Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,
ein dreijähriger Kündigungsausschluss ist leider zulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Kündigungsausschluss erst dann in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. VIII ZR 27/04
).
Ein Recht auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages unter Stellung eines Nachmieters besteht, wenn dies mit dem Vermieter so worden vereinbart ist. Ansonsten nur, wenn besondere Umstände vorliegen und der Vermieter bei Ablehnung eines Nachmieters gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Das Festhalten am Vertrag muss für den Mieter eine gewisse Härte darstellen. Fallgruppen sind z.B. schwere Krankheit, berufliche Versetzung, Familienzuwachs, unverschuldete Arbeitslosigkeit oder zwingender Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim. Ein Hauskauf alleine wird für die Annahme einer solchen Härte wohl nicht ausreichen, da der Zeitpunkt des Hauskaufes auf Ihrem eigenen Willensentschluss beruht.
Lässt sich der Vermieter nicht auf einen vorzeitigen Mietaufhebungsvertrag ein, wäre eventuell noch eine Möglichkeit, dass Sie das Haus Ihrerseits an einen Dritten untervermieten. Da Sie dem Vermieter aber weiterhin selbst für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haften (ebenso wie für ein Verschulden des Dritten), sollten Sie sich das gut überlegen.
Gesetzlich geregelt ist die Untervermietung von Wohnraum in §§ 540
, 553 BGB
. Zur Untervermietung des Hauses benötigen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, so können Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (falls die Anwendung des § 540 BGB
im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde).
Sie sollten dem Vermieter den in Frage kommenden Untermieter per Einschreiben mitteilen und eine angemessene Frist zur Erlaubniserteilung setzen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis oder reagiert er innerhalb der Frist nicht, so können Sie - sofern das Kündigungsrecht durch den Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde - außerordentlich kündigen.
§ 540 BGB
ist grundsätzlich abdingbar. Das außerordentliche Kündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubniserteilung zur Untervermietung kann bei Wohnraum allerdings nicht durch Formularvertrag (Allgemeine Geschäftsbedingungen) ausgeschlossen werden, dies wäre lediglich im Wege einer Individualvereinbarung möglich.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Haeske
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Tel: 05407-8575168
Web: https://www.scheidung-ohne-rosenkrieg.de
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Hallo,
erstmal vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.In der Kündigung haben wir als Grund den finanziellen Härtefall angegeben. Tatsächlich war mein Mann zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch beruflich tätig.Die Firma für die er arbeitete nahm dann aber Umstrukturierungen vor so daß er und weiter Kollegen ihre Arbeit verloren.Jetzt ist er arbeitslos und ich bin selbständige Alleinverdienerin.Die Miete hier beträgt ca 1200 Euro die ich allein zu tragen habe.Oft habe ich nur ca 2000 Euro Einkommen.Das neue Haus haben wir auf Mietkauf gekauft ohne Eigenkapital, wobei die monatliche Belastung dann nur noch 750 Euro beträgtund ab dem 1.11.2008 beginnt.Beim besten Willen schaffe ich es nicht allein dieses Haus zu finanzieren und da mein Mann einen ungewöhnlichen Beruf hat ist es sehr schwer Arbeit zu finden.Wir leben zusätzlich mit unserer 8 jährigen Tochter zusammen.
Ist damit nicht die Kündigung aus finanzieller Härte möglich?
Vielen Danke für Ihre Zeit.
Sehr geehrte Fragesteller,
ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses bei Stellung eines Nachmieters kann auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit eines Mieters sein, wenn dieser nicht mehr in der Lage ist, die Miete aufzubringen (LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999, Az. 64 S 112/99
). Insoweit halte ich es nach Ihren weiteren Ausführungen nicht für ausgeschlossen, dass Sie einen Anspruch darauf haben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn Sie dem Vermieter einen zumutbaren und geeigneten Nachmieter stellen.
In Ihrem Fall ist aufgrund von Arbeitslosigkeit nur noch ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit vorhanden. Es müsste genau durchgerechnet werden, ob es bei dem derzeitigen Familieneinkommen - auch unter Berücksichtigung von Arbeitslosengeld, Wohngeld etc. - möglich gewesen wäre, die Miete für das bisherige Wohnhaus aufzubringen. Anhand der genauen Daten müsste überlegt werden, ob es in Ihrem Fall sinnvoller ist, dem Vermieter einen Nachmieter anzubieten und es auf einen Prozess ankommen zu lassen oder evtl. doch den in der Antwort aufgezeigten Weg einer Untervermietung zu gehen. Eine abschließende Beurteilung ist insoweit im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich. Sie sollten mit Nachweisen über Ihre Einnahmen und Ausgaben zum örtlichen Amtsgericht gehen und dort einen Berechtigungsschein für Beratungshilfe beantragen. Mit dem Berechtigungsschein können Sie sich von einem Anwalt vor Ort beraten lassen und ggf. auch außergerichtlich vertreten lassen, Ihr Eigenanteil beträgt dann nur 10,-- Euro. Eventuell lässt sich der Vermieter bei Einschaltung eines Anwalts auch doch noch auf eine außergerichtliche, einvernehmliche Regelung der Angelegenheit ein. Einfach nur abwarten, ob der Vermieter Klage einreicht, sollten Sie nicht.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
