Als Vermieter nicht umlagefähige Betriebskosten geltend gemacht

Das hier war meine ursprüngliche Anfrage von vor drei Wochen:



Betreff: Nebenkostenabrechnung aus Vermietersicht - fehlerhaft erstellt - Verjährung?


Frage:Ich trau mich mal als Vermieter hier mit einer Frage rein.

Zu den "Vorkenntnissen": ich habe nie in Miete gewohnt, erst bei den Eltern, dann in einer kleinen gekauften Wohnung. Nach dem Umzug in eine größere Immobilie habe ich die ETW Ende 2005 erstmals vermietet an jemanden, der nach eigenem Bekunden schon öfter in Miete war. Bin unbedarft ran, Formularvertrag, fertig.

Nebenkostenabrechnungen 2005, 2006, 2007, 2008 und 2009 mit dem selben Mieter, immer nach demselben Schema, ohne Hilfe von außen. Mieter hat immer auch die Abrechnungen vom Verwalter zum Kontrollieren bekommen. Nachforderungen an den Mieter bezahlt, Nachzahlungen vom Mieter bekommen, immer ohne Einspruch und gemäß meiner Abrechnung.

Mieter ist mittlerweile ausgezogen und jetzt kommen die Ansprüche, ich hätte jahrelang falsch abgerechnet - Verwalterkosten und Betriebskosten des Hauses. Ich mich schlau gemacht, Fehler erkannt und das erstattet, was nach der einschlägigen Literatur (Einspruchsfrist des Mieters 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) noch nicht verjährt war, nämlich die Ansprüche aus der Abrechnung 2009. Mieter gibt sich damit aber nicht zufrieden und behauptet, dass falsche Abrechnungen (die unzulässige Posten beinhalten) überhaupt nicht verjähren und droht mir mit Klage wg. ungerechtfertigter Bereicherung. Ich habe weder das Geld noch die Einsicht, sofort nachzugeben.

Wie ist denn das nun wirklich? Bezieht sich die Einspruchsfrist von 12 Monaten tatsächlich auf alle Arten von NK-Abrechnungen (also auch nicht wissentlich falsch erstellte) oder nur auf korrekte?

PS: Habe übrigens sofort mein Abrechnungsschema geändert und dem neuen Mieter für 2009 eine entsprechende Erstattung überwiesen. Einmal blöd sein reicht ja.

Das hier war die Antwort aus diesem Forum:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

§ 556 BGB lautet dazu wie folgt:

„(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Hier haben also sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Frist von jeweils 12 Monaten, um ihre Ansprüche geltend zu machen.

Der Vermieter muss binnen 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum die Abrechnung vorlegen und der Mieter muss binnen 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung seine Einwendungen dagegen geltend machen.

Diese Einspruchsfrist des Mieters bezieht sich auf alle Betriebs- und Nebenkosten.

Daher kann der Mieter auch nur bedingt die alten Abrechnungen angreifen, also nur noch die, die binnen der 12 Monats-Frist liegen.

Heute nun kam die Aufforderung des von der Ex-Mieterin beauftragten Anwalts, binnen 14 Tagen die Verwaltergebühren und die Kontoführungsgebühren der WEG aus den Abrechnungsjahren 2005 - 2008 (2009 bereits geschehen) zu bezahlen, natürlich mit den Anwaltskosten on top. Als Begründung wird angegeben, dass für nicht umlagefähige Betriebskosten die 12-monatige-Einspruchsfrist nicht gelte. Das BGH wird zwar angeführt, aber kein spezielles Urteil, dessen Text ich prüfen könnte. "Ungerechtfertigte Bereicherung" wurde auch als Argument angeführt.

Was ist mit §556 Abs. 3, der Abrechnungssicherheit? Ist nur der Mieter vor nachträglichen Ansprüchen geschützt oder auch der Vermieter?

Bin nicht so auf Rosen gebettet, dass ich unverzüglich selbst einen Anwalt konsultieren möchte. Eine kurze Argumentationskette würde mein Wochenende retten, danke.