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Immobilienkauf unverheiratetes Paar: Vermeidung Schenkungssteuer und Pflichterbteil

| 04.04.2015 16:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tobias Rösemeier


Meine Lebensgefährtin und ich möchten ein Haus kaufen. Zur Vermeidung von Erbschaftsansprüchen meiner Tochter (aus erster Ehe) wird meine Lebensgefährtin alleinige Eigentümerin und investiert Eigenkapital in Höhe von einem Drittel der Gesamtsumme. Den Rest des notwendigen Kapital bringe ich durch eine Finanzierung ein (zwei Drittel). Die Finanzierungsraten bezahle ich, erhalte aber hiefür ein lebenslanges Wohnrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Meine Lebensgefährtin erhält kein Darlehen bei der Bank. Beide als Darlehensnehmer ist auch ausgeschlossen.

Frage:

a) Löst diese Regelung irgendwelche Schenkungssteuern aus?
b) Hat meine Tochter hieraus irgendwelche Pflichteilsansprüche?

Oder gibt es eine andere Variante, die Sie empfehlen, um Erbschaftsansprüche und Steuern zu vermeiden.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Schenkungssteuer fällt dann nicht an, wenn für eine Vermögensübertragung eine Gegenleistung im gleichen Werte erbracht wird.

Wenn Sie Ihrer Lebensgefährtin für den Erwerb der Immobilie Kapital zur Verfügung stellen und im Gegenzuge hierfür ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt erhalten, handelt sich dann nicht um eine Schenkung, wenn sich der Wert des Wohnrechts und des zur Verfügung gestellten Kapital decken. Gleiches gilt umgekehrt: Auch die Einräumung eines Wohnrecht stellt eine Schenkung dar, wenn keine Gegenleistung vereinbart wird

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Miete, die dem Eigentümer durch das eingeräumte Wohnrecht entgeht (fiktive Miete). Und zwar über den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten zum Zeitpunkt der Berechnung. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden die Mieten abgezinst, d.h. Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt dabei einen Zinssatz von 5,5% zur Berechnung der Kapitalwerte vor (§ 14 Bewertungsgesetz).

Grob berechnet sich der Wert eines Wohnrechts nach der ortsüblichen Miete für die Hälfte der Wohnfläche multipliziert mit 12 und wiederum multipliziert mit der durchschnittlichen Lebenserwartung (nach Sterbetafel)

Beispiel: Bei einer monatlichen Miete von 300 Euro und einer Lebenserwartung von 30 Jahren ergibt sich ein Wert von 118.000 Euro.

Pflichtteilsansprüche der Tochter bestehen seitens der Tochter in die Immobilie nicht.

Das Wohnrecht selbst ist nicht vererblich.

Über das Wohnrecht sollte ein schuldrechtlicher Vertrag geschlossen werden, worin dann auch die Gegenleistung durch Kapitalhingabe geregelt wird.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2015 | 19:43

Sehr geehrter Herr Rösemeier, vielen Dank für die aufschlussreiche Antwort. Ein Punkt ist mir unklar. Sie schreiben man sollte einen schuldrechtlichen Vertrag abschliessen. Ist dies für den Kaufvertrag und für das Grundbuch Pflicht und muss daher beim Notartermin vorliegen? Oder ist das unabhängig davon. Was würde ein solcher Vertragsschluss bei Ihnen kosten?
Viele Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2015 | 19:50

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich.

In diesem Fall ist vorliegend ein schuldrechtlicher Vertrag über die Einräumung des Wohnrechtes, dessen dinglicher Sicherung im Grundbuch und die Hingabe des Geldes für den Erwerb als Gegenleistung zu schließen.

Für den Grundstückkaufvertrag ist dieser schuldrechtliche Vertrag noch nicht erforderlich. Dieser kann danach geschlossen werden.

Die Kosten dürften sich mit beim Notar mit 250 - 500 Euro bemessen lassen.

Bewertung des Fragestellers 07.04.2015 | 09:52

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 07.04.2015 5/5,0
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