Wie verhalte ich mich als Vermieter von Gewerbeflächen bei Insolvenz des Mieters

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage
wie folgt.

Sie können derzeit keine Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprechen. Gemäß Paragraph 112 Insolvenzordnung kann ein Mietverhältnis, das der Schuldner als Mieter eingegangen war nicht vom Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gekündigt werden wegen Zahlungsverzug, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners. Auf die Kenntnis des Vermieters von dem Eröffnungsantrag kommt es nicht an.

Diese Kündigungssperre gilt aber nicht für einen nach der Antragstellung eingetretenen Zahlungsverzug. Dieser rechtfertigt nach allgemeinen Regelungen eine Kündigung, § 543 Abs. 2 Nr. 3 , 569 Abs. 3 BGB .

Hingegen kann der Insolvenzverwalter ein Mietverhältnis des Schuldners bei Geschäftsraummiete ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, vgl. § 109 Abs. 1, S. 1. InsO .

Dieses Kündigungsrecht besteht aber erst im eröffneten Insolvenzverfahren. Deshalb kann der vorläufige Insolvenzverwalter es noch nicht ausüben.

Dem Vermieter steht wegen der Kündigung Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung zu. Dieser Schaden besteht in Höhe des Mietausfalls. Unterlässt der Vermieter die angemessene Weitervermietung unter Verletzung seiner Schadensminderungspflicht so muss er sich den daraus entgangenen Mietzins anrechnen lassen.

Der Schadensersatzanspruch ist keine Masse-, sondern eine einfache Insolvenzforderung, §38 InsO . Dies gilt ebenfalls für Ihre offenen Mietforderungen.

Wann die Verfahrenseröffnung erfolgt, ist nicht fest geregelt. Wenn der Betrieb schon eingestellt ist, dann ist in der Regel von einem Zeitraum von drei Monaten auszugehen. Zur Vermeidung der Begründung von Masseforderungen wird der Insolvenzverwalter sich nach Eröffnung des Verfahrens kurzfristig mit Ihnen Verbindung setzen. Es ist allerdings auch nicht schädlich, wenn Sie sich bereits jetzt mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter in Verbindung setzen.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-