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Mietrecht - Wohnungseigentum

15. August 2022 12:17 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich bin Eigentümerin einer gut vermieten Eigentumswohnung . Baujahr des Hauses 1955
Haus mit 2 Eingängen - jeweils 9 Wohnungen EG , 1 OG u. 2. OG - Meine Wohnung 2. OG
Eigentumskauf 2010 unverbaubare Lage

Seit dem Kauf der EW befindet sich mein Balkon in einem maroden Zustand.

Auf diesen Tatbestand habe ich immer wieder hingewiesen.
Ich würde es sogar begrüßen, dass aufgrund der sehr guten Lage mit Weitblick ins Grüne, neue und sogar größere Balkon für alle Eigentümer entstehen. Meine Hinweise wurde nicht bedacht, eher sogar belächelt.

Die Eigentümergemeinschaft beauftragte die Hausverwaltung die Tragfähigkeit überprüfen zu lassen. In diesem Zusammenhang bohrte man Ende 2020 im Bodenbereich meines Balkones ein großes tiefes Loch von ca. 40 x 80 cm. Der Bodenbelag wurde in diesem Bereich entsorgt.
Laut Aussage der Fachfirma ist die Tragfähigkeit gegeben.

Dann beauftragte die Eigentümergemeinschaft wiederum die Hausverwaltung für die Sanierung meines Balkones Angebote einzuholen. Datum 27.04.2021 über € 9.377,68 und Datum 23.7.2021 in Höhe von € 11.899,12 plus Malerarbeiten u.v.m. MIttlerweile liegt noch ein weiteres Angebot vom 25.03.2022 in Höhe von € 7.588,92 vor.

Am 19.05.2022 lehnte die Eigentümergemeinschaft die Sanierung ab und beanstandete die Kosten.

Das übergroße Loch wurde trotz meiner Erinnerungen nicht geschlossen!
Der Balkon kann von meinem Mieter nicht genutzt werden!

Am 30.08.2022 findet eine außerordentlich Eigentümerversammlung statt.
Ein weiteres Angebot beinhaltet nunmehr die Sanierung von 3 Balkonen. € 28.913,38 Datum 25.5.2022

Mein Hinweis: Die Eigentümergemeinschaft und somit auch ich haben genügend Rücklagen.
Aus diesen Rücklagen könnten Balkone saniert werden.

Nun zu meinen 'Fragen:
1. Hat mein Mieter entsprechende Rechte, die Miete wegen Nichtbenutzungsmöglichkeit des
Balkones zu kürzen?

2. Habe ich Rechte gegen die Eigentümergemeinschaft vorzugehen?

3. Habe ich ein Recht, meine mtl. Hausgeldzahlung zu kürzen oder sogar nicht zu zahlen.



Für die Beantwortung vielen Dank.









15. August 2022 | 13:49

Antwort

von


(22)
Wandalenweg 24
20097 Hamburg
Tel: 040 41003794
Web: http://www.rechtsanwalt-grimm.com
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Frage 1:

Die Nichtbenutzungsmöglichkeit des Balkones stellt grundsätzlich einen Mietmangel i.S.v. von §535 BGB dar, welcher zu einer Mietminderung nach §536 BGB führt. Der vertragsgemäße Gebrauch des Balkons ist vorliegend eindeutig beeinträchtigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach inwieweit der Balkon vollständig oder nur teilweise mangelhaft ist. Es ist mithin eine Einzelfallentscheidung notwendig. Verhältnismäßig sind 5-10 % der Buttomiete als Mietminderung anzusetzen.

Zu Frage 2:

Sämtliche WEG Beschlüsse sind gerichtlich überprüfbar.

§ 44 Beschlussklagen

(1) 1Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). 2Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

(2) 1Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. 2Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. 3Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden.

(3) Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

(4) Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessordnung, wenn die Nebenintervention geboten war.


Da Ihr Balkon zwingend zu sanieren ist, haben Sie die Möglichkeit eine Beschlussersetzungsklage gegenüber der Eigentümergesellschaft geltend zu machen. Hierdurch würde das Gericht die notwendige Beschlussfassung der WEG ersetzen. Nach Ihren Angaben geht es vorliegend darum, dass sich die WEG nicht über die Kosten der Sanierung einigen kann bzw. möchte. Grundsätzlich muss die WEG die Möglichkeit nutzen mehrere Angebote zu vergleichen um eine sachgerechte Entscheidung zu treffen. Allerdings muss nach 3 Angeboten eine Entscheidung getroffen werden können. Insoweit kann auch hier der Entschluss durch das Gericht ersetzt werden, wenn die Angebote ohne erkennbaren Grund abgelehnt werden. Hinsichtlich seiner Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, können gemäß §16 Abs. 2 Satz 2 WEG Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse gefasst werden. Grundsätzlich müssen nämlich alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Bzgl. des übergroßen Lochs haben Sie selbstverständlich einen Schadensersatzanspruch gegenüber der WEG bzw. gegenüber der Verwaltung, wenn die Verwaltung einer Beauftragung nicht nachgekommen ist und damit eine Pflichtverstoß begangen hat. Wenn Ihnen durch die Mietminderung ein Schaden entsteht, dann können Sie diesen entsprechend rechtlich geltend machen.

Konkret rate ich dazu entsprechende Anträge auf eine Kostenentscheidung anhand der Vergleichsangebote als Tagesordnungspunkt für die Versammlung am 30.08.2022 zu beantragen sowie ebenfalls die Sanierung des Lochs auf Ihrem Balkon. Zudem ein Antrag zur Feststellung von Schadensersatzansprüchen wegen der Mietminderung. Die Verwaltung muss Ihren Anträgen nachkommen. Sollte wiederum keine Beschlussfassung erfolgen, rate ich zu einer Beschlussersetzungsklage vor dem zuständigen Gericht.

Zu Frage 3:

Sie haben ein Recht Ihre monatliche Hausgeldzahlung im Verhältnis zur Minderung der Miete zu kürzen. Eine vollständige Nichtzahlung wäre nicht angemessen.

Fordern Sie die Verwaltung nochmals unter Fristsetzung auf, das Loch zu schließen und den Mangel zu beseitigen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Melvin Grimm
Rechtsanwalt


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