Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen in laut Bebauungsplan als reine Wohngebiet ausgewiesenen Flächen ist nur dann ohne Probleme möglich, wenn z.B. durch Publikumsverkehr, Geräuschemissionen etc. die Nachbarschaft nicht gestört wird. Zwar weiß ich nicht, ob für Ihr Vorhaben ein Bebauungsplan aufgestellt ist und das Gebäude in einem als Wohngebiet ausgewiesener Fläche liegt, allerdings ist insgesamt bei einer reinen Schreibtischtätigkeit eine Störung der Nachbarschaft nicht zu erwarten, sodass Sie zu diesem Punkt nichts weiter beachten müssen. Auch die An- und Abreise Ihrer Mitarbeiter hält sich nach Ihren Schilderungen in Grenzen, da die Büroanwesenheit nur für Besprechungen angedacht ist.
Die Kellerräume müssen aber bestimmten bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen. Die Bauhöhe von 2,40 m über zwei Drittel der Grundfläche wird nach Ihren Angaben bereits eingehalten. Sie haben sicherzustellen, dass, sofern der Kellerraum keine Fenster hat, sich mindestens ein Ausgang ins freie für den Rauchabzug befindet. Bei einem separaten Eingang gehe ich davon aus, dass dies zutrifft.
Zudem sind zwei voneinander unabhängige Rettungswege offen stehen. Einer der Rettungswege muss über eine sog. notwendige Treppe führen, d.h. über die Treppe ins freie gelangt werden können.
Zitat:§ 33 NBauO
Rettungswege
(1) 1Für jede Nutzungseinheit mit mindestens einem Aufenthaltsraum müssen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. 2Die Rettungswege dürfen innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur (§ 36) führen.
(2) 1Der erste Rettungsweg für eine Nutzungseinheit nach Absatz 1 Satz 1, die nicht zu ebener Erde liegt, muss über eine notwendige Treppe (§ 34 Abs. 1 Satz 2) führen. 2Der zweite Rettungsweg kann über eine weitere notwendige Treppe oder eine mit den Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit führen. 3Ein zweiter Rettungsweg über eine von der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit ist geeignet, wenn Bedenken in Bezug auf die Eignung des Rettungsweges für die Rettung der Menschen nicht bestehen; für ein Geschoss einer Nutzungseinheit nach Satz 1, ausgenommen Geschosse von Wohnungen, das für die Nutzung durch mehr als 10 Personen bestimmt ist, ist die Eignung des Rettungsweges zu prüfen. 4Ein zweiter Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen sicher erreichbaren und durch besondere Vorkehrungen gegen Feuer und Rauch geschützten Treppenraum möglich ist.
Ob noch weitere Anforderungen für die gewerbliche Nutzung der Räume erforderlich sind, muss nach Einsicht in den örtlichen Bebauungsplan beurteilt werden. Hieraus können sich weitere planerische Festsetzungen und Bestimmungen ergeben. Dies sollte insgesamt nach Besichtigung Ihrer Räumlichkeiten mit einem Architekten abgestimmt werden.
Das Niedersächsisches Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(NZwEWG) müssen Sie nicht beachten, wenn der Kellerraum weniger als 50% der Wohnfläche ausmacht.
Eine Baugenehmigung ist erforderlich, wenn an die neue bauliche Anlage in der neuen oder weiteren Nutzung Anforderungen seitens des öffentlichen Baurechts gestellt werden, was in der Regel der Fall ist, § 60 Abs. 2 Nr. 1 NBauO.
Zitat:(2) Verfahrensfrei ist auch
1.
die Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt oder die Errichtung oder Änderung der baulichen Anlage nach Absatz 1 verfahrensfrei wäre,
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ümit Yildirim, LL.M.
