Sehr geehrte Ratsuchende,
bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können.
Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG
begrenzt.
Vor dem Hintergrund Ihres geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:
1. Zu dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Mieterin, die gezahlte Schuldsumme vom 15.000 € abwohnen zu dürfen, kann ohne Einsicht in die Vereinbarung zwischen diesen beiden Parteien nur eine vermutende Stellungnahme abgegeben werden.
Offensichtlich gibt es keine schriftliche Vereinbarung über eine monatliche Mieter. Jedoch bedarf ein Mietvertrag nicht zwingend der Schriftform, was aus § 566 BGB
folgt.
Im Streitensfall würde man entweder auf die übliche Miete, die die Vermieterin für diese Wohnung stets erzielt hat oder auf eine ortsübliche Vergleichsmiete abstellen.
On die alte Dame die Summe in Raten zahlen kann, obwohl etwas anderes vereinbart war, obliegt in dem Moment der Zustimmung des Vertragspartners zu einer VErtragsänderung, denn normalerweise gilt der Grundstatz, dass Verträge, so wie sie geschlossen wurden, einzuhalten sind.
2. Verkauf von Gegenständen
Die Mieterin darf sich nicht wie eine Eigentümerin verhalten, insbesondere keine Gegenstände, die im Eigentum der Vermieterin stehen, verkaufen. Diesbezüglich steht ein strafbares Verhalten im Raum.
3. Zuzug des Lebensgefährten.
Grundsätzlich bedarf die Untervermietung gem. § 540 BGB
der Genehmigung durch die Vermieterin.
Nach § 553 BGB
kann der Mieter allerdings ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, so bspw. wenn mit dem Lebensgefährten ein gemeinschaftliches Zusammenleben geführt werden soll, so wie es in Ihrem Fall gegeben ist. Gegen den Zuzug wird daher wohl nichts unternommen werden können.
4. Verhalten der Mieterin
Diese Person darf nicht ohne weiteres die Grundstücke und Wohnungen der anderen Mieter betreten. Dies erfüllt den Tatbestand des Hausfriedensbruches gem. § 123 StGB
.
Wie ich Ihrer Schilderung entnehme, nimmt diese Frau Zahlungen entgegen. Dies dürfte nicht richtig sein, denn Zahlungsempfängerin für die Miete ist allein die Eigentümerin als Vermieterin.
5. Lauter Musikgenuss
Übermäßiger und lauter Musikgenuss ist nicht hinnehmbar. Allerdings ist problematisch, dass die Rechtsprechung Ruhestörungen erst nach 23 Uhr als nachhaltig störend durchgehen lässt (AG Lünen: Urteil vom 16.12.1987 - Zw 14 C 182/86
, 14 C 182/86
).
Ein anderes Urteil wiederum besagt, dass "der Mieter einer Wohnung ist im Interesse der Mieter der Nachbarwohnungen gehalten ist, bei dem Abspielen von Tonwiedergabegeräten auch außerhalb der Ruhezeiten Zimmerlautstärke einzuhalten."(LG Berlin, Urteil vom 19.10.1987 - 13 O 2/87
).
Allerdings ist dieses Verhalten je nach Lautstärke als Ruhestörung als Ordnungswidrigkeitentatbestand zu bewerten, wogegen Sie durch Anzeige bei der Ortspolizeibehörde vorgehen können. Man wird der Dame dann eine Unterlassungsverfügung und einen Ordnungswidrigkeitenbescheid zu kommen lassen.
6. Hundehaltung
Sie schildern, dass die Frau mit 24 Hunden auf den Hof gezogen ist. Nun ist ein Hof ein landwirtschaftliches Gebäude, bei dem Hunde nichts außergwöhnliches sind.
Es stellt sich dennoch die Frage, ob 24 Hunde nicht ein über das normale Maß hinausgehender Gebrauch sind.
"Übermäßiger Gebrauch der Mietsache, zB Überbeanspruchung gemieteter Kraftfahrzeuge, Maschinen usw., Überbelegung von Räumen; Haltung unzulässig vieler Tiere. Schäden an Fußböden durch Pfennigabsätze an Schuhen ständiger Bewohner oder des Personals gehören auch dazu, wogegen Kundinnen oder Besucherinnen das Gehen auf Pfennigabsätzen nicht untersagt werden kann; hier kommt aber wegen der übermäßigen Abnutzung ein Schadensersatzanspruch in Betracht."(Bieber in MüKo-BGB, § 541 Rn. 7).
