Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, Schäden bei Auszug - für die er verantwortlich ist - zu beheben.
Aber:
Die Beweislast für die Ursache der Kratzer liegt bei Ihrem Vermieter, d.h. dieser muß beweisen, daß Sie (bzw. Ihre Katze) die Kratzer verursacht haben.
Ich gehe weiter davon aus, dass in dem von beiden Seiten unterschriebenen Wohnungsrückgabeprotokoll diese "Schäden" nicht vermerkt sind.
Nach Ansicht des BGH (NJW 1098, 446) besteht der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird. Der Mieter kann nur für solche verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll auch vermerkt sind (OLG Celle MDR 1998,149
), allerdings besteht keine Verpflichtung des Vermieters oder Mieters ein Protokoll überhaupt aufzustellen oder zu unterzeichnen.
Nur wenn sich die Parteien - wie hier geschehen - zur Unterschrift entscheiden, dann kommt dem Protokoll eine erhebliche rechtliche Bedeutung zu. Selbst für Schäden, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, soll es nach Ansicht des AG Pforzheim (WM 56, 2005) keine Ausnahmen geben. In dem Protokoll sei nach Ansicht des Gerichtes ein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen (§ 397 Abs. 2 BGB
). Der Vermieter trägt danach das Risiko von unentdeckten Schäden. Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat. Wird ein Schaden nicht im Protokoll vermerkt und später erst (z.B. anläßlich von Renovierungen) entdeckt, kann der Vermieter in aller Regel keine Beseitigung mehr vom Mieter verlangen und auch keine Reparaturkosten verlangen bzw. von der Kaution in Abzug bringen.
Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen und Weglassen von Informationen zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen.
Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei für eine weitergehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Philipp Wendel
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Besten Dank für Ihre schnelle Antwort.
"Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat". Was bedeutet das? Einige Dinge habe ich selbst ausgebessert, den Rest als nicht "schlimm" angesehen. Hätten ich den Vermieter darauf hinweisen müssen, ob ich das ausbessern muss oder nicht?
Ist es nicht die Verpflichtung des Vermieters sich alles genau anzuschauen? Oder muß ich ihn auf Dinge, die er eventuell als Mängel ansehen könnte, hinweisen?
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:
Ist Ihnen positiv bekannt, dass Schäden vorhanden sind, so müssen Sie diese auch offen legen. Sicher ist es die Verpflichtung des Vermieters, sich sorgfältig alles anzuschauen. Allerdings kann es Bereiche geben, in denen man eben nicht "so ohne weiteres" sofort einen Mangel entdeckt.
Das arglistige Handeln erfordert zumindest Vorsatz, eine gezielte Absicht ist nicht erforderlich. Der arglistig Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten.
Natürlich müsste man sich genau die hier in Frage stehenden Stellen anschauen. Sind diese "Kratzer" so minimal, dass man noch nicht von einem Schaden ausgehen muss, dann kann Ihnen auch kein arglistiges Verschweigen vorgeworfen werden.
Zudem müsste hier wiederum der Vermieter beweisen, dass Sie etwas "arglistig verschwiegen" haben.
Aus rein praktischer Sicht sehe ich für den Vermieter kaum Möglichkeiten, Ihnen das nachzuweisen.
Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt
