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Mietsache - droht eine Zwangsversteigerung?

14.08.2011 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
vor ca 4.Monaten zog ich mit meiner Familie auf einen Bauernhof. Von Anfang an wurde uns von der Vermieterin ehrlich gesagt, das sie in finanzieller Not ist und die Mieter hier Reperaturarbeiten in Eigenleistung bringen müssen. Wir waren einverstanden.
Im Semptember letzten Jahres wurde bei diesem Objekt die Zwangsversteigerung eingeleitet,durch die Wüstenrot bei der dieser Hof finanziert wurde.
Schnell wurde eine Frau gefunden, die die Schuldsumme von 15 000 Euro beglich,eine Wohnung auf diesen Hof bezog, samt ihrer 24 HUnde mit der vertraglich festgelegten Vereinbarung,die Summe abwohnen zu dürfen und nur die Nebenkosten gezahlt werden müssen. Ebenfalls wurde in diesem Vertrag festgelegt,das bei Auszug der Mieterin die Gesamtsumme schuldig wäre. Dieser vertrag wurde gemacht,als die Vermieterin aufgrund der tatsache das sie bald den Hof verlieren würde,sich in einem desulaten Zustand befand, sie unterschrieb kurz gesagt einfach alles. Die Vermieterin ist eine 69 jahre alte Dame.
Jetzt ist es aber so,das ersten der aufgesetze Mietvertrag, keine Summe beinhaltet, sprich keine Miete somit auch keine Ausgangslage, welche Summe monatlich abgewohnt wird, die Mieterin zeigt sich uneinsichtig und es wird auch kein vernünftiger Mietvertrag aufgesetzt.
Ausserdem bezog vor ca 6 Monaten ihr Lebensgefährte diese Wohnung und wohnt diese Summe nun ebenfalls mit ab. Ist das rechtens?
Das Zusammenleben mit dieser Mieterin stellt sich als nicht möglich da. Sie mischt massiv in sämtliche ANgelegenheiten des Hofes ein, auch in die Mietsachen der anderen Mietparteien, sie fordert pünktliche Zahlungen, läuft jedem deswegen nach etc, sie betritt die Wohnungen und Grundstücke der anderen Parteien ohne Erlaubnisse,insbesondere die der Vermieterin.
Es werden Werkzeuge und Maschinen einfach benutzt, verschwinden oder werden verkauft. Nicht angemietet Grundstücke eigenet sie sich an, behält das Eigentum darauf und verschliesst sogar das Grundstück.
Desweiteren wird den ganzen Tag, lautstark Musik gehört zum leitwesen der anderen Partei, entschuldigt wird das, das dies bis 22 Uhr erlaubt sei.
Die Liste könnte unentlich weitergeführt werden.
Jetzt jedenfalls, möchte die Vermieterin den Mietvertrag kündigen, wird aber von der Mieterin massiv erpresst und unter Druck gesetzt, das sie die alte Dame sofort auf die offene Summe, welche nun ohne monatliche Miete nicht ausrechenbar ist, und droht damit, die Zangsversteigerung des Grundstückes einzuleiten um ihr geld zu erhalten.
Die Summe steht defintiv nicht zur Verfügung, was die Mieterin auch weis.
Was uns interessiert, wie können wir nun gegen diese Frau und ihren Partner vorgehen? Muss die alte Dame ANgst vor einer Zwangsversteigerung haben? Kann sie die Summe auch in raten abzahlen ,auch wenn das vertraglich vorher anders vereinbart wurde.
Das problem ist einfach, das der derzeitige Zustand auf diesem Hof durch diese Mieterin absolut nicht mehr tragbar ist und es sich abzeichnet, das die anderen Mietparteien kündigen, das wiederum hätte zur Folge,das die Monatliche Rate an die Wüstenrot nicht mehr beglichen werden kann, denn das passiert ausschliesslich durch die Mieten.

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können.

Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Vor dem Hintergrund Ihres geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1. Zu dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Mieterin, die gezahlte Schuldsumme vom 15.000 € abwohnen zu dürfen, kann ohne Einsicht in die Vereinbarung zwischen diesen beiden Parteien nur eine vermutende Stellungnahme abgegeben werden.

Offensichtlich gibt es keine schriftliche Vereinbarung über eine monatliche Mieter. Jedoch bedarf ein Mietvertrag nicht zwingend der Schriftform, was aus § 566 BGB folgt.

Im Streitensfall würde man entweder auf die übliche Miete, die die Vermieterin für diese Wohnung stets erzielt hat oder auf eine ortsübliche Vergleichsmiete abstellen.

On die alte Dame die Summe in Raten zahlen kann, obwohl etwas anderes vereinbart war, obliegt in dem Moment der Zustimmung des Vertragspartners zu einer VErtragsänderung, denn normalerweise gilt der Grundstatz, dass Verträge, so wie sie geschlossen wurden, einzuhalten sind.

2. Verkauf von Gegenständen

Die Mieterin darf sich nicht wie eine Eigentümerin verhalten, insbesondere keine Gegenstände, die im Eigentum der Vermieterin stehen, verkaufen. Diesbezüglich steht ein strafbares Verhalten im Raum.

3. Zuzug des Lebensgefährten.

Grundsätzlich bedarf die Untervermietung gem. § 540 BGB der Genehmigung durch die Vermieterin.

Nach § 553 BGB kann der Mieter allerdings ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, so bspw. wenn mit dem Lebensgefährten ein gemeinschaftliches Zusammenleben geführt werden soll, so wie es in Ihrem Fall gegeben ist. Gegen den Zuzug wird daher wohl nichts unternommen werden können.

4. Verhalten der Mieterin

Diese Person darf nicht ohne weiteres die Grundstücke und Wohnungen der anderen Mieter betreten. Dies erfüllt den Tatbestand des Hausfriedensbruches gem. § 123 StGB .

Wie ich Ihrer Schilderung entnehme, nimmt diese Frau Zahlungen entgegen. Dies dürfte nicht richtig sein, denn Zahlungsempfängerin für die Miete ist allein die Eigentümerin als Vermieterin.

5. Lauter Musikgenuss

Übermäßiger und lauter Musikgenuss ist nicht hinnehmbar. Allerdings ist problematisch, dass die Rechtsprechung Ruhestörungen erst nach 23 Uhr als nachhaltig störend durchgehen lässt (AG Lünen: Urteil vom 16.12.1987 - Zw <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20C%20182/86" target="_blank" class="djo_link" title="AG Lünen, 16.12.1987 - 14 C 182/86">14 C 182/86</a> , <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20C%20182/86" target="_blank" class="djo_link" title="AG Lünen, 16.12.1987 - 14 C 182/86">14 C 182/86</a> ).

Ein anderes Urteil wiederum besagt, dass "der Mieter einer Wohnung ist im Interesse der Mieter der Nachbarwohnungen gehalten ist, bei dem Abspielen von Tonwiedergabegeräten auch außerhalb der Ruhezeiten Zimmerlautstärke einzuhalten."(LG Berlin, Urteil vom 19.10.1987 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=13%20O%202/87" target="_blank" class="djo_link" title="13 O 2/87 (2 zugeordnete Entscheidungen)">13 O 2/87</a> ).


Allerdings ist dieses Verhalten je nach Lautstärke als Ruhestörung als Ordnungswidrigkeitentatbestand zu bewerten, wogegen Sie durch Anzeige bei der Ortspolizeibehörde vorgehen können. Man wird der Dame dann eine Unterlassungsverfügung und einen Ordnungswidrigkeitenbescheid zu kommen lassen.

6. Hundehaltung

Sie schildern, dass die Frau mit 24 Hunden auf den Hof gezogen ist. Nun ist ein Hof ein landwirtschaftliches Gebäude, bei dem Hunde nichts außergwöhnliches sind.

Es stellt sich dennoch die Frage, ob 24 Hunde nicht ein über das normale Maß hinausgehender Gebrauch sind.

"Übermäßiger Gebrauch der Mietsache, zB Überbeanspruchung gemieteter Kraftfahrzeuge, Maschinen usw., Überbelegung von Räumen; Haltung unzulässig vieler Tiere. Schäden an Fußböden durch Pfennigabsätze an Schuhen ständiger Bewohner oder des Personals gehören auch dazu, wogegen Kundinnen oder Besucherinnen das Gehen auf Pfennigabsätzen nicht untersagt werden kann; hier kommt aber wegen der übermäßigen Abnutzung ein Schadensersatzanspruch in Betracht."(Bieber in MüKo-BGB, § 541 Rn. 7).

Dieser Punkt ist allerdings schwierig zu bewerten, könnte aber einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin auslösen, wenn bei Vertragsschluss nicht klar war, wieviele Hunde auf den Hof kommen würden.

