Ich bin Vermieter eines Mehrfamilienhauses (Kauf in 2011). 1 Wasseruhr im Haus.
In dem jüngsten Mietvertrag wurde der Verteilerschlüssel vertraglich wie folgt festgelegt:
"Der Vermieter hat für die Umlage der Betriebskosten und die Erhebung von Vorauszahlungen angemessene, gesetzlich zulässige Verteilungsschlüssel anzuwenden. Er ist berechtigt, für künftige Abrechnungszeiträume bei Wasser und Abwasser nach erfasstem Wasserverbrauch und bei Müll nach der unterschiedlichen Müllverursachung abzurechnen. Er kann den Verteilungsschlüssel ändern."
Die anderen verbliebenen Mieter hatten jahrelang keine Nebenkostenabrechnung erhalten: Einzige Ausnahme in 2010, bei dem ein völlig unlogischer Verteilerschlüssel ("Addition der Personenanzahl und Räumeanzahl" = z.B. 5 Personen + 6 Räume = 11 Einheiten) angewendet wurde.
a)
Muss ich als alleinigen Verteilerschlüssel "Wohnfläche" für sämtliche Kosten ansetzen oder kann ich - was mir lieber wäre - auch beide Verteilerschlüssel "Wohnfläche" (Grundsteuer, Straßenreinigung, Regenwasser, Versicherungen) und "Personen" (Wasser/Abwasser, Müll, Allgemeinstrom) in der Nebenkostenabrechnung 2011 ansetzen ?
Hintergrund: In dem Haus wohnen unterschiedliche Familien von 2 bis 8 Personen pro Haushalt.
b)
Besteht meinerseits ein Rechtsanspruch auf eine Änderung zu den o.g. "wirtschaft gerechteren Verteilerschlüsseln" oder muss ich dies gar nicht begründen ? Wie gehe ich am besten vor ?
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Grundsätzlich sind Änderungen der Betriebskostenverteilerschlüssel für zurückliegende Jahre nicht vorgesehen.
Sie können aber gem. § 556a BGB
die Schlüssel der Betriebskostenumlage durch Erklärung für die Zukunft ändern.
Falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, wird nach Wohnfläche abgerechnet. Aber auch das kann für die Zukunft zu gerechteren Verteilungsschlüsseln geändert werden.
§ 556 a BGB
bedeutet freilich nicht, dass es im Einzelfall nicht auch Gründe geben könnte, um den Abrechnungsschlüssel nicht nachträglich zu ändern. Dazu kann es Parteivereinbarungen geben oder ggfs. auch einen Anspruch des Mieters oder des Vermieters.
Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Ich würde daher versuchen, die Mieter über Ihr Vorhaben, die Betriebskosten des Jahres 2011 transparent und gerecht (mit verbrauchsabhängigen Schlüsseln) umzulegen, zu informieren und deren schriftliches Einverständnis einholen und gleichzeitig eine entsprechende Erklärung für das Abrechnungsjahr 2012 abgeben.
Bitte beachten Sie, dass hiermit nur eine erste Orientierung gegeben werden kann. Für eine abschließende Beurteilung wäre u.a. die Kenntnis der Altverträge nötig.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Rückfrage vom Fragesteller13. Juni 2012 | 12:17
Leider haben Sie mich missverstanden bzw. sind nicht auf meine Frage eingegangen, deshalb stelle ich hiermit diese kostenlose Nachfragen:
Muss bei dem jüngsten Mietvertrag nach dem gesetzl. Verteilerschlüssel "Wohnfläche" abgerechnet werden oder kann ich hier bereits "Wohnfläche" und "Personen" wählen ?
Wenn ich nur nach Wohnfläche für 2011 abrechne bin ich "auf der sicheren Seite" ?
Kann ich für 2012 eine entsprechende Erklärung abgeben (Jahr ist bereits am Laufen) ?
Vielen Dank.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt13. Juni 2012 | 12:33
Bitte entschuldigen Sie, ich hatte Ihre Frage tatsächlich nicht in Beziehung zum "jüngsten Mietvertrag" verstanden.
Hier können Sie bereits für 2011 den von Ihnen favorisierten Schlüssel ansetzen.
Die von Ihnen favorisierten Schlüssel sind gesetzlich zulässig. Gem. § 556 a Abs. 1 BGB
sollten Sie die verbrauchsabhängigen Kosten sogar nach einem verbrauchsabhängigen Schlüssel umlegen.
In den übrigen Fällen sind Sie mit einer Umlage nach Wohnfläche immer auf der richtigen Seite.
Ich hoffe, Ihre Frage nun richtig verstanden zu haben,
