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Ertragssteuer

| 31. Oktober 2011 14:40 |
Preis: |

Steuerrecht

Beantwortet von

Rechtsanwältin Alexandra Gerecht-Mahr

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Sehr geehrte Damen und Herren,
Auf dem Wege einer Scheidungsauseinandersetzung bekam ich ein Reihenhaus, was ich sofort für 150.000,00€ verkauft habe.
Dieses Reihenhaus hat mein geschiedener Mann im Dezember 2006 seiner 87 jährigen Mutter für 165.000,00€ abgekauft.
Aus dem Kaufvertrag geht hervor, dass 50.000,00€ vom Kaufpreis auf das Inventar entfallen.
Weiterhin wurde ein lebenslanges Wohnrecht nach §1093 BGB für die Mutter eingetragen, und gleichzeitig die Befugnis zur Aufnahme von Personen im Sinne von § 1093 Abs.2 BGB ausgeschlossen.
Der Jahreswert des Wohnrechts wurde übereinstimmend mit 9.360,00€ angegeben.

Nun liegen zwischen dem Kauf ( Mutter und Sohn )

165.000,00€ Kaufpreis
50.000,00€ abzüglich Inventar
___________
115.000,00€

150.000,00€ meine Verkaufssumme
----------
35.000,00€ Gewinn
Wie hoch wird in diesem Fall das kapitalisierte Wohnrecht dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet?
Wie hoch ist mein zu versteuerder Gewinn?

Sehr geehrter Fragesteller,

hiermit möchte ich Ihre Frage gemäß den von Ihnen gemachten Angaben beantworten:

Den zu versteuernden Veräußerungsgewinn ermitteln Sie wie folgt:

Veräußerungserlös
./. Anschaffungskosten
./. Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerungsteuerlicher Veräußerungsgewinn
=Gewinn aus der Veräußerung
./. Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil
+evtl. in Anspruch genommene Abschreibungen
=steuerlicher Veräußerungsgewinn

daraus folgt gemäß Ihren Angaben:

150.000,00
./. 115.000,00
= 35.000,00
./. 9.360,00
= 25.640,00 zu versteuernder Veräußerungsgewinn.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion wenn Sie fragen haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Alexandra Gerecht

Rückfrage vom Fragesteller 1. November 2011 | 08:15

Sehr geehrte Frau Alexandra Gerecht,
meine Frage bezieht sich auf den ursprünglichen Kaufpreis von 115.000,00€, der ja die Basis der zu errechnenden Gewinnsteuer darstellt.
Dieser müsste doch erhöht werden, da ein Wohnrecht mit einer zu erwartenden Jahresmiete von 9.360,00€ notariell im Grundbuch eingetragen ist.
Zum Zeitpunkt des Erwerbes war die Mutter 87 Jahre alt und hatte nach Angaben der statistischen Sterbetafel noch ca. 3,5 Lebensjahre zu erwarten. Das heisst: 3,5 Jahre x 9.360,00€ = 32.760,00€.
Dieser Wert kann natürlich nicht in voller Höhe angesetzt werden. Und dort setzt meine Frage an. Wie wird durch dieses Wohnrecht der ursprüngliche Kaufpreis beeinflusst bzw. bewertet?
Danke und freundliche Grüsse

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 1. November 2011 | 17:01

Sehr geehrter Fragesteller,

um den Veräußerungsgewinn gem. §23 EStG zu berechnen, benötigen Sie die Höhe der Anschaffungskosten, da Sie diese von Ihrem Veräußerungserlös abziehen müssen. Diese entsprechen dem Kaufpreis, den Ihr Exmann seiner Mutter bezahlt hat. Diesem Kaufpreis müssen Sie den kapitalisierten Betrag des Wohnrechtes hinzu addieren, um auf den richtigen Abzugsbetrag zu kommen. Das ergibt die folgende Berechnung gem. § 23 EStG :

Veräußerungserlös 150.000,00€
./. Anschaffungskosten 115.000,00€
./. Wert Wohnrecht 32.760,00€
= 2.240,00€

Mit freundlichen Grüßen,

Alexandra Gerecht
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 4. November 2011 | 12:44

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Soweit die Berechnung vom zuständigen Finanzamt so anerkannt wird, ist die Bearbeitung in der nachgereichten Frage sehr gut.
Mich verunsichert allerdings die erste Antwort. Diese Berechnung ergibt für mich keinen Sinn!

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