Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern beantworten werde.
Zwar muss der Verkäufer und Voreigentümer nicht über alle Umstände der Hausgemeinschaft von sich aus aufklären, aber er hätte Ihre Fragen nach der Hausgemeinschaft wahrheitsgemäß beantworten müssen. Ich unterstelle bei meiner Antwort, dass die Angaben des Miteigentümers der Wahrheit entsprechen und dem Voreigentümer der Zustand der Hausgemeinschaft hinreichend bekannt war.
Das OLG Düsseldorf hat vor längerer Zeit einmal entschieden, dass der Käufer einer Eigentumswohnung vom Kaufvertrag zurücktreten darf, wenn die Eigentümergemeinschaft völlig zerstritten ist und die Streitigkeiten über ein übliches oder normales Maß hinausgehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. vom 04.12.1996, 9 U 92/96
). Das Rücktrittsrecht ergibt sich nach der Ansicht des OLG Düsseldorf aus dem Verschulden des Verkäufers bei Vertragsschluss, da er über wesentliche Umstände nicht ausreichend aufgeklärt hatte. Voraussetzung für die Rückabwicklung des Kaufvertrags sind also zum einen, dass man Ihnen den wahren Zustand der Hausgemeinschaft bewusst und wahrheitswidrig verschwiegen oder falsch dargestellt hat und zum anderen dass es sich um schwerwiegende, tiefgehende Streitigkeiten handelt.
Ob dies hier bereits der Fall ist, lässt sich anhand Ihrer Schilderungen nicht ausreichend feststellen. Hier müsste geklärt, worin die einzelnen Streitigkeiten liegen, ob Einigungen in Sicht sind etc. Hierzu sollten Sie ggf. auch Meinungen und Informationen der anderen Miteigentümer einholen und sich vor allem auch ein eigenes Bild zur Situation verschaffen. Ggf. sollen Sie auch die Beschlüsse oder Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen, um die Streitpunkte und das Ausmaß der Streitigkeiten feststellen und bewerten zu können.
Wenn die Rechtsprechung bei völlig zerstrittenen Hausgemeinschaften einen Rücktritt vom Vertrag für möglich hält, spricht es m. E. dafür, dass ggf. auch über eine Minderung des Kaufpreises verhandelt werden könnte, um eine eventuelle Rückabwicklung des Vertrags zu vermeiden. Allerdings müsste auch in diesem Fall eine erhebliche Zerstrittenheit der Hausgemeinschaft festgestellt und nachgewiesen werden.
Zu beachten ist allerdings, dass die Zerstrittenheit der Hausgemeinschaft aber keinen Sachmangel darstellt, so dass eine Minderungs- oder Rücktrittsrecht nach §§ 434
, 437 BGB
nicht besteht.
Sie sollten also zuerst den Voreigentümer anschreiben und ihm mitteilen, dass entgegen seinen Behauptungen die Hausgemeinschaft / Eigentümergemeinschaft stark zerstritten ist und ihn zunächst zu einer Stellungnahme auffordern. Gleichzeitig sollten Sie Informationen über das Ausmaß, die Dauer und ggf. schon eingetretene Folgen der Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft zu beschaffen versuchen.
Bevor Sie einen Rücktritt vom Vertrag erklären oder über eine Minderung des Kaufpreises verhandeln, sollten Sie aber unbedingt die Angelegenheit noch einmal mit den weiteren Informationen anwaltlich tiefergehend anwaltlich prüfen lassen, ob die Erfolgsaussichten eines solchen Vorgehens feststellen zu können. Vor "Alleingängen" kann ich in diesem Zusammenhang nur dringend warnen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung geben und weiterhelfen und wünsche Ihnen trotz der unangenehmen Begleitumstände alles Gute für Ihren Einzug in die neue Wohnung.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin
Sehr geehrte Frau Jacobi,
vielen Dank für Ihre Antwort, die mich sicherlich weiterbringen wird. Ich habe den Voreigentümer heute angeschrigeben mit folgenden Punkten welche ich nicht wusste bei Vertragsabschluss:
1) Es gab offensichtlich einen Rechtsstreit vor Gericht zwischen abc und xyz bzgl. der Bezahlung der Verwaltungskosten des Hausverwalters. Sie und Hr. xyz haben die letzten Monate die Anteile der Verwaltungskosten von abc mit übernommen, da abc sich geweigert hat diese zu bezahlen.
2) Darüber hinaus berichtete mir Hr. xyz über einen Vorfall mit abc´s, wo er persönlich verletzt wurde und einen Krankenhausaufenthalt hatte inkl. Polizei. Gemäß xyz kennen Sie diese Thematik. Wieso haben Sie mir nichts darüber gesagt?
3) Der neue Hausverwalter ab 01.04.2012 ist offensichtlich auch fraglich nach aktuellem Stand. Wieso? Warum sind die Hausverwalter abgesprungen?
4) Bitte teilen Sie mir die Gründe für den Ausfall der Eigentümerversammlung vom 13.12.11 mit.
5) Warum hängen 2 Decken im Waschraum offensichtlich schon seit Jahren?
Frau xyz berichtete mir, dass sie seit Jahren nichts mehr in den Waschraum zum Trocknen aufhängt, da die Sachen offensichtlich wieder beschmutzt werden. Wer macht so etwas und wie ist Ihr Kenntnisstand dazu?
Ich denke, das diese Punkte ausreichen sollten, um eine arglistige Täuschung zu diskutieren.
Meine Frage nun ist, können Sie einen Rechtsanwalt bei mir vor Ort (Leverkusen, Köln) empfehlen, welchen ich kontaktieren und beauftragen könnte?
Vielen Dank!
MfG
Sehr geehrter Ratsuchender,
es freut mich, wenn ich Ihnen weiterhelfen konnte.
Einen bestimmten Kollegen vor Ort kann ich Ihnen leider nicht empfehlen. Über die Anwaltssuche auf diesem Portal wird es aber sicherlich möglich sein, einen kompetenten und erfahrenen Kollegen oder natürlich eine kompetene und erfahrene Kollegin im Raum Köln / Leverkusen zu finden.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin
