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Vermieter erklärt Aufrechnung mit dem Kautionsanspruch

08.04.2012 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Hallo,
ich bitte um Beantwortung der beiden Fragen:

1.
wie sind die chancen/risiken auf Klage zum Erhalt der Kaution
sprich nur wenn wirklich gute chancen da sind die Klage zu gewinnen

bitte auch begründen warum sie diese Erfolgsaussicht sehen

2.
wie waeren die Erfolgsaussichten fuer den Vermieter entsprechend seinem
Anwaltsschreiben auf Kostenerstattung zu gewinnen wenn er denn klagen sollte

bitte auch hier begründen

Folgender Hintergrund/Fakten:

Nach Ärger mit dem Vermieter wurde am 20.5.20.11 ein Auflösungsvertrag zum Mietverhältnis für den 31.7.11 abgeschlossen. Dieser Auflösungsvertrag wurde
selbst geschrieben.

Inhaltszitat:
Der Mieter verpflichtet sich die Mieträumlichkeiten bis zum 31.7 zu verlassen und die Wohnung im geräumten, besenreinen Zustand zu übergeben. Die Fliesen im Bad werden darüber hinaus bestmöglich gereinigt. Eine Renovierung durch den Mieter wird nicht erwartet bzw. geschuldet.

am 31.7 erfolgte der Auszug mit Übergabe der Wohung. Es wurde hier nichts weiter vermerkt oder besprochen. Zählerstände usw. wurden bestätigt und Schlüssel IN DER
WOHNUNG übergeben.

Feb. 2012
Aufforderung an Vermieter geschrieben um Kaution zurückzuzahlen
2 Wochen später nochmal
Es gab in allen Mietjahren niemals Nebenkosten zum nachzahlen, im Gegenteil, es besteht ein GUTHABEN bei den Nebenkosten zusätzlich zu den normalen Zahlungen von 800 Euro!

9.März es kommt ein Schreiben Anwalt Vermieter:

Vermieter weigert sich die Kaution zu zahlen, wegen.....

Zitate des Schreibens:
"Sie haben die Wohnung in dem Zeitrum der Nutzung von 2004 - 2011 nachhaltig geschädigt und sind nicht ein einziges Mal ihrer Renovierungspflicht nachgekommen"

Stellungsnahme:
Ob nach dem Mietvertrag überhaupt eine Pflicht besteht aufgrund der Standardformulierung dürfte fraglich sein, darüberhinaus wurden sehr wohl einige
Räume gestrichen (nachweis ist möglich)

"Aber selbst hierrauf kommt es nicht an, weil die Obhutspflicht des Mieters selbstverständlich unter keinen Umständen die tatsächlich stattgehabte
Substanzschädigung rechtfertigt.

Stellungsname:
bezieht sich auf schimmelpilzbefall, der bereits seit 1,5 Jahren VOR MIETENDE dem
Vermieter bekannt war, einzige Reaktion, ein Faltblatt zum richtigen Lüften.
Es wurde auf Mieterseite immer eine Schuld zurückgewiesen

"Durch ihr Wohnverhalten war es in der Wohnung, was nach Rückgabe offenkundig wurde,
zu Schimmelschäden massiver Art gekommen. Auch wenn unsere Mandandschaft ihnen die
Renovierungspflicht erlassen hat, so erstreckt sich dieser Erlass selbstverständlich nicht auf echte Schadensersatzansprüche. Solche liegen im Erheblichem Umfang vor"

Stellungsname:
Der Vermieter wusste auch durch persönliche Besichtigung bereits seit 1,5 Jahren vom
Schimmelpilz. Als Beweis gibt es sogar eine schriftliche Kündigung (die so aber
nie rechtens gewesen wäre, daraufhin gab es später ja die Beendigungsvereinbarung)
bei der der Vermieter auch den Pilz ansprach. Also schon bekannt!
Es gab NIE eine Aufforderung an Mieterseite die Schäden zu reparieren. Weder vor noch nach Vertragsauflösung, oder bei Auszug.
Es liegen Rechnungen dem Anwaltschreiben bei mit einer Malerrechnung die diese Arbeiten belegen sollen. 30% alleine dieser Rechnung ist aber Raufasertapete entfernt und neu tapeziert, Rolladengurte ausgetauscht 5 %....
Ausserdem nochmals wird der Pilzbefall als durch Mieter verursacht weiterhin abgestritten!

"außerdem übrige Schäden wie Zerstörung des Schlosses der Haustür durch ihre Kinder..."
Stellungsname:
Das Schloss ging noch NIE und wurde auch nie funktionierend repariert in der Mietzeit. Die Tür konnte immer auch im geschlossenen Zustand aufgedrückt werden.
Es gab nie eine Aufforderung zur Zahlung, Schuld. Wobei hier eine Schuld sowieso
zurückzuweisen wäre, ein Beweis das selbst wenn es die Kinder gewesen sind und WANN
würde ihm schwerfallen. Es gab eine Haftpflichtversicherung

"nach alledem erklären wir hierdurch names und in vollmacht unseres Mandaten die Aufrechnung mit dem Kautionsanspruch der durch ihr Wohnverhalten ..... und er
erforderlichen Schimmelpilzbeseitigung. Für den fall der streitigen Auseinandersetzung bleibt die Einreichung einer Widerklage vorbehalten"
08.04.2012 | 11:23

Antwort

von


(274)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
Web: http://www.zimmlinghaus.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution grundsätzlich entstanden ist, der Vermieter selbstverständlich zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet wäre.

Das Poblem liegt in Ihrem Fall darin, dass der Vermieter offenbar erhebliche Aufrechnungsansprücke gegenüberstellen will, und so Ihren Kautionsanspruch minimieren will. Es ist von hier aus ohne Einsicht in die Unterlagen nicht möglich, zu beurteilen, ob und inwieweit die von dem Vermieter vorgetragenen Aufrechnungsansprüche berechtigt sind oder nicht.

Was die Renovierung der Wohnung angeht, habe ich bedenken, dass der Vermieter solche Ansprüche durchsetzen können wird. Wie Sie schreiben, sind die Räume zum Teil renoviert worden. Ferner ist fraglich, inwieweit der Vermieter eine eventuelle Nicht-Renovierung beweisen will. Im übrigen ist unklar, ob die Renovierungsklauseln im Mietvertrag wirksam sind. Ich denke also nicht, dass der Vermieter die gesamten Renovierungskosten durchsetzen kann.

Was den Schimmelpilzbefall angeht, so müsste der Vermieter ebenfalls beweisen, dass Sie die Schäden durch falsches Lüften etc. verursacht haben. Dies dürfte im Nachhinein wahrscheinlich ebenfalls nur schwer möglich sein. Aber auch hier gilt, dass dies nicht verbindlich beurteilt werden kann, ohne die kompletten Unterlagen eingesehen zu haben.

Dasselbe gilt auch für die weiteren Beschädigungen. Auch diese müsste der Vermieter im Zweifel beweisen können. Wenn Sie schreiben, dass ihm dies schwerfallen dürfte, so habe ich Zweifel, dass der Vermieter diesen Vortrag vor Gericht durchsetzen könnte.

Was die von dem gegnerischen RA angesprochene Widerklage angeht, so ist damit gemeint, dass der Vermieter für den Fall, dass Sie die Kaution einklagen, die von ihm vorgetragenen Schadensersatzansprüche einklagen wird. Dies würde in einem einzigen Verfahren stattfinden, es gäbe also keine zwei verschiedene Gerichtsverfahren.

In der Praxis laufen solche Fälle oft darauf hinaus, dass die Parteien sich vor Gericht einigen, einen sog. Vergleich schließen. Der von Ihnen dargestellte Sachverhalt wäre dafür ein typischer Fall.

Ob Sie nun Klage erheben sollten oder nicht, hängt auch von der Höhe der Kaution ab. Sollte diese eine gewisse Größenordnung haben, so würde ich Ihnen grundsätzlich dazu raten, diese gerichtlich geltend zu machen. Wie bereits dargestellt, können die genauen Erfolgsaussichten der vorgetragenen Aufrechnungsansprüche nicht exakt vorhergesagt werden. Alles in allem sollten Sie aber eine Klage ernsthaft in Betracht ziehen. Sie sollten sich ohnehin anwaltlich vertreten lassen, wenn Sie ein Klageverfahren führen möchten. Der Kollege wird sich zunächst die Unterlagen ansehen und kann dann verbindlich beurteieln, ob eine klageweise Geltendmachung der Kaution Sinn macht.

Nach erster Einschätzung sehe ich hier aber sehr wohl Erfolgsaussichten.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wesentliche Informationen hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung auch völlig anders aussehen.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute in dieser Angelegenheit!

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt
www.zimmlinghaus.de


Ergänzung vom Anwalt 08.04.2012 | 11:48

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte meine Antwort noch kurz ergänzen, da ein Kollege freundlicherweise noch auf § 548 BGB verwiesen hat.

Die eventuellen Ersatzansprüche des Vermieters wegen des von ihm vorgetragenen Schimmelbefalls sowie der weiteren angeblich von Ihnen verursachten Schäden verjähren innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält. Dies bedeutet, dass Ihr Ex-Vermieter mit den von ihm erhobenen Ansprüchen ohnehin scheitern würde, da er diese nicht innerhalb der ersten sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung an ihn gerichtlich (Klage oder Mahnbescheid) geltend gemacht hat. Eine Aufrechnung bzw. Widerklage würde nach m. E. demzufolge scheitern.

Dies bedeutet, dass die Erhebung der Klage auf Rückzahlung der Kaution Aussicht auf Erfolg bietet.

Vor diesem Hintergrund wünsche ich Ihnen viel Erfolg in dieser Sache!

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 09.04.2012 | 19:25

Sehr geehrte Ratsuchende,

da ich gestern meine Entscheidungsdatenbank nicht zur Hand hatte, sah ich mich heute erneut veranlasst, nochmals zu recherchieren.

Es bleibt dabei, dass ich Erfolgsaussichten in dieser Sache sehe. Sollte der Gegner jedoch die behaupteten Schäden beweisen können, kann er entgegen meiner vorherigen Einschätzung die Schäden bis zur Höhe der von Ihnen geltend gemachten Kaution aufrechnen, würde aber über die Kautionshöhe hinaus mit einer evtl. Widerklage scheitern.

Was die Beweissituation angeht, nehme ich Bezug auf meine bisherigen Ausführungen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

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