Mietrecht - Wohnungseigentum

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Frage 1:

Die Nichtbenutzungsmöglichkeit des Balkones stellt grundsätzlich einen Mietmangel i.S.v. von §535 BGB dar, welcher zu einer Mietminderung nach §536 BGB führt. Der vertragsgemäße Gebrauch des Balkons ist vorliegend eindeutig beeinträchtigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach inwieweit der Balkon vollständig oder nur teilweise mangelhaft ist. Es ist mithin eine Einzelfallentscheidung notwendig. Verhältnismäßig sind 5-10 % der Buttomiete als Mietminderung anzusetzen.

Zu Frage 2:

Sämtliche WEG Beschlüsse sind gerichtlich überprüfbar.

§ 44 Beschlussklagen

(1) 1Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). 2Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

(2) 1Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. 2Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. 3Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden.

(3) Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

(4) Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessordnung, wenn die Nebenintervention geboten war.


Da Ihr Balkon zwingend zu sanieren ist, haben Sie die Möglichkeit eine Beschlussersetzungsklage gegenüber der Eigentümergesellschaft geltend zu machen. Hierdurch würde das Gericht die notwendige Beschlussfassung der WEG ersetzen. Nach Ihren Angaben geht es vorliegend darum, dass sich die WEG nicht über die Kosten der Sanierung einigen kann bzw. möchte. Grundsätzlich muss die WEG die Möglichkeit nutzen mehrere Angebote zu vergleichen um eine sachgerechte Entscheidung zu treffen. Allerdings muss nach 3 Angeboten eine Entscheidung getroffen werden können. Insoweit kann auch hier der Entschluss durch das Gericht ersetzt werden, wenn die Angebote ohne erkennbaren Grund abgelehnt werden. Hinsichtlich seiner Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, können gemäß §16 Abs. 2 Satz 2 WEG Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse gefasst werden. Grundsätzlich müssen nämlich alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Bzgl. des übergroßen Lochs haben Sie selbstverständlich einen Schadensersatzanspruch gegenüber der WEG bzw. gegenüber der Verwaltung, wenn die Verwaltung einer Beauftragung nicht nachgekommen ist und damit eine Pflichtverstoß begangen hat. Wenn Ihnen durch die Mietminderung ein Schaden entsteht, dann können Sie diesen entsprechend rechtlich geltend machen.

Konkret rate ich dazu entsprechende Anträge auf eine Kostenentscheidung anhand der Vergleichsangebote als Tagesordnungspunkt für die Versammlung am 30.08.2022 zu beantragen sowie ebenfalls die Sanierung des Lochs auf Ihrem Balkon. Zudem ein Antrag zur Feststellung von Schadensersatzansprüchen wegen der Mietminderung. Die Verwaltung muss Ihren Anträgen nachkommen. Sollte wiederum keine Beschlussfassung erfolgen, rate ich zu einer Beschlussersetzungsklage vor dem zuständigen Gericht.

Zu Frage 3:

Sie haben ein Recht Ihre monatliche Hausgeldzahlung im Verhältnis zur Minderung der Miete zu kürzen. Eine vollständige Nichtzahlung wäre nicht angemessen.

Fordern Sie die Verwaltung nochmals unter Fristsetzung auf, das Loch zu schließen und den Mangel zu beseitigen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Melvin Grimm
Rechtsanwalt