Nach § 4
Rechtsanwaltsvergütungsgesetz "muss" die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung u. Haftungsrisiko des Anwaltes stehen. Nach § 34 RVG
kann als Richtwert € 250 netto gelten.
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Sehr geehrte Ratsuchende,
zunächst gehe ich davon aus, dass Sie eine Baugenehmigung für den Ausbau der Dachloggia beantragt oder bereits erhalten haben. Das wäre nämlich zuvorderst zu klären.
Zu den Modalitäten des verwaltungsrechtlichen bzw. verwaltungsgerichtlichen Genehmigungsverfahrens verweise ich beispielhaft auf ein Urteil des VG Würzburg vom 18. Oktober 2012; Aktenzeichen W 5 K 12.414
, das ich Ihnen auf Anforderung gerne per Email zusenden würde. Dem Urteil können Sie die öffentlich rechtlichen Anforderungen für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Dachloggia entnehmen, die natürlich von Fall zu Fall und vor allem von Ort zu Ort differenzieren.
Dies vorangestellt, ist Ihre Frage leider nicht ganz einheitlich zu beantworten, denn wie das Verhältnis der WEG-Eigentümer untereinander bezogen auf den Ausbau einer Dachloggia zu beurteilen ist, hängt sowohl von rechtlichen, als auch von tatsächlichen (bautechnischen) Fakten ab, die aus der Ferne und im Rahmen einer Erstberatung nur skizziert werden können.
Maßgeblich ist zunächst, dass die Teilungserklärung, die Sie zum Ausbau Ihres Dachboden als Sondereigentum berechtigte, nicht automatisch die Befugnis enthält, dort eine Dachloggia etwa im Sinne eines „Negativbalkons" zu errichten. Denn das ist an sich ein so erheblicher Eingriff in die Dachkonstruktion und auch das äußerliche Erscheinungsbild (Fassade) des Hauses, dass eine Duldungspflicht der anderen Eigentümer gem. § 14 Nr. 1 WEG
nicht besteht.
Man bezieht sich dabei auf mögliche Durchfeuchtungsschäden durch Störung des ablaufenden Oberflächenwassers, wobei schon das Risiko als Beeinträchtigung ausreichen kann. In der Rechtsprechung ist es schon zu Verpflichtungsurteilen nach § 1004 Absatz 1 BGB
und § 15 Absatz 3 WEG
gekommen, eine Loggia (kostenpflichtig) wieder zu beseitigen und die Dachfläche wieder zu schließen.
Wenn allerdings bereits – wie Sie schreiben – schon eine ausgebaute Dachloggia besteht, kann manches dafür sprechen, dass für Sie eine Gleichbehandlung seitens der WEG – wie Sie es formulieren – geboten erscheint. Denn dann beruht dieser erste Ausbau möglicherweise auf vorweggenommenen Zustimmungen der Eigentümer bei der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung.
Optimal wäre es in diesem Falle, wenn diejenige Eigentümerin, die – wie Sie schreiben – ein grundsätzliche Verweigerungshaltung einnimmt – bei dem ersten Ausbau zugestimmt oder zumindest sich nicht verweigert hätte.
Ich muss Sie aber vorsorglich auch auf die Gefahr aufmerksam machen, dass ein Gericht das auch anders sehen kann. Der sog. Gleichbehandlungsgrundsatz ist nicht immer das stärkste Argument im Rechtsleben. In einer streitigen Auseinandersetzung kann ein versierter Anwalt das Argument auch umkehren und plädieren, gerade weil bereits ein Ausbau zu einer Loggia stattgefunden habe, sei „es nun genug", weil die Gefahr des Oberflächenwassers und andere konstruktive Beeinträchtigungen sich verdoppelten. Dem könnten Sie wiederum entgegenhalten, dass nun aber etwa die Symmetrie der Fassade und des Daches wieder hergestellt und auch eine Folgekostenregelung getroffen sei etc. Hier ist maßgebend § 22 WEG
, der in Absatz 1 und 2 bestimmte Veränderungen auch zulässt.
Sie sehen, es kommt auf konkrete Umstände und auch bautechnische Fragen an, etwa wenn Sie keinen „Negativbalkon" planten, sondern z.B. einen weniger beeinträchtigenden Ausbau. Ziehen Sie dazu bitte einen in dieser Hinsicht erfahrenen Architekten zu Rate.
Wenn schließlich alle übrigen Eigentümer zustimmen, nur die zitierte Eigentümerin „aus einer grundsätzlichen Verweigerungshaltung" nicht, wäre das ggf. sogar das stärkste Argument für Sie, denn eine Verweigerungshaltung ohne vernünftigen Grund ist gemäß § 242 BGB
wegen Rechtsmissbrauchs nicht geschützt. Die Beweislast trügen aber Sie, wobei Ihnen die zustimmenden Eigentümer als Zeugen durchaus hilfreich sein könnten.
Fazit: Versuchen Sie in Zusammenarbeit mit einem versierten Architekten eine bautechnisch möglichst „schonende" Version zu planen und treten dann in Verhandlungen mit der „Verweigerin" ein, weil das Risiko eines Rechtsstreit leider nicht zu unterschätzen ist; im Streitfalle aber bei verweigerter Güteverhandlung mit einer "schonenden" Version Ihre Position aussichtsreicher wäre.
Es würde mich freuen, wenn ich Ihnen weiterhelfen konnte.
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Mit freundlichen Grüßen
Burgmer
- Rechtsanwalt
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Antwort
vonRechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
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Ich habe Ihren Hinweis auf §242 BGB
nicht verstanden. Eine Recherche im Internet ergab bei mir folgenden Text:
§ 242
Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Ich kann das nicht in den von Ihnen genannten Kontext bringen. Könnten Sie das bitte noch einmal kurz verständlich machen. Vielen Dank.
Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, die auch berechtigt ist, weil der Text des § 242 BGB
in der Tat für Nichtjuristen etwas sperrig daherkommt. Der Gesetzgeber hat mit § 242 BGB
zunächst den fairen Leistungsaustausch regeln wollen. Im Verlauf der Jahre seit Inkrafttreten des BGB ist diese Vorschrift aber zu einem zentralen Grundsatz des gesamten BGB (und sogar anderer Rechtssphären) geworden, der eben das faire Miteinanderer der Parteien maßgeblich bestimmt, und zwar in allen Bereichen. So also auch bei rechtsmissbräuchlichem Beharren auf einem Recht zum Nachteil Anderer Grenzen setzt.
Mit freundlichen Grüßen verbleibe ich
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt
Nach § 22 Abs. 1 WEG
(n. F. seit 1.07.2007) dürfen bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen gem. § 21 Abs. 3 WEG
beschlossen oder gem. § 21 Abs. 4 WEG
verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Insofern besteht eine Beschlusskompetenz. Diese Beschlüsse sind ordnungsgemäß, wenn jeder beeinträchtigte Wohnungseigentümer zustimmt. Wenn ein im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG
beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zustimmt, sind gefasste Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur gerichtlich anfechtbar, da den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zusteht. Werden die Beschlüsse nicht rechtzeitig gerichtlich angegriffen, werden sie durch Fristablauf bestandskräftig. Sie binden dann auch Wohnungseigentümer, die überstimmt wurden oder an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben,§ 10 Abs. 5 WEG
.
Sonderregelungen für Modernisierungsmaßnahmen:
Seit dem 01.07.2007 bestimmt der neue § 22 Abs. 2 WEG
, dass bauliche Veränderungen, die der Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB
oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, nicht einmal der Zustimmung aller nach § 14 Nr. 1 WEG
beeinträchtigten Wohnungseigentümer. Vielmehr reicht ein Beschluss durch eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.
Faustformel: Dann, wenn nach der Dachsanierung neuer Wohnraum oder neuer sonstiger zu nutzender Raum entstanden ist, liegt keine modernisierende Instandsetzung mehr vor, sondern eine bauliche Maßnahme.
Qu.: Lexikon zum WE-Recht, Jurion
