Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und der erteilten Informationen wie folgt summarisch beantworten kann:
Im vorliegenden Fall unterstelle ich, dass es sich bei dem Nießbrauchsrecht um ein vorrangiges Recht handelt, welches mit dem Zuschlag nicht erlischt. Dies schließe ich daraus, da keine anderweitigen Eintragungen wie Grundschulden o.ä. eingetragen zu sein scheinen.
Desweiteren scheint es sich in Ihrem Fall um einen Quotennießbrauch zu handelt, was bedeutet, dass die gesamte Immobilie belastet ist und mit der alten Dame hinsichtlich der zu ziehenden Nutzungen eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft besteht. Unter Einbeziehung des Gemeinschaftsrechtes müßten Sie also zunächst mit der Dame eine Einigung hinsichtlich der Nutzungsanteile, also der Aufteilung der Wohnungen treffen. Ist dies geschehen, können Sie über Ihren Nutzungsanteil alleine verfügen und auch ohne Zustimmung vermieten. Andernfalls bedürfte die Vermietung der Zustimmung der Nießbrauchsinhaberin.
Das Recht der Tochter an der Nutzung der unteren Wohnung würde mit dem Verlust des Eigentums durch den Zuschlag erlöschen. Hier hätten Sie einen Räumungsanspruch. Die Tochter ist schließlich nicht Mieterín, sondern Miteigentümerin.
Hinsichtlich eventuell notwendig werdender Reparaturen besteht eine (hier anteilige) Obliegenheitsverpflichtung des Nießbrauchers, sofern sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Objektes gehören, also Verschleißreparaturen, etc. dazu gehören jedoch nicht außergewöhnliche Reparaturen wie Sanierungsmaßnahmen o.ä..
Eine Beleihnung der Immobilie dürfte schwierig sein. Beleihbar ohne Zustimmung wäre allenfalls der nicht belastete hälftige Anteil. Ob hier eine Bank mitspielt, dürfte sich als schwierig erweisen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen,
Ralf Kunold
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und der erteilten Informationen wie folgt summarisch beantworten kann:
Im vorliegenden Fall unterstelle ich, dass es sich bei dem Nießbrauchsrecht um ein vorrangiges Recht handelt, welches mit dem Zuschlag nicht erlischt. Dies schließe ich daraus, da keine anderweitigen Eintragungen wie Grundschulden o.ä. eingetragen zu sein scheinen.
Desweiteren scheint es sich in Ihrem Fall um einen Quotennießbrauch zu handelt, was bedeutet, dass die gesamte Immobilie belastet ist und mit der alten Dame hinsichtlich der zu ziehenden Nutzungen eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft besteht. Unter Einbeziehung des Gemeinschaftsrechtes müßten Sie also zunächst mit der Dame eine Einigung hinsichtlich der Nutzungsanteile, also der Aufteilung der Wohnungen treffen. Ist dies geschehen, können Sie über Ihren Nutzungsanteil alleine verfügen und auch ohne Zustimmung vermieten. Andernfalls bedürfte die Vermietung der Zustimmung der Nießbrauchsinhaberin.
Das Recht der Tochter an der Nutzung der unteren Wohnung würde mit dem Verlust des Eigentums durch den Zuschlag erlöschen. Hier hätten Sie einen Räumungsanspruch. Die Tochter ist schließlich nicht Mieterín, sondern Miteigentümerin.
Hinsichtlich eventuell notwendig werdender Reparaturen besteht eine (hier anteilige) Obliegenheitsverpflichtung des Nießbrauchers, sofern sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Objektes gehören, also Verschleißreparaturen, etc. dazu gehören jedoch nicht außergewöhnliche Reparaturen wie Sanierungsmaßnahmen o.ä..
Eine Beleihnung der Immobilie dürfte schwierig sein. Beleihbar ohne Zustimmung wäre allenfalls der nicht belastete hälftige Anteil. Ob hier eine Bank mitspielt, dürfte sich als schwierig erweisen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen,
Ralf Kunold
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Rückfrage vom Fragesteller
21. März 2007 | 13:49
Herzlichen Dank!
Diese summarische Antwort war so genau in meinem Sinne.
Bezüglich der Aufteilung der Wohnungen/Niessbrauch.
Müsste dies gesondert im Grundbuch eingetragen werden oder
reicht hier ein "normaler" Vertrag zwischen mir und der Dame.
Beste Grüsse
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
21. März 2007 | 14:09
Vielen Dank für Ihr Lob und Ihre Nachfrage:
Da letztendlich eine Vereinbarung über die gemeinsame Ausgestaltung der bestehenden beiderseitigen Rechte, hier eine interne Aufteilung der Anteile erfolgen soll, genügt ein "normaler" Vertrag. Sie sollten aber auf jeden Fall aufnehmen, dass Sie zur alleinigen und unabhängigen Vermietung der unteren Wohnung berechtigt sind.
Mit freundlichen Grüßen
Ralf Kunold
Rechtsanwalt