Dieser Punkt ist allerdings schwierig zu bewerten, könnte aber einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin auslösen, wenn bei Vertragsschluss nicht klar war, wieviele Hunde auf den Hof kommen würden.
Allerdings könnte hier versucht werden, das Ordnungsamt, sowie das Veterinäramt einzuschalten, da nur schwer vorstellbar ist, dass die Mieterin den 24 Hunde gerecht wird.
7. Kernproblem Zwangsversteigerung
Da wie bereits oben angedeutet, kann zu dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Mieterin ohne Einsicht in Unterlagen nicht weiter eingegangen werden.
Tatsache ist, dass im Falle einer unterlassenen Zahlung an die Bausparkasse, diese die Restdarlehenssumme kündigen kann mit der Folge, dass, wenn das Darlehen dann nicht bedient wird, die Zwangsversteigerung eingeleitet oder fortgeführt wird.
Eine Folge aus einer Zwangsversteigerung wäre, dass der Erwerber, der den Zuschlag erhält, entweder die Mietverträge weiter führen wird oder er den Mietern die Kündigung aussprechen wird.
Die Dame könnte versuchen, die Mieterin zu kündigen und ihr die 15.000 € abzüglich bereits abgewohnten Mieten auszuzahlen oder wie bereits angedeutet, wenn diese Mieterin mitspielt, was ich vor dem Hintergrund Ihrer Schilderungen aber für wenig wahrscheinlichn halte, die Restsumme Ratenweise zu zahlen, was allerdings mit großem Verhandlungsgeschickt verbunden ist.
8. Abschließende Empfehlung
Abschließend möchte ich Ihnen noch die Empfehlung ans Herz zu legen, alle Verfehlungen der Mieterin am besten mit Datum und Uhrzeit aufzulisten und Zeugen zu benennen, um der Dame eine außerordentliche Kündigung zu ermöglichen.
Eine solche außerordentliche Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB
:
(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.
Dies ist die auf den von Ihnen geschilderten Fall passende Kündigungsnorm.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die doch recht verworrene Rechtslage gegeben haben zu können.
Sollten Sie noch etwas ungeklärt finden, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
vielen lieben Dank für die ausführliche Antwort,dennoch habe ich eine Frage zu dem Punkt Zwangsversteigerung,da ist es so, das die Mieterin der Vermieterin droht, das wenn das Mietverhältniss gekündigt wird, sie also die Mieterin die Zwangsversteigerung einleiten will, um dann von der Summe des Verkaufes bzw der versteigerung ihr Geld zu bekommen, ist das möglich???? Auch ist es so das sie gleichermassen von sich aus mit Auszug droht, aber die andere Drohung ebenfalls aufrecht erhält. die ältere Dame ist sehr verzweifelt und verängstigt. Einen Anwalt nimmt sie sich, weil sie der Auffassung ist, als mittellose Rentnerin keinen Anwalt bezahlen zu können. wir haben sie schon darauf aufmerksam gemacht,das das so nicht ist, das man u.U. gerichtskostenbeihilfe beantragen kann o.ä.
gruss
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.
1. Wenn die alte Dame nur über geringes Einkommen verfügt, wird ein beauftragter Anwalt prüfen, ob ihr Prozesskostenhilfe zusteht.
2. Wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt, werden zunächst die bevorrechtigten Gläubiger befriedigt. Das sind die Grundpfandgläubiger, also Banken und Bausparkassen.
Wenn die Mieterin kein Grundpfandrecht hat (Hypothek, Grundschuld), kann sie kein Geld aus der Verwertung der Immobilie ausgezahlt bekommen.
Allerdings verhält es sich dergestalt, dass die Mieterin den Betrag gezahlt hat, um dort wohnen zu können.
Wenn das Haus zwangsversteigert wird, entfällt im Regelfall das Mietverhältnis, so dass der Vertrag zwischen der Damen und der Mieterin hinfällig wird und die Mieterin dann von der Dame im Wege des Bereicherungsausgleich nach § 812 BGB
von dieser die Restsumme (15.000 € abzgl. bis dahin abgewohnter Miete) zurückverlangen kann.
Wenn die alte Dame dann mittellos ist, sieht es mit der Vollstreckbarkeit aber recht mau aus.
ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage verständlich beantworten und verbleibe mit den besten Wünschen für einen erholsamen Restsonntag.
Michael Grübnau-Rieken M.A.
Rechtsanwalt
