündigungszeitpunkt verbinden sollte.

Die andere Alternative wäre den Vertrag weiterlaufen zu lassen und die Pflichten der Hausverwaltung –mangels Möglichkeit – nicht zu erfüllen.

In diesem Fall sollte man sich aber bei der Nichterfüllung von Verkehrssicherungspflichten o.ä. zumindest soweit absichern, daß man nachweisbar den Eigentümer darauf aufmerksam macht, bestimmte Pflichten wegen mangelnder Zahlungsmöglichkeiten nicht mehr erfüllen zu können.

Da dies insbesondere bei drohenden Gefahren für Mieter oder Dritte in jedem Einzelfall gemacht werden müßte erscheint mir dieser Weg jedenfalls die schlechtere Alternative.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die Direktanfrage gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
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Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de



Rückfrage vom Fragesteller 01.03.2011 | 17:57

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung und Ihre Empfehlung. Aber, was ist mit Vertragsbeendigung aus wichtigem Grund gemeint?

Heißt das, wir kündigen dem Eigentümer heute aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung?

Das heißt dann auch, uns steht ab heute kein Honorar mehr zu und wir schlagen dem Eigentümer schriftlich 3 Termine in der nächsten Woche zur Übernahme seiner Hausunterlagen vor, oder darf er hier einfach in unser Büro kommen und die sofortige Übergabe fordern?

Vielen Dank um Voraus für Ihre Mühe.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.03.2011 | 18:31

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Kündigung aus wichtigem Grund bezieht sich auf § 626 BGB . Die Vorschrift ist nicht abdingbar und lautet wie folgt:

„§ 626 Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Das Dienstverhältnis kann von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt. Der Kündigende muss dem anderen Teil auf Verlangen den Kündigungsgrund unverzüglich schriftlich mitteilen."

Wie Sie aus der Vorschrift sehen, müssen Sie nicht unbedingt zum heutigen Tag, aber doch zeitnah kündigen. Sie sollten sich hier auf das Verhalten des Eigentümers – Herausgabeverlangen der Unterlagen – beziehen, und darlegen, daß Ihnen unter diesen Umständen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr möglich ist.

Natürlich hätten Sie dann ab dem Zeitpunkt der Kündigung auch keinen Anspruch mehr auf die vereinbarte Vergütung für die restliche Vertragslaufzeit.

Die Übergabe der Unterlagen darf der Eigentümer nach dem Vertrag ohnehin fordern, auch ohne die Kündigung.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.03.2011 | 18:49

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