Erkerabriss am Mietshaus...Frist für Ankündigung?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich Ihnen gerne wie folgt:

1. Inwieweit kann die Miete gekürzt werden?
Sie sind zwar als Mieter grundsätzlich zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet, § 554 BGB . Dies schließt jedoch nicht aus, dass Sie bei diesen Maßnahmen nicht die Miete kürzen können. Voraussetzung ist aber, dass der vertraglich zugesicherte Gebrauch beeinträchtigt ist.

Die Höhe der Mietminderung während der Arbeiten ist vom Einzelfall abhängig. Die angemessene Minderung der Miete bemisst sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung des Wohnwertes der Wohnung. Dies ist ggf. für die einzelnen Räume der Wohnung separat zu betrachten. Kriterien für die Gebrauchsbeeinträchtigung sind mangelnde Beheizbarkeit (20-22 Grad im Wohnzimmer), Baulärm und Bauschmutz, erhöhte Einbruchsgefahr durch das Baugerüst, ständiges Auf- und Abgehen von Handwerkern vor Ihren Fenstern oder in Ihrer Wohnung.

Die anhand dieser Kriterien (prozentuale) ermittelte Gebrauchsbeeinträchtigung ist von der Bruttomiete, einschließlich Nebenkosten, abzuziehen.

Für den Ausfall der Heizung der Heizung im Wohnzimmer kann je nach der Häufigkeit der Unterschreitung der Behaglichkeitstemperatur von 20-22 grad tagsüber bzw. 16-18 Grad zur Nachtzeit eine Minderung von bis zu 20 % angemessen sein. Diese Minderung ist entsprechend der Beeinträchtigung durch die Bautätigkeit angemessen zu erhöhen. Seien Sie bei der Einschätzung der Gebrauchsbeeinträchtigung realistisch. Als Betroffener neigt man verständlicherweise dazu, zu hohe Werte anzusetzen.

2. Inwieweit muss der Vermieter solche Abrissarbeiten vorher schriftlich ankündigen?
Der Vermieter hat seinen Mietern grundsätzlich frühzeitig über die Erhaltungsmaßnahmen zu informieren. Nur wenn dies geschehen ist, ist der Mieter auch zu Duldung verpflichtet.

§ 554 BGB schreibt zwar nicht ausdrücklich vor, in welchem Umfang und wann der Mieter zu benachrichtigen ist. Jedoch gilt: Der Vermieter muss den Mieter in einer angemessenen Frist rechtzeitig über Art und Umfang der Maßnahme informieren. Dadurch soll gewährleistet werden, dass der Mieter sich angemessen auf die Arbeiten einstellen kann.

Die Rechtzeitigkeit orientiert sich an Art und Umfang der Maßnahme sowie deren Dringlichkeit. Das kann je nach der Schwere der Gebrauchsbeeinträchtigung bedeuten, dass der Vermieter einige Wochen vor Beginn der Maßnahme diese bereits anzukündigen hat. Dies würde ich auch in Ihrem Fall so sehen. Die Arbeiten scheinen nicht so dringlich zu sein, dass eine kurze Frist gerechtfertigt ist. Da Innenarbeiten notwendig sind und jemand zu Hause sein muss, um Handwerker in die Wohnung zu lassen, müssen Sie genug Zeit haben, um dies planen zu können. Die rechtzeitige Anzeige ist dem Vermieter auch nicht unzumutbar.

Die Anzeige, wie sie Ihr Vermieter vorgenommen hat, dürfte inhaltlich unzureichend sein, da Sie nicht wissen, worauf Sie sich einzustellen haben und weiterhin nicht rechtzeitig, wenn die Arbeiten nicht absolut dringlich sind. Folge ist, dass Sie nicht dulden müssen, dass Handwerker Ihre Wohnung betreten. Wenn Sie bereits einen Urlaub geplant und niemand bei Ihnen sein kann, um den Handwerkern Einlass zu gewähren, würde ich Ihnen empfehlen, Ihrem Vermieter Ihre Urlaubszeiten mitzuteilen, um Problemen vorzubeugen.

3. Wer kommt für die Renovierung des Wohnzimmers auf, nachdem die neue Wand mit Fenstern eingezogen wurde?
Die notwendige Renovierung nach den Bauarbeiten ist keine Schönheitsreparatur. Die Kosten sind Folgekosten der Erhaltungsmaßnahme. Die Kosten hat Ihr Vermieter zu tragen.

4. Inwieweit kann die Miete, nach Abschluss der Abrissarbeiten, generell gekürzt werden?
Nach Abschluss der Arbeiten kommt eine Mietminderung in Betracht, wenn die Arbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sind.

Soweit es um die Verkleinerung des Wohnraumes um die Größe des Erkers (3 qm) geht, dürfte eine Minderung nicht in Betracht kommen. Selbst wenn der Erker als Wohnraum zählen würde, ist problematisch, dass dieser im Verhältnis zur Größe der restlichen Wohnung nur einen geringen Anteil hat. Zudem enthält Ihr Mietvertrag keine Größenangaben für die Wohnung. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass selbst wenn eine bestimmte Größe im Mietvertrag vereinbart war, nur gemindert werden kann, wenn die Wohnung tatsächlich um 10 % kleiner ist. Demnach dürfte eine Minderung bei Ihnen nicht infrage kommen.

Ich hoffe, dass meine Ausführungen Ihnen nützlich sind und bedauere, Ihnen hinsichtlich der Minderung keine genaueren Prozentangaben machen zu können.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei meinen Ausführungen um eine erste rechtliche Kurzeinschätzung aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung handelt, die eine umfassende Erstberatung bei einem Rechtsanwalt/Rechtsanwältin nicht ersetzen kann. Durch Auslassen und Hinzufügen von Tatsachen kann sich die rechtliche Beurteilung erheblich ändern.

Ich bitte Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen, soweit noch Unklarheiten bestehen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)