Frage wegen eines Investors

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn Sie zusammen mit dem Partner Ihrer Mutter als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Jeder Miteigentümer darf über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen und ihn auch an einen Dritten – wie hier einen Investor – verkaufen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des anderen Miteigentümers besteht in solchen Konstellationen nach § 2034 BGB nur bei Erbengemeinschaften, nicht aber bei einer einfachen Bruchteilsgemeinschaft.

Das bedeutet: Der Investor kann durchaus den hälftigen Anteil erwerben. Damit wird er an Ihrer Stelle Miteigentümer neben Ihnen. Ein unmittelbares „auf die Straße setzen" ist aber nicht möglich. Denn der Erwerber tritt lediglich in die rechtliche Stellung Ihres bisherigen Miteigentümers ein. Solange keine anderslautenden Vereinbarungen im Grundbuch bestehen, bleibt Ihre Miteigentümerstellung voll bestehen, und Sie haben Besitz- und Nutzungsrechte an der Wohnung.

Allerdings ist Folgendes zu beachten: Jeder Miteigentümer kann nach § 749 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Im Klartext: Wenn der Investor ein wirtschaftliches Interesse verfolgt, könnte er eine Teilungsversteigerung beantragen. In diesem Fall wird die Wohnung öffentlich versteigert, und der Erlös zwischen den Miteigentümern aufgeteilt. Dies ist in der Praxis häufig das Druckmittel von Investoren, um die anderen Miteigentümer zu einem Verkauf zu bewegen.

Für Sie bedeutet das: Der Investor kann Sie nicht einfach räumen lassen, er kann aber über den Weg der Teilungsversteigerung erzwingen, dass die Immobilie insgesamt verkauft wird. Damit würde zwar Ihr Anteil nicht verloren gehen, aber Sie riskieren, dass die Wohnung an einen Dritten geht und Sie Ihr Zuhause verlieren.

Es ist daher ratsam, die Situation frühzeitig zu klären. Möglichkeiten sind:

• Prüfung, ob Sie den Anteil des Partners Ihrer Mutter selbst erwerben können (ggf. mit Bankfinanzierung).
• Verhandlung mit dem Investor über ein Nutzungsrecht oder eine gemeinsame Verwaltung.
• In besonderen Konstellationen auch Vereinbarungen über ein dinglich gesichertes Wohnrecht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt