Nebenkostenabrechnung - Hausmeisterkosten

Gerne zu Ihren Fragen:

Kann mein Vermieter die Hausmeisterkosten ab 01.01.2019 von mir einfordern und falls nicht, ab welchem Zeitpunkt und unter welchen Voraussetzungen (z.B. in schriftliche Form)?
Antwort:
Nein, das kann er Ihrer Sachverhaltsschilderung nach so nicht. Denn Ihr Vermieter "hat Sie weder mündlich noch schriftlich informiert, dass ein Hausmeister zum 01.01.2019 eingestellt wurde und dass sich dadurch Ihre monatlichen Nebenkosten um ca.50.- erhöhen".

Selbst das hätte nicht gereicht, weil durch eine einseitige Erklärung ein bestehender Mietvertrag nicht geändert werden kann, siehe dazu unten mehr.


Wenn ich kulanterweise einen Teil der Hausmeisterkosten übernehmen würde, würde ich dann Gefahr laufen, die Hausmeisterkosten anzuerkennen und müsste dann den restlichen Betrag auch noch bezahlen?

Antwort:
Dazu müssten Sie schriftlich formulieren: Ausdrücklich ohne Anerkenntnis einer - auch künftigen - Rechtspflicht zahle ich einen Teil der Hausmeisterkosten in Höhe von .....
Damit würden Sie die den „restlichen Betrag" jedenfalls nicht anerkennen.

Ab 01.01.2020 wurden die Kosten für die Müllgebühren, die bisher anteilsmässig nach der Wohnfläche der Wohnungen abgerechnet wurden, auf die Anzahl der Wohnungen umgerechnet. Ist diese Änderung der Berechnung ohne weiteres möglich?

Antwort: Hier eröffnet § 556 a BGB dem Vermieter ggf. die Möglichkeit einer Änderung - was genauer zu untersuchen und vom VM darzulegen und zu beweisen wäre:

Die Änderung der bei Vertragsschluss vereinbarten Mietstruktur ist nur in Form einer Änderung des Mietvertrages beider Parteien möglich. Eine widersprechende Formularklausel ist gem. § 307 Abs. 1 S. 2 unwirksam. Hiervon nicht erfasst ist allerdings bei der Nettomiete die Änderung der Zahlungsmodalität, indem von der Pauschale auf die Vorauszahlungspflicht der Betriebskosten gewechselt werden soll (Schmidt-Futterer/Langenberg Rn. 10). Im Falle der Steigerung der Betriebskosten hat der Vermieter den Weg der Mieterhöhung nach § 558 zu gehen. Eine Ausnahme hiervon eröffnet § 556a Abs. 2. Sofern einzelne Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und dementspr. umgelegt werden sollen, kann der Vermieter von der vereinbarten Mietstruktur abweichen. Die Mieter werden sodann nach ihrem Anteil belastet.

Rechtsgrundlage für Ihre Einwendungen finden Sie unter "Vereinbarungen über Betriebskosten § 556 BGB", die gem. Absatz 4 zum Nachteil des Mieters unabdingbar sind:

Absatz 4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Denn diese Betriebskosten müssen inhaltlich beim Vertragsschluss bestimmt sein:
Bei der Wohnraummiete können nur die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind (§ 556 Abs. 1). Die Vereinbarung muss inhaltlich bestimmt sein, da der Mieter nur so Art und Umfang der Belastung erkennen kann (BGH NJW-RR 2006, 84) Das sehe ich im Fall der nachträglichen Hausmeistereinstellung nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen