Sehr geehrter/e Fragesteller/in,
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Nach BGH sind die starren Renovierungsklauseln wegen Verstoßes gegen den § 307 BGB
unwirksam. Auch die Formulierung der Renovierungsklausel, dass diese “im Allgemeinen” nach Ablauf der X Fristen fällig sind, ist eine starre Fristenregelung, da diese die Zulässigkeit des Einwands der fehlenden Renovierungsbedürftigkeit durch den Mieter nicht deutlich zum Ausdruck bringt (BGH NJW 2006, 1728
). Deshalb ist die Klausel unwirksam.
Ist das Mietverhältnis beendet, so muss der Mieter renovieren, wenn die Schönheitsreparaturen fällig sind. Die Fälligkeit beurteilt sich aus der Sicht des objektiven Betrachters und ist vom Vermiter darzulegen. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an die sog. Fristenplänen (BGH WuM 2004, 333
). Danach wird folgendes angenommen:
Nassräume (Küche, Bad) - alle 3 Jahre
Haupträume (Wohn und Schlafräume)- alle 5 Jahre
Nebenräume- alle 7 Jahre.
(So wie in Ihrem unwirksamen Klausel). Außerhalb dieser Zeitabstände braucht der Mieter auch bei Beendigung des Mitverhältnisses nicht zu renovieren. In Ihrem Fall also hängt die Renovierungspflicht von der tatsächlichen Abnutzung und Renovierungsbedürftigkeit aus der Sicht des objektiven Betrachters. Vor Ablauf der obengenannten Fristen müssen Sie nicht renovieren.
Die Abgeltungsklausel in Ihrem Vertrag enthält starre Berechnungsgrundlage. Nach BGH Urteil vom 18.10.2006 muss aber eine Abgeltungsklausel so abgefasst werden, dass sich die Zahlungsquote nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung richtet. Die Klauseln mit starrer Berechnungsgrundlage, so wie Ihre - sind unwirksam. Die Unwirksamkeit der Abgeltungsklause ergibt sich auch aus der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel.
Für Sie bedeutet das, dass bei fehlender Renovierungsbedürftigkeit der Vermieter auch keinen Anspruch auf prozentualen Anteil der in Zukunft fälligen Schönheitsreparaturen wegen unwirksamer Abgeltungsklausel hat.
Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion “Direktanfrage” in Anspruch nehmen.
Auf Grund einiger Vorfälle sehe ich mich gezwungen auch darauf hinzuweisen, dass die Nichtentrichtung der hier ausgelobten Beratungsgebühr strafrechtlich einen Betrug darstellt. Durch die gespeicherte I.P. Adresse wird der Täter ermittelt und verurteilt werden
Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:
T.Kakachia
-Rechtsanwalt-
______________________________________________________
Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei
Tel: 07621/5830303
Fax: 07621/5839304
Rückfrage vom Fragesteller
19. Oktober 2009 | 10:39
Das Mietverhätniss hat am 01.04.2007 begonnen und endet am 01.12.2009.
Demnach bin ich zu keiner Renovierung verpflichtet, oder?
Die Behebung kleinere Schäden, wie. z.B.: Löcher in der Wand (von Bildern) sind ebenfalls von Vermieter zu tragen, oder?
Vielen Dank vorab für ihre Antwort.
Grüße
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
19. Oktober 2009 | 12:56
Ja Sie haben Recht. Die Renovierungspflicht besteht nicht, es sei denn, dass Sie die Wohnung auch in dieser kurzen Zeit in weit überdurchschnittlichem Maße abgenutzt haben, so dass aus der Sicht des objektiven Betrachters dringend renoviert werden muss.
Die mäßig angebrachte Dübellöcher müssen nicht beseitigt werden, anderslautende Klauseln sind unwirksam.
Mit freundlichen Grüßen:
T.Kakachia
-Rechtsanwalt-
