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Sind wir auf der Basis dieser Klauseln zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, und wenn ja, in welc

| 20.06.2010 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

auch wir haben eine Frage zum Thema Schoenheitsreparaturen.

Wir haben unsere Wohnung im September 2008 bezogen und zum Ende Juli 2010 gekuendigt (<2 Jahre). Der Vermieter hat in seiner Bestaetigung der Kuendigung klar ausgedrueckt, dass wir vertraglich zur Durchfuehrung von Schoenheitsreparaturen verpflichtet sind.

Zu diesen Thema enthaelt der Mietvertrag folgende Aussagen:

§9 Schoenheitsreparaturen

5. Da der Vermieter in die Miete die Kosten der Schoenheitsreparaturen nicht einkalkuliert hat, hat der Mieter waehrend der Dauer des Mietverhaeltnisses die Schoenheitsreparaturen auszufuehren. Zu den Schoenheitsreparaturen gehoeren Tapezieren und Anstreichen der Waende und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkoerper einschliesslich der Heizrohre, der Innentueren, der Fenster und Aussentueren von innen, sowie der uebrigen Holzteile, die Reinigung der Teppichboeden; diese Arbeiten muessen fachmaennisch ausgefuehrt werden.

§14 Rueckgabe bei Beendigung des Mietverhaeltnisses

1. Die Mietraeume sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein und renoviert wie bezogen mit allen Schluesseln zurueckzugeben. Teppichboeden sind fachmaennisch zu reinigen.

§18 Sonstige Vereinbarungen

3. Soweit in diesem Vertrag keine Regelungen getroffen sind, gelten die gesetzlichen Vorschriften. Das gleiche gilt fuer den Fall, dass eine oder mehrere der getroffenen Bestimmungen rechtsunwirksam sein sollten (§139 BGB). Bei Ungueltigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrags wird die Gueltigkeit der uebrigen Bestimmungen nicht beruehrt.

§20 Zusaetzliche Vereinbarungen

Sollte einer der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstossen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.

In der Kuendigungsbestaetigung findet sich ausserdem folgendes:

"....Wir verweisen in diesem Zusammenhang insbesondere auf die vertragliche Verpflichtung zur Durchfuehrung der Schonheitsreparaturen. Unabhaengig von der im Vertrag getroffenen Fristenregelung sind Schoenheitsreparaturen faellig und auszufuehren, sofern der tatsaechliche Zustand der Mietraeume dies verlangt."

Wir moechten hinzufuegen, dass sich im Mietvertrag keinerlei Aussage zu einer Fristenregelung findet.

Hintergrund: Die Wohnung befindet sich in einem sehr guten Zustand, einige Waende wurden durch uns hell/pastell, eine Wand dunkel gestrichen.

Sind wir auf der Basis dieser Klauseln zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, und wenn ja, in welchem Umfang ?

Viele Gruesse,

Nick

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, dessen Klauseln nicht einzeln ausgehandelt wurden, sondern Ihnen vom Vermieter vorformuliert und unterschriftsreif vorgelegt wurden.

§ 14 Ihres Vertrages legt Ihnen dabei eine einschränkungslose Endrenovierungspflicht auf. Beim Auszug können Mieter aber insoweit nicht zu einer Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung verpflichtet werden. Der Mieter würde dabei nämlich nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ansonsten auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn er dort z.B. wie in Ihrem Fall nur kurze Zeit gewohnt hat. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes sind daher entsprechende Endrenovierungsklauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichten, unwirksam (BGH, Urteil vom 12. September 2007, Az. VIII ZR 316/06). Schon vor diesem Hintergrund brauchen Sie also beim Auszug keine vollständige Renovierung durchzuführen.

Ansonsten verpflichtet Sie § 9 Ihres Vertrages zwar wirksam zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses. Diese sind aber nach Ihrer Schilderung bislang noch nicht einmal fällig gewesen, soweit sich die Wohnung in dem von Ihnen erwähntem guten Zustand befindet. Diesen Zustand sollten Sie daher vorsorglich zu Beweiszwecken vor Ihrem Auszug nochmals fotografisch dokumentieren. Im Übrigen geht auch die Rechtsprechung davon aus, dass im Allgemeinen bzw. nach allgemeiner Erfahrung die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen frühestens nach 3 Jahren bezogen auf Nassräume (z.B. Küchen/Bäder) gegeben ist. Da Sie jedoch nicht einmal 2 Jahre in der Wohnung gelebt haben, sind etwaige Schönheitsreparaturen angesichts des von Ihnen geschilderten guten Zustandes auch deshalb noch nicht fällig. Auch vor diesem Hintergrund müssen Sie daher keine vollständige Renovierung durchführen.

Einzige Ausnahme in Ihrem Fall bildet meines Erachtens die von Ihnen erwähnte, dunkel gestrichene Wand. Um insoweit Ihrer Rückgabepflicht bei Auszug ordnungsgemäß nachkommen zu können, müssen Sie diese in den ursprünglichen, neutralen Zustand wie bei Einzug zurückversetzen. Dies dürfte auch nachvollziehbar sein, denn die Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran, ihre Wohnung mit einer Dekoration zurückzubekommen, die von möglichst vielen Mietern akzeptiert wird, um eine möglichst nahtlose Weitervermietung gewährleisten zu können. Vor diesem Hintergrund können sich Mieter, welche einen Anstrich in grellen oder dunklen Tönen (rot, schwarz oder türkis) zurücklassen, auch regelmäßig schadensersatzpflichtig machen. Um dies nicht zu riskieren, müssen Sie also im Ergebnis vor Ihrem Auszug zumindest diese eine, dunkel gestrichene Wand neutral anstreichen. Eine weitergehende Endrenovierungspflicht trifft Sie jedoch aus den aufgezeigten Gründen nicht.

Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie sehr freuen. Bei verbliebenen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2010 | 03:53

Hallo Herr Joschko,

danke fuer die schnelle Antwort.

Ich moechte noch einmal spezifisch nachhaken bzw. kommentieren.

1. Ja, es handelt sich um einen Formularmietvertrag.

2. Man liest sehr oft, dass Klauseln zu Schoenheitsreparaturen und Renovierung bei Ungueltigkeit *jedwede* Verpflichtung des Mieters zur Renovierung zunichte machen.

Nach Ihren Ausfuehrungen ist mir klar, dass die Pflicht zur *Endrenovierung* wegen "starrem" Charakter nicht gueltig ist, soweit so gut.

Hinsichtlich der laufenden Renovierung (§ 9) ist mir die Rechtslage nicht wirklich klar. Wir wuerden gern vermeiden, dass unser Auszug in langwierige Kautionsstreitigkeiten ausartet, weil der Vermieter versucht zu beweisen dass die Wohnung eben nicht in ordentlichem Zustand ist.

Mir ist nicht bekannt ob die Wohnung vor unserem Einzug renoviert wurde, aber wir haben eben nur 2 Jahre darin gewohnt, d.h. etwaige "Missstaende" (abgesehen von unseren gestrichenen Waenden die wir selbstverstaendlich wieder weissen) sind nicht durch uns verursacht, und sollten nicht durch uns zu beheben sein.

Um es zusammenzufassen: Macht der ungueltige § 14 auch den § 9 aufgrund Summierung ungueltig, oder ist § 9 immer noch gueltig ? Falls immer noch gueltig, wie koennen wir beweisen dass die Wohnung tatsaechlich in einem guten Zustand ist ? Unsere Wohnung ist im Dachgeschoss und sehr verwinkelt, ich kann also schwerlich jeden Quadratzentimeter fotografieren. § 9 spricht auch nicht darueber in welchem Fall Schoenheitsreparaturen auszufuehren sind, sondern nur was unter Schoenheitsreparaturen zu verstehen ist und dass wir dafuer verantwortlich sind. Ohne zusaetzliche implizite oder explizite Aussagen sehe ich darin ueberhaupt keine Veranlassung zu renovieren.

So wie ich das Verhaeltnis mit unserem Vermieter einschaetze, ist dieser sehr wohl bereit die Kautionsrueckzahlung aufgrund angeblicher Schaeden an den Tapeten zurueckzuhalten, und es dauert sicherlich sehr lange, in dem Punkt eine Einigung zu erzielen.

Vielen Dank,

Nick Laqua

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2010 | 07:55

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Nach der Rechtsprechung des BGH kann (muss aber nicht, dies ist jeweils eine Frage des Einzelfalls) eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – auch aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. Maßgeblich für die Beurteilung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ist im jeweiligen Einzelfall dabei, ob der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird. Ein solches Übermaß dürfte meines Erachtens in Gesamtbetrachtung der Klauseln Ihres Mietvertrages aber noch nicht erreicht sein. Hierauf dürfte es letztlich aber auch nicht ankommen, da nach Ihrer Schilderung die Schönheitsreparaturen wie schon aufgezeigt eben noch nicht einmal fällig sind.

Die örtliche, untergerichtliche Rechtsprechung fällt insoweit aber regelmäßig diesbezüglich ohnehin eher mieterfreundlich aus. Insbesondere hat das Landgericht Berlin entschieden (Urteil vom 7.11.2006, Az: 64 S 210/06), dass eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen des Summierungseffekts dann unwirksam ist, wenn in einer weiteren Klausel "starre" Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind. Vor diesem Hintergrund hätten Sie erst einmal zumindest nach der örtlichen Rechtsprechung gute Erfolgschancen, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auch erst einmal insgesamt für unwirksam erachtet werden würde.

Zur Vermeidung eines entsprechenden Rechtsstreits aufgrund der hier vorliegenden unterschiedlichen Auffassungen von Mieter und Vermieter zum Abnutzungsgrad bzw.zur Einstufung als Schaden sollte möglichst vor Rückgabe der Wohnung ein gemeinsamer Begehungstermin stattfinden, um wie von Ihnen gewünscht eine zeitnahe Einigung zu versuchen. Sollten jedoch dennoch bis zu zuletzt auch dann weiterhin noch gegenteilige Ansichten zum Abnutzungsgrad und zum Vorhandenensein von Schäden bestehen, wird diese Frage letztlich im Zweifel nur durch einen Sachverständigen zu klären sein. Dieser müsste dann entscheiden, ob es sich um zu beseitigende Schäden oder aber lediglich um normale Abnutzungserscheinungen handelt, welche demgegenüber wie aufgezeigt keine Renovierungspflicht begründen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.06.2010 | 02:53

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