Allerdings könnte hier versucht werden, das Ordnungsamt, sowie das Veterinäramt einzuschalten, da nur schwer vorstellbar ist, dass die Mieterin den 24 Hunde gerecht wird.


7. Kernproblem Zwangsversteigerung

Da wie bereits oben angedeutet, kann zu dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Mieterin ohne Einsicht in Unterlagen nicht weiter eingegangen werden.

Tatsache ist, dass im Falle einer unterlassenen Zahlung an die Bausparkasse, diese die Restdarlehenssumme kündigen kann mit der Folge, dass, wenn das Darlehen dann nicht bedient wird, die Zwangsversteigerung eingeleitet oder fortgeführt wird.

Eine Folge aus einer Zwangsversteigerung wäre, dass der Erwerber, der den Zuschlag erhält, entweder die Mietverträge weiter führen wird oder er den Mietern die Kündigung aussprechen wird.

Die Dame könnte versuchen, die Mieterin zu kündigen und ihr die 15.000 € abzüglich bereits abgewohnten Mieten auszuzahlen oder wie bereits angedeutet, wenn diese Mieterin mitspielt, was ich vor dem Hintergrund Ihrer Schilderungen aber für wenig wahrscheinlichn halte, die Restsumme Ratenweise zu zahlen, was allerdings mit großem Verhandlungsgeschickt verbunden ist.

8. Abschließende Empfehlung

Abschließend möchte ich Ihnen noch die Empfehlung ans Herz zu legen, alle Verfehlungen der Mieterin am besten mit Datum und Uhrzeit aufzulisten und Zeugen zu benennen, um der Dame eine außerordentliche Kündigung zu ermöglichen.

Eine solche außerordentliche Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB :

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

Dies ist die auf den von Ihnen geschilderten Fall passende Kündigungsnorm.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die doch recht verworrene Rechtslage gegeben haben zu können.

Sollten Sie noch etwas ungeklärt finden, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Rückfrage vom Fragesteller 14.08.2011 | 16:16

vielen lieben Dank für die ausführliche Antwort,dennoch habe ich eine Frage zu dem Punkt Zwangsversteigerung,da ist es so, das die Mieterin der Vermieterin droht, das wenn das Mietverhältniss gekündigt wird, sie also die Mieterin die Zwangsversteigerung einleiten will, um dann von der Summe des Verkaufes bzw der versteigerung ihr Geld zu bekommen, ist das möglich???? Auch ist es so das sie gleichermassen von sich aus mit Auszug droht, aber die andere Drohung ebenfalls aufrecht erhält. die ältere Dame ist sehr verzweifelt und verängstigt. Einen Anwalt nimmt sie sich, weil sie der Auffassung ist, als mittellose Rentnerin keinen Anwalt bezahlen zu können. wir haben sie schon darauf aufmerksam gemacht,das das so nicht ist, das man u.U. gerichtskostenbeihilfe beantragen kann o.ä.

gruss

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.08.2011 | 16:26

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.

1. Wenn die alte Dame nur über geringes Einkommen verfügt, wird ein beauftragter Anwalt prüfen, ob ihr Prozesskostenhilfe zusteht.

2. Wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt, werden zunächst die bevorrechtigten Gläubiger befriedigt. Das sind die Grundpfandgläubiger, also Banken und Bausparkassen.

Wenn die Mieterin kein Grundpfandrecht hat (Hypothek, Grundschuld), kann sie kein Geld aus der Verwertung der Immobilie ausgezahlt bekommen.

Allerdings verhält es sich dergestalt, dass die Mieterin den Betrag gezahlt hat, um dort wohnen zu können.

Wenn das Haus zwangsversteigert wird, entfällt im Regelfall das Mietverhältnis, so dass der Vertrag zwischen der Damen und der Mieterin hinfällig wird und die Mieterin dann von der Dame im Wege des Bereicherungsausgleich nach § 812 BGB von dieser die Restsumme (15.000 € abzgl. bis dahin abgewohnter Miete) zurückverlangen kann.

Wenn die alte Dame dann mittellos ist, sieht es mit der Vollstreckbarkeit aber recht mau aus.

ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage verständlich beantworten und verbleibe mit den besten Wünschen für einen erholsamen Restsonntag.

Michael Grübnau-Rieken M.A.
Rechtsanwalt

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