Risiken Renovierung ohne Grundbucheintrag

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Rechtliche Bewertung: Renovierung und Vermietung vor Grundbucheintrag

1. Eigentumserwerb und Besitzlage

Nach deutschem Immobilienrecht (§§ 873, 925 BGB) wird das Eigentum an einer Immobilie erst mit Eintragung im Grundbuch übertragen. Mit Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Schlüssel sind Sie jedoch faktisch Besitzer und haben in der Regel ein Anwartschaftsrecht auf Eigentum. Die Besitzverschaffung ist üblich, um Renovierungen und Vermietung vorzubereiten, bevor der Grundbucheintrag erfolgt.

2. Renovierung vor Grundbucheintrag

Sie sind noch nicht rechtlicher Eigentümer, sondern lediglich Besitzer. Die Renovierung ist grundsätzlich zulässig, wenn der bisherige Eigentümer (Verkäufer) Ihnen die Wohnung übergeben hat und keine vertraglichen Einschränkungen bestehen. Die Schlüsselübergabe und die faktische Besitzverschaffung sprechen dafür, dass Sie die Wohnung nutzen dürfen. Dennoch empfiehlt sich eine schriftliche Zustimmung des Verkäufers zu den geplanten Maßnahmen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Eine schriftliche Erlaubnis ist nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Sie dient der Beweisführung, dass Sie mit Zustimmung des Eigentümers handeln und schützt Sie vor etwaigen Regressansprüchen.

3. Haftung bei Renovierungsschäden

Bis zum Grundbucheintrag haftet grundsätzlich noch der bisherige Eigentümer gegenüber Dritten und Versicherungen. Für Schäden, die durch Ihre Renovierungsmaßnahmen entstehen (z.B. Wasserschaden), haften Sie als Besitzer gegenüber dem Eigentümer (§ 823 BGB). Der Eigentümer kann Sie auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Die Gebäudeversicherung läuft in der Regel auf den Namen des Eigentümers. Ohne dessen Zustimmung kann die Versicherung die Regulierung verweigern, wenn Sie als Nicht-Eigentümer und ohne Erlaubnis gehandelt haben. Mit Zustimmung des Eigentümers und ggf. einer Mitteilung an die Versicherung über die Besitzverschaffung und geplante Renovierung ist der Versicherungsschutz meist gewährleistet.

4. Vermietung vor Grundbucheintrag

Sie können die Wohnung vermieten, wenn Ihnen der Besitz verschafft wurde und keine vertraglichen Einschränkungen bestehen. Der Mietvertrag ist wirksam, solange Sie als Vermieter im Besitz sind. Der Mieter kann zum 01.09. einziehen, sofern die Wohnung bezugsfertig ist.

5. Risiken und Empfehlungen

Eigentumserwerb verzögert sich oder scheitert: Im Extremfall könnte der Verkäufer die Eigentumsumschreibung verhindern (z.B. bei Insolvenz).
Haftung für Schäden: Sie haften für alle Schäden, die durch Sie oder den Mieter entstehen, bis zum Grundbucheintrag.
Versicherungsschutz: Ohne Zustimmung des Eigentümers kann die Versicherung die Regulierung verweigern.
Streit mit Verkäufer: Bei fehlender schriftlicher Zustimmung können Ansprüche des Verkäufers entstehen.

Empfehlungen:

Schriftliche Zustimmung des Eigentümers zu Renovierung und Vermietung einholen.
Versicherung informieren (ggf. gemeinsam mit dem Eigentümer), dass Renovierungsarbeiten und Vermietung erfolgen.
Mietvertrag mit Hinweis auf noch ausstehende Eigentumsumschreibung abschließen.
Renovierungsmaßnahmen dokumentieren (Fotos, Protokolle).
Schäden sofort melden und dokumentieren.

6. Schäden nach Einzug des Mieters
Wenn der Mieter bereits eingezogen ist und es zu Schäden kommt, haften Sie als Vermieter/Besitzer gegenüber dem Eigentümer und dem Mieter. Die Gebäudeversicherung reguliert nur, wenn die Voraussetzungen (Zustimmung, Information) erfüllt sind.

Fazit:
Sie sollten die schriftliche Zustimmung des Eigentümers zu allen Maßnahmen einholen und die Versicherung informieren. So minimieren Sie Haftungsrisiken und stellen sicher, dass im Schadensfall die Versicherung zahlt. Die Vermietung ist grundsätzlich möglich, birgt aber die genannten Risiken bis zur Grundbucheintragung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen