Nachberechnung Heizkosten wegen fehlendem Zähler- rechtmäßig?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs möchte ich mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Kenntnis Ihres Mietvertrags nicht möglich ist. Daraus können sich Abweichungen zur gesetzlichen Rechtslage ergeben. Obwohl ich Ihren Ausführungen keine konkrete Fragestellung erkennen kann, führe ich wie folgt aus:

Bei der Beantwortung kommt es zunächst darauf an, in welcher Weise die Mietzinszahlung ausgestaltet ist. In einigen Verträgen sind noch Pauschalmieten vorgesehen, mit denen grundsätzlich alle anfallenden Kosten, also sowohl der Mietzins als auch die Nebenkosten, abgegolten sein sollten, so dass über nicht mehr verbrauchsabhängig abzurechnen wäre. Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass derartige Ausgestaltungen, in denen die Wärmekosten pauschal inbegriffen sind, gegen die Heizkostenverordnung verstoßen, die eine verbrauchsabhängige Wärmeabrechnung zwingend vorsieht.

Sind wie üblich Nebenkostenvorauszahlungen vorgesehen und der Vermieter muss einen verbrauchsabhängigen Verbrauch feststellen, so hat der Mieter einen Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung im Sinne des § 556 BGB . Hiernach hat der Vermieter jährlich über diejenigen Betriebskosten, deren Umlegung Sie im Mietvertrag vereinbart haben, abzurechnen. Insoweit ist er in der Nachweispflicht hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Heizkosten.

Der Abrechnungsmaßstab für die Abrechnung der Betriebskosten ist in § 556a BGB geregelt. Grundsätzlich sind die Betriebskosten mangels anderweitiger Vereinbarungen nach der Wohnfläche abzurechnen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder eine Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung durch den Mieter Rechnung trägt. Der genaue Verbrauch wird grundsätzlich durch geeichte Zähler bemessen. Die Einzelheiten hinsichtlich der Heizkosten regelt die Heizkostenabrechnung.

Zwar sieht die Heizkostenverordnung vor, dass der Verbrauch geschätzt werden kann, wenn es zu einem Geräteausfall kommt oder die Werte aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß ermittelt werden können. Ihren Angaben nach haben Sie die fehlende Installation jedoch nicht zu vertreten, der Vermieter hat es versäumt, ein Geräteausfall liegt nicht vor. Folglich dürften die Nebenkosten nicht auf einer Schätzung unter Zugrundelegung irgendwelcher Durchschnittswerte ermittelt werden.

Darüber hinaus könnte bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung nach der Heizkostenverordnung sogar das Recht des Mieters, der nicht Wohnungseigentümer ist, bestehen, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15% zu kürzen. Ausnahmen, dass eine verbrauchsabhängiger Erfassung der Heizkosten nicht erforderlich wäre, sind Ihrer Angaben nach nicht zu entnehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, wenn Unklarheiten bestehen, damit ich diese beseitigen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt