Guten Morgen,
ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:
Ihr wirksames Mittel, den Vermieter zu einer nachhaltigen Beseitigung des Mangels zu veranlassen, ist die Mietminderung gemäß § 536 BGB:
entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Fordern Sie daher den Vermieter schriftlich auf, das Dach fachgerecht abzudichten und setzen dafür eine Frist von 8 Tagen. Kündigen Sie an, dass Sie nach Ablauf dieser Frist die Miete mindern werden.
Der Prozentsatz der Minderung ist hier schwer abschätzbar, weil das tatsächliche Ausmaß der Beeinträchtigung nicht zu erkennen ist.
Über die Mietminderung hinaus haben Sie dann gegen den Vermieter einen Schadensersatzanspruch, wenn dieser sich mit der Beseitigung eines ihm bekannten Mangels in Verzug befunden hat.
Das erscheint hier fraglich, weil nach der Reparatur in 2018 offenbar das Dach ja wohl zunächst dicht war.
Allerdings können die von ihm beauftragten Arbeiten in 02/2022 nicht fachgerecht gewesen sein, weil bereits einige Tage später ein erneuter Wassereinbruch stattgefunden hat. Von daher ist wohl von Verzug auszugehen, so dass Ihnen Schadensersatzansprüche zustehen. Auch das sollten Sie in dem Schreiben darlegen, die Höhe beziffern und eine Aufrechnung mit der laufenden Miete ankündigen, sofern er Ihnen den Schaden nicht erstattet.
Gegen die "talentierten Laien" können Sie sich nicht schützen; die Auswahl der Handwerker obliegt dem Vermieter. Solange diese Laien allerdings den Schaden nicht beseitigen, ist die Mietsache im Gebrauch beeinträchtigt, und Sie mindern die Miete weiter.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Reinhard Otto
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Guten Tag,
ich bemerke, ich muss eine Sache richtigstellen: Wasser tritt bei mir nur bei Starkregen ein, bei dem größerere Regenmengen auf dem Flachdach zu stehen beginnen. Das Dach gibt offensichtlich bei einem bestimmten Gewichtsdruck des stehenden Wassers nach - es hat kein Loch in dem Sinne, durch das es auch bei leichtem Regen tropfen würde.
Welchen Mangel kann ich also geltend machen: Ist das undichte Dach der Mangel? Oder der immer wieder entstehende Wasserschaden?
Und seit wann befindet sich der Vermieter im Verzug mit der Beseitigung des ihm bekannten Mangels? Seit 2018? Oder seit Dezember 2021, als ich den "Vorboten" der Undichtigkeit gemeldet habe? Oder erst seit Anfang März, als es tatsächlich wieder zur vollen Durchnässung des Schlafzimmers kam?
Freundliche Grüße
Mängel ist nach wie vor das Eindringen von Regen unter bestimmten Umständen.
Verzug würde ich frühestens ab März 2022 annehmen.
Mit freundlichen Grüßen
