Prüfung Kaufvertrag Eigentumswohnung

Sehr geehrte Dame oder Herr,
ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Der Kaufvertragsentwurf liegt mir vor und ich bitte Sie, ihn zu prüfen auf:
- Nachteile für mich als Käufer.
- Fehlen von wichtigen Vereinbarungen
- unzulässige Vereinbarungen

Ich überlasse es Ihnen und verlasse mich darauf, dass Sie die wichtigsten Themen auswählen/kommentieren.

Neben obigen allgemeinen Fragen möchte ich noch wissen:
A. „Der Käufer unterwirft sich - mehrere als Gesamtschuldner - wegen der Kaufpreisforderung dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen …"
a. Dieser Abschnitt klingt gefährlich, besonders da keine Fristen genannt werden. Kann der Verkäufer schon am ersten Tag des Verzugs (=31.12.2011) die Vollstreckung beantragen? Muss der Vertrag an dieser Stelle verbessert werden?

B. „Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels werden ausgeschlossen …"
a. Zwar versichert der Verkäufer, dass ihm keine Mängel bekannt sind, gleichzeitig werden die Schadenersatzansprüche des Käufers ausgeschlossen. Hat der Käufer am Ende überhaupt welche Rechte?
b. Gelten alle Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung und alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft als dem Verkäufer bekannt? Handelt der Verkäufer vorsätzlich, wenn er dem Käufer die Mängel aus o.g. Schriftstücken nicht mitteilt?

C. Im §1 steht "1. Die nachfolgende Vormerkung ist im Grundbuch eingetragen"
a. Ist es eindeutig, welche Vormerkung gemeint wird? Sollte ich darauf bestehen, den obigen Satz zu konkretisieren, in dem z.B. „Vormerkung" durch „Auflassungsvormerkung" ersetzt wird?

D. §7 Auflassungsvormerkung und §8 Auflassung
a. Ergibt sich aus dieser Formulierung irgendein Nachteil für mich als Käufer?
b. Ist die Formulierung „Diese wird heute nicht erklärt" gefährlich, oder sagt das Ganze nur, dass Notar die Eigentumsumschreibung erst nach Zahlung des Kaufpreises veranlasst?

E. Laut §10 Punkt 2 hat Notar das Grundbuch nur indirekt geprüft – ca. eine Woche vor dem Termin und nur durch unbeglaubigte Abschrift.
a. Theoretisch könnte sich der Stand des Grundbuchs geändert haben. Ist diese Möglichkeit gefährlich, da an anderen Stellen im Vertrag schon steht, dass Verkäufer

==== Kaufvertragsentwurf =======================================
Notar XXXXXXX
Entwurf über
Kaufvertrag
zwischen
XXXXXXXXXXXXXX und YXXXXXXXXXXX
beurkundet von
Notar XXXXXXXX
am XXXX. 2011 in XXXXX
Erschienen und ausgewiesen durch amtliche Lichtbildausweise sind:
1. Frau XXXXXX - im folgenden „Verkäufer" genannt –
2. Herr XXXXXX
3. Frau XXXXX - im folgenden „Käufer" genannt –
Die Frage des Notars nach einer Vorbefassung i. S. d. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG wurde von den Beteiligten verneint.
Die Erschienenen erklären zur öffentlichen Beurkundung:
Kaufvertrag über Wohnungseigentum
§ 1
Vertragsgegenstand
Im Wohnungsgrundbuch von Freiburg, Gemarkung XXXXX, Blatt XXXX, ist Frau XXXXX als Eigentümer des folgenden Wohnungseigentums eingetragen:
XX/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Flst.Nr XXXXX Gebäude- und Freifläche
verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. XXX bezeichneten Wohnung nebst Kellerraum und Tiefgaragen-Stellplatz Nr. XX
Zur Veräußerung bedarf es der Zustimmung des Verwalters.
Im Übrigen wird wegen des Gegenstands und Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom XX.XX.197X Bezug genommen. Der Notar hat die Teilungserklärung nicht eingesehen und kann deshalb über deren Inhalt keine Angaben machen.
Belastungen:
II. Abteilung:
lfd.Nr.1 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Stadt Freiburg (Duldung eines Kanals und der Inanspruchnahme des Grundstücks zur Vornahme von Reparaturen am Kanal)
lfd.Nr.2 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Einbau und Betrieb einer Transformatorenstation für die Freiburger Energie- und Wasserversorgungs-AG in Freiburg
III. Abteilung:
lfd.Nr.3 DM XXX.000,00 Grundschuld für die (Bank)
Der Verkäufer übergibt im Beurkundungstermin die Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief für die vorstehend genannte Grundschuld. Die Löschungsunterlagen werden dem Grundbuchamt mit dieser Urkunde eingereicht. Der Verkäufer beantragt zustimmend die Löschung der vorgenannten Grundschuld im Grundbuch.
§ 2
Verkauf, Kaufpreisabwicklung
Der eingetragene Eigentümer verkauft das oben näher beschriebene Wohnungseigentum mit allen wesentlichen Bestandteilen und dem Zubehör an die Eheleute
XXXXX und XXXXXXX
zu je ½ Miteigentumsanteil
zum Kaufpreis von € XXX.000,00 (i.W. XXXX Euro). Der Kaufpreis ist zwei Wochen nach Absendung der nachfolgenden Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des beurkundenden Notars durch einfachen Brief an den Käufer zur Zahlung fällig, wobei das Datum der Fälligkeitsmitteilung maßgeblich ist, nicht jedoch vor dem 30.12.2011. Mehrere Käufer schulden als Gesamtschuldner.
Im Kaufpreis enthalten sind € 2.000,00 für die mitverkaufte Instandhaltungsrücklage.
Die vorstehend aufgeführten Belastungen in Abt. II werden übernommen. Die vorstehend aufgeführte Belastung in Abt. III wird nicht übernommen.
Der Käufer unterwirft sich - mehrere als Gesamtschuldner - wegen der Kaufpreisforderung dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Dem Verkäufer kann eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden, ohne dass es hierzu des Nachweises der Fälligkeit bedarf. Eine Beweislastumkehr soll dieser Verzicht nicht bewirken. Der Notar belehrte den Käufer darüber, dass in Folge dieser Regelung der Verkäufer die Zwangsvollstreckung betreiben kann ohne zuvor klagen zu müssen.
Der Notar ist beauftragt dem Käufer nach Vorliegen der nachfolgenden Fälligkeitsvoraussetzungen durch Übersendung einer Fälligkeitsmitteilung von deren Vorliegen Kenntnis zu geben:

1. Die nachfolgende Vormerkung ist im Grundbuch eingetragen.
2. Die erforderliche Verwalterzustimmung liegt bei dem Notar vor.
3. Der erforderliche Verwalternachweis liegt bei dem Grundbuchamt vor.

Der Kaufpreis ist auf das Konto Nr. ??? des Verkäufers bei der ???, BLZ ???, zu überweisen
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist für den Eintritt der Fälligkeit nicht erforderlich. Der Käufer kommt in Verzug, wenn er nicht innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung bezahlt, nicht jedoch vor dem 30.12.2011. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der gesetzliche Verzugszinssatz 5% bzw. 8% über dem jeweiligen Basiszinssatz beträgt.
Der Verkäufer verpflichtet sich, unabhängig von eventuell rückständigen Nebenleistungen (z.B. Zinsen) dem Notar unverzüglich die vollständige Bezahlung des Kaufpreises schriftlich mitzuteilen. Der Notar wird angewiesen, erst nach Eingang der schriftlichen Mitteilung die Eigentumsvollzugsbewilligung an das Grundbuchamt abzusenden. Alternativ genügt als Nachweis auch die schriftliche Bestätigung der überweisenden Bank des Käufers, aus der sich ergibt, dass sie den Kaufpreis vollständig auf das vorstehende Konto überwiesen hat.
§ 3
Übergang von Nutzen und Lasten, Mängelhaftung
Der Vertragsgegenstand ist bis zum 31.12.2011 an den Käufer vermietet. Besitz, Nutzen und die Gefahr der unverschuldeten Verschlechterung, die Verkehrssicherungspflicht sowie Steuern und laufende öffentliche Abgaben gehen mit Ablauf des 31.12.2011, nicht jedoch vor vollständiger Bezahlung des Kaufpreises, auf den Käufer über. Der Verkäufer tritt dem Käufer alle Versicherungs- und Schadensersatzansprüche, die er wegen solcher Ereignisse haben könnte, mit Wirkung vom Besitzübergang an ab.
Von diesem Zeitpunkt an hat der Käufer insbesondere die laufenden Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu erbringen. Zahlungen, die zu diesem Zeitpunkt rückständig sein sollten, hat der Verkäufer unverzüglich zu leisten. Hierzu hat der Notar darauf hingewiesen, dass der Käufer ungeachtet dessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber für Zahlungsrückstände des Verkäufers haftet, soweit dies die Teilungserklärung anordnen sollte. Der Verkäufer versichert hierzu, dass Rückstände nicht vorhanden sind. Sollte die Abrechnung der dem Besitzübergang vorausgehenden Wirtschaftsjahre noch eine Nachschusspflicht in Geld ergeben, so obliegt deren Erfüllung im Innenverhältnis dem Verkäufer. Zahlungen für das bei Besitzübergang laufende Wirtschaftjahr sind zeitanteilig aufzuteilen.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass früher gefasste Beschlüsse der Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig auch den Käufer binden. Der Verkäufer versichert hierzu, dass ihm nichts davon bekannt ist, dass das laufende Wirtschaftsjahr oder das künftige Wirtschaftsjahr mit bereits entstandenen oder von den Eigentümern beschlossenen außerordentlichen Aufwendungen (z. B. durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten Reparaturaufwand) belastet wären. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer vom Besitzübergangstag an, das dem Verkäufer bezüglich des Vertragsgegenstands zustehende Stimmrecht in der Eigentümerversammlung auszuüben.
Der Verkäufer ist verpflichtet, den verkauften Grundbesitz frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen, soweit sie nicht vom Käufer übernommen worden sind. Der Verkäufer sichert zu, dass keine Rückstände an Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben bestehen, wegen der der Käufer in Anspruch genommen werden kann. Der Notar belehrte über die Haftung des Käufers für rückständige Steuern und sonstige öffentliche Abgaben. Baulasten bestehen nicht.
Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels werden ausgeschlossen, insbesondere wegen der Bodenbeschaffenheit und Flächengröße. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm wesentliche versteckte Sachmängel nicht bekannt sind, die bei einer Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind, und, dass ihm solche wesentlichen Mängel auch aus der Vergangenheit nicht bekannt sind. Der Notar belehrte über die Verpflichtung des Verkäufers zur Offenbarung solcher Mängel. Der Käufer hatte hinreichend Gelegenheit zur eingehenden Besichtigung des Vertragsgegenstandes.
Der Notar wies darauf hin, dass die vorstehenden Haftungsausschlüsse von der gesetzlichen Regelung abweichen.
§ 4
Mitarbeitervollmacht
Die Beteiligten erteilen den Notariatsmitarbeitern XXXXX, XXXXX, XXXXX - je einzeln - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die von der Urkundswirksamkeit unabhängige, durch den Tod eines Vollmachtsgebers nicht erlöschende unwiderrufliche Vollmacht mit der Befugnis zur Unterbevollmächtigung, beliebige Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum Vollzug dieser Urkunde und etwa notwendig werdender Änderungen dieser Urkunde sowie zur Löschung auf dem Vertragsgegenstand eingetragener Belastungen erforderlich oder zweckdienlich sind oder damit irgendwie zusammenhängen, sowie zur Herbeiführung und Entgegennahme aller zu dieser Urkunde und zu ihrem Vollzug etwa erforderlichen Genehmigungen.
Für den Fall, dass dieser Vertrag nicht zur Durchführung gelangt insbesondere weil der Verkäufer wegen Zahlungsverzuges des Käufers von dem Kaufvertrag zurückgetreten ist, sind die Bevollmächtigten nach vorangegangener schriftlicher Aufforderung durch den Verkäufer beauftragt und von den Vertragsbeteiligten unwiderruflich bevollmächtigt, alle Erklärungen abzugeben, um die nachfolgend bewilligte Vormerkung im Grundbuch zur Löschung zu bringen. Zuvor ist der Käufer unter seiner vorstehenden Anschrift darüber schriftlich zu informieren.
Die vorstehende Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt mit Ausnahme der auch im Außenverhältnis zu beachtenden Einschränkung, dass von ihr nur vor dem beurkundenden Notar, seinem Vertreter oder Nachfolger Gebrauch gemacht werden darf. Die vorstehende Vollmacht erlischt 2 Monate nach Grundbuchvollzug, wobei zuvor aufgrund der Vollmacht vorgenommene Erklärungen wirksam bleiben.
Der beurkundende Notar, sein Vertreter oder Nachfolger ist zur Abgabe von Grundbuchbewilligungen sowie zur Stellung, Änderung und Zurücknahme von Anträgen beim Grundbuchamt ermächtigt.
§ 5
Kosten
Die mit dieser Urkunde jetzt und in der Folge verbundenen Kosten einschließlich der Grunderwerbsteuer gehen zu Lasten des Käufers. Die Kosten, die für die Löschung nicht übernommener Belastungen entstehen, trägt der Verkäufer.
§ 6
Zustimmung des Verwalters
Nach dem Inhalt der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des obigen Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Verwalter ist XXXXXXX. Mit der Einholung der Zustimmung wird der Notar beauftragt. Sie gilt als allseits wirksam mit ihrem Eingang beim Notar. Die Kosten der Verwalterzustimmung trägt der Käufer.
§ 7
Auflassungsvormerkung
Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs des Käufers gemäß dieser Urkunde wird die Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung im Grundbuch bewilligt und beantragt. Dieser dürfen nur die unter § 1 in Abt. II aufgeführten Belastungen und Belastungen, an deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat, im Rang vorgehen und keine Belastungen gleichstehen. Der Auflassungsvormerkung darf die in Abt. III Nr. 3 aufgeführte Belastung nicht vorgehen. Die vorstehende Vormerkung darf nur gemeinsam mit der in der Urkunde des Notars XXXXX in XXXXX vom heutigen Tag – UR - bestellten Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch eingetragen werden.
Der Notar hat den Verkäufer darüber belehrt, dass er nach Eintragung der Vormerkung im Grundbuch ohne Zustimmung des Käufers nicht mehr über den Vertragsgegenstand verfügen kann.
Der Käufer finanziert den Kaufpreis über die ??? und wird zu deren Gunsten mit gesonderter Urkunde eine Grundschuld bestellen. Die Beteiligten beantragen bei dem Grundbuchamt, nach Eintragung der vorstehenden Vormerkung und der mit gesonderter Urkunde bestellten Grundschuld im Grundbuch, der Finanzierungsbank des Käufers, der ???, zu dem in der noch zu bestellenden Grundschuldurkunde bezeichneten Aktenzeichen eine unbeglaubigte Grundbuchabschrift zu übersenden. Die Kosten der Abschrift trägt der Käufer.
Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt mit dem Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch die Löschung dieser Vormerkung unter der Voraussetzung, dass keine Zwischenrechte ohne Mitwirkung des Käufers beantragt oder eingetragen wurden.
§ 8
Auflassung
Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang gemäß dieser Urkunde einig. In dieser Auflassungserklärung ist die Bewilligung des Vollzugs des Eigentumswechsels nicht enthalten. Diese wird heute nicht erklärt. Der beurkundende Notar, sein Vertreter oder Nachfolger werden von den Beteiligten unwiderruflich bevollmächtigt, die Eigentumsumschreibung namens des Verkäufers zu bewilligen und die Eintragung der Rechtsänderung namens der Beteiligten zu beantragen.
§ 9
Maklerklausel
Dieser Vertrag ist vermittelt durch die XXXXX. Die Maklerprovision beträgt 3,57 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Sie ist mit Abschluss dieses verdient und fällig. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer und dem Makler, diese Provision direkt an den Makler zu zahlen, dem hiermit auch ein unmittelbarer Anspruch auf Zahlung gemäß § 328 BGB eingeräumt wird.
§ 10
Schluss
1. Der Notar belehrte insbesondere über
a) den Zeitpunkt und die Voraussetzungen des Eigentumsübergangs;
b) die Erforderlichkeit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das zuständige Finanzamt;
c) das Erfordernis alle Vereinbarungen im Zusammenhang mit diesem Vertrag zur Wirksamkeit richtig und vollständig zu beurkunden;
d) die Haftung der Beteiligten als Gesamtschuldner für die Kosten dieser Urkunde, Vollzugskosten und Steuern trotz anderslautender vertraglicher Absprachen;
e) das Erfordernis wegen steuerlicher Fragen einen Steuerberater zu Rate zu ziehen;
2. Es lag eine unbeglaubigte Grundbuchabschrift vom 23.11.2011 vor. Der Notar hat sich darüberhinaus über den Grundbuchinhalt nicht unterrichtet. Nach Belehrung über die damit verbundenen Gefahren wünschen die Beteiligten die sofortige Beurkundung.
3. Die Beteiligten beauftragen den Notar, einzuholen bzw. zu übersenden:
a) eine einfache Abschrift an das Finanzamt -Grundstückswertstelle- Freiburg-Stadt als Veräußerungsanzeige zur Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
b) eine einfache Abschrift an den Gutachterausschuss
c) beglaubigte Abschriften an
- den Verkäufer - 1
- den Käufer - 1
- den Verwalter - 1
- die (Makler)- 1
- die Finanzierungsbank - 1
d) eine Ausfertigung an das Grundbuchamt Freiburg zum Vollzug der Auflassungsvormerkung
Vorstehende Niederschrift wurde von dem Notar vorgelesen, von den Erschienenen genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:
========= Ende des Kaufvertragsentwurfes =======================================