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Absenkungsschäden bei Grenzanbauten

| 17.06.2010 22:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Auf meinem Nachbargrundstück befindet sich eine Grenzmauer. An diese ist ein Nebengebäude meines Grundstückes angebaut. Die Grenzmauer senkt sich. Mein Nebengebäude wurde dadurch baufällig. Welche Rechte kann ich geltend machen?

Im Detail:
Die Grenzmauer senkt sich infolge von Bauarbeiten am Nachbargrundstück (aktenkundig belegt durch Gutachten und behördliche Bescheide. Die Bauaufsicht verpflichtete den Nachbarn 1996, die Mauer durch Abstützungen gegen ihren Einsturz zu sichern (Verfügung vom 8.7.1996). Er befolgte diese Verfügung.

An diese Grenzmauer ist in der Zeit vermutlich vor 1900 auf meinem Grund – in einer Weise wie man heute nicht mehr bauen würde, d.h. ohne Verzahnung und ohne eigene Außenwand zum Nachbarn hin – ein Nebengebäude angebaut worden.

Die fremde Grenzmauer hat sich jüngstens weiter gesenkt, wovon ich am 20.11.07 Kenntnis erhalten habe. Derzeit führt der Nachbar erneut provisorische Abstützungsmaßnahmen durch. Ob damit die Absenkung endgültig unterbunden ist, ist ungewiß. Mein Anbau jedenfalls ist nunmehr ernsthaft einsturzgefährdet.

Auf meinen Vorschlag zur einvernehmlichen Beilegung
1. Der Nachbar bricht seine Grenzmauer und mein Hofgebäude auf eigene Kosten ab.
2. Der Nachbar übernimmt die grundbuchrechtlich gesicherte Verpflichtung, einen späteren Neubau meines Hofgebäudes auf der Grenze zu dulden / das Bauamt akzeptiert die privatrechtlich vereinbarte Grenzbebauung.
3. Der Nachbar leistet für den Verlust meines Hofgebäudes eine Entschädigung
ist dieser nicht eingegangen (ein Immobilienfonds, welcher momentan geschlossen ist).

Die Verjährung eigener Ansprüche dürfte wohl am 20.11.2010 eintreten. Welche Rechte kann ich geltend machen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Da durch die Bebauung des Nachbargrundstücks Ihr Grundstück gefährdet ist, hätten Sie grundsätzlich Ansprüche gegen den Nachbarn nach § 909 BGB: Vertiefung , § 823 BGB: Schadensersatzpflicht , § 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch auf Unterlassung und Schadensersatz. Sie hatten insb. schon zum Zeitpunkt der erstmaligen Absenkung 1996 einen privatrechtlichen Anspruch gegen den Nachbarn auf Ergreifen der notwendigen Schutzmaßnahmen.

Unbedingt zu beachten gewesen wären allerdings Maßnahmen zum Schutz vor drohender Verjährung. Die behördlichen Bescheide haben leider keinen nachbarschützenden Charakter. Es hätte also Klage auf Feststellung erhoben werden müssen, dass der Nachbar zur Beseitigung und zum Schadensersatz wegen aller künftigen Beeinträchtigungen verpflichtet ist. Dies hätte eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf dreißig Jahre bewirkt. Inzwischen sind Ansprüche gegen den Nachbarn, die in der damaligen Bebauung ihre Ursache haben, leider verjährt.

Auch aus dem landesrechtlichen Nachbarrecht ergeben sich keine weitergehenden Pflichten des Nachbarn als durch das BGB.

Letztlich werden beide Gebäude auf jeweils eigene Kosten abzureißen sein. Die neue Bebauung richtet sich dann danach, was nach dem öffentlichen Baurecht und dem Nachbarrecht zulässig ist.

Natürlich können Sie dem Nachbarn Ihre Vorschläge für eine Einigung unterbreiten. Es müsste dann ein Vergleichsvertrag ausgehandelt werden, der ggfs. auch notariell beurkundet werden müsste, wenn Grundbuchänderungen vereinbart werden. Ob sich der Nachbar darauf einlässt, wäre abzuwarten. Eine rechtliche Verpflichtung des Nachbarn besteht aufgrund der Verjährungsproblematik nicht mehr.

Dennoch kann an dieser Stelle nur dringend empfohlen werden, dass Sie einen Anwalt vor Ort damit beauftragen eine genauere Prüfung (insb. anhand von Planungsunterlagen und Grundbucheinträgen) vorzunehmen. Es dürfte auch zu empfehlen sein, dass Sie mit Ihren Forderungen an den Nachbarn über einen Anwalt herantreten. Evtl. können Sie so eine für Sie günstige Vergleichsvereinbarung bewirken.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 18.06.2010 | 15:38

Sehr geehrter Herr RA Juhre,

vielen Dank für die prompte und gründliche Beantwortung.

Ein wichtiger Sachverhalt war meiner Frage nicht zu entnehmen:
Ich war 1996 noch nicht Grundstückseigentümer. Als solcher erfuhr ich erst Ende 2007 von der Absenkung. Daher gehe ich davon aus, dass eine Verjährung erst Ende 2010 eintreten wird.

Worauf kann ich klagen?

Kann ich - ohne Kostenrisiko - den Nachbarn (Immofonds) verklagen auf Feststellung, dass er BEI MEINEM GEBÄUDE zur Beseitigung und zum Schadensersatz wegen aller künftigen Beeinträchtigungen verpflichtet ist?

Wo ist der Gerichtsstand (Objektstandort, Geschäftssitz des Nachbarn, oder mein Sitz)?

Vielen Dank für die Beantwortung!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.06.2010 | 16:03

Zu Ihrer Nachfrage:

Leider sind Ansprüche wegen der Absenkung für den Alteigentümer mit Ablauf des Jahres 2004 verjährt. Die Ansprüche sind nach dem Eigentümerwechsel auch nicht neu entstanden. Ihre Kenntnis vom ursprünglichen Sachverhalt bezieht sich also auf bereits verjährte Ansprüche und lässt diese nicht wieder aufleben.

Die einzige Möglichkeit wäre es, eine erneute unerlaubte Handlung des Nachbarn zum Anlass einer Klage zu nehmen: Wenn der Nachbar eine eigenständige und neuerliche Gefährdung Ihres Grundstücks/Gebäudes verursacht hat, könnten daraus entsprechend neue Ansprüche entstanden sein. Ein solcher Tatbestand müsste vor einer Klage zunächst ermittelt werden. Dies kann mit einem privat beauftragten Sachverständigen geschehen oder auch durch das sog. selbständige gerichtliche Beweisverfahren. Diese wichtige Vorfrage müsste vor einer Klage in jedem Fall geklärt werden! Ansonsten droht ein (abhängig vom Wert der beschädigten Bauten) ggfs. erhebliches Kostenrisiko.

Als Gerichtsstand stünden zur Wahl der Sitz des Schuldners oder der Ort des Grundstücks. Allerdings sollte vor einer Klageerhebung der Sachverhalt feststehen, dass der Nachbar eine unverjährte unerlaubte Handlung begangen hat!


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.06.2010 | 16:18

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