vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:
Ich habe Ihren Sachverhalt so verstanden, dass Sie gegen den Untermieter ein rechtskräftiges Räumungsurteil erstritten haben. Sollte dem nicht so sein, so bitte ich um einen kurzen Hinweis über die kostenlose Nachfragefunktion, da sich die Beurteilung der Rechtslage andernfalls erheblich ändern kann.
Sie sind nicht verpflichtet, jeden Termin des Untermieters auf Übergabe der Wohnung anzunehmen. Zwar kann sich aus einer Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB die Verpflichtung ergeben, einen Termin zur Übergabe wahrzunehmen, wenn hierdurch eine teure Zwangsräumung vermieden werden kann. Jedoch folgt hieraus nicht auch gleichzeitig die Verpflichtung, Ihren gesamten Terminplan über den Haufen zu werfen und alles stehen und liegen zu lassen, wenn Ihr eigener Terminplan die Wahrnehmung eines Übergabetermins nicht zulