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Inwieweit bin ich konkret zur Renovierung / Schadenersatz bei Auszug verpflichtet?

| 14.05.2008 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marc Weckemann


Sehr geehrte Damen und Herren,

bei mir geht es um die Verpflichtung, inwieweit ich konkret zur Renovierung / Schadenersatz bei Auszug verpflichtet bin.

Die Renovierungsklausel betrifft meiner Meinung nach 3 Passagen in meinem Standardmietvertrag (am 23.10.1999 unterschrieben).

§8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

(2) Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluß vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Dabei ist vor allem das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren, Renovierungen von Balkonen und Loggien sind mit dem Vermieter vorher abzustimmen, Im übrigen gehen extreme Gestaltungen des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen, insbesondere bezügl. ihrer Beseitigung bei Auszug, zu Lasten des Mieters (z.B. farbiger Anstrich der Decken, Wände, Fenster und Türen einschl. Rahmungen, Heizkörper und Fußleisten).
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen Flure, Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumen, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, spätestens nach 7 Jahren zu tätigen. Der Innenanstrich von Balkonen oder Loggien hat nach vorheriger Abstimmung mit dem Vermieter zu erfolgen. Nach jeder Schönheitsreparatur hat der Mieter dem Vermieter hierüber Nachweis zu erbringen.

§12 Beendigung der Mietzeit

(1) Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. §8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufenen Renovierungsintervalle - vgl. §8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sid, und zwar nach der Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.
[hier ist nun weiter handschriftlich von der Vermieterin auf den dafür vorgesehenen Zeilen eingetragen (Originalzitat, das holprige Deutsch steht da so):]
fachmännisch renoviert Rauhfaser mit Dispersionsfarbe weiß gestrichen zurückzugeben

§24 Sonstige Vereinbarungen
[ebenfalls handschriftlich]
(3) Das Parkett ist bei Auszug abzuschleifen und neu zu versiegeln.


Meine Fragen dazu:

1. Soweit ich das richtig verstanden habe, verstoßen die einzelnen Abschnitte gegen BGH ( Urteil vom 25.06.2003 ) (vgl. http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=39305 abschliessende Antwort).
Meiner Meinung nach werden damit alle (?) Renovierungsverspflichtungen hinfällig.

Wie sicher kann ich mir bei diesen Formulierungen sein? Vor allem, wenn es tatsächlich hart auf hart kommen sollte?

2. Durch mein Verschulden hat es in der Wohnung Schäden an Parkett (Wasserschaden), Fenstern (stark zerkratzt), Waschbecken (Macke) und Briefkasten (Schlüssel abgebrochen) gegeben.
Gegen diese Schäden bin ich laut Auskunft zumindest nach Zeitwert haftpflichtversichert. Dei Versicherung würde das direkt mit dem Vermieter regeln.

Ebanfalls ist die Tapete durch die Entfernung von angeklebten Kabelkanälen an den Kanten angerissen.
Hierzu sagte mein Versicherungsberater, dass das nicht abgedeckt ist.

Inwiefern bin ich zur Übernahme der Schadens-Kosten überhaupt verpflichtet, wenn meine erste Frage entsprechend beantwortet wird?

Hintergrund der Frage ist, dass ich der Vermieterin gerne anbieten würde, mich ohne Renovierung, aber mit Übernahme der Kosten durch die Versicherung, vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dazu muss ich wissen, wie gut meine Argumente dafür sind.

Vielen Dank für die Hilfe






Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen, kann ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1.)
Die Regelung in § 8 Ihres Mietvertrages dürfte isoliert betrachtet wirksam sein, da es sich nicht um eine sogenannte "starre Fristenregelung" handelt (Aufgrund der Formulierung "in der Regel").

Die Quptenabgeltungsklausel in § 12 des Mietvertrages dürfte nicht wirksam sein, da nicht daraus hervorgeht, welchen Anteil der Kosten der Mieter für die Schönheitsreparaturen wann tragen muss. Die Klausel dürfte demnach gegen das gesetzliche Transparenzgebot verstoßen (vgl. Urteil des BGH vom 26.09.2007, AZ: VIII ZR 143/06)

Die handschriftlichen Zusätze in § 12 und § 24 des Mietvertrages dürften als Individualvereinbarungen für sich genommen wirksam sein. Diese Individulavereinbarungen legen Ihnen aber eine Endrenovierungsverpflichtung auf, die zum Einen in Widerspruch zu den Regelungen in den §§ 8 u. 12 des Mietvertrages steht und zum Anderen aufgrund des sog. "Summierungseffektes" zu einer insgesamten Unwirksamkeit der §§ 8, 12 u. 24 des Vertrages führen dürfte. (vgl. Urteil des BGH vom 05.04.2006, AZ: VIII ZR 163/05)

Fazit:
Es ist demnach mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen (Ein Restrisiko vor Gericht kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden), dass die von Ihnen zitierten Klauseln insgesamt unwirksam sind und Sie keinerlei Verpflichtung bzgl. der Schönheitsreparaturen/Endrenovierung trifft.

2.)
Sofern die Beschädigungen zu den Schönheitsreparaturen zu zählen sind, müssten Sie diese Kosten nicht übernehmen, da die diesbezüglichen Klauseln (vgl. 1) unwirksam sein dürften.

Hiervon unabhängig ist jedoch die Vorschrift des § 538 BGB, nach der Sie dem Vermieter solche Schäden ersetzen müssen, (i.V.m. §§ 282, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) die nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume gedeckt sind.

Als solche Schäden zählen nach der Rechtsprechung beispielsweise auch einzelne heruntergerissene Tapetenstücke, massive Kratzer an Fenstern und Türen, abgeplatztes Emaille einer Badewannen- bzw. Waschbeckenbeschichtung u.a.

-> Ich gehe demnach (vorbehaltlich einer genaueren Prüfung) davon aus, dass Sie bzgl. der von Ihnen geschilderten Schäden dem Vermieter zum Ersatz verpflichtet sind. Soweit Ihre Haftpflichtversicherung die Schäden nicht abdeckt, müssten Sie diese dann selbst bezahlen.

Selbstverständlich steht es Ihnen frei, die von Ihnen beabsichtigte Vereinbarung mit Ihrem Vermieter zu treffen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten rechtlichen Einschätzung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Marc Weckemann
Rechtsanwalt
_____________
Marc Weckemann
C-G-W Rechtsanwälte

Postfach 1543
76605 Bruchsal

Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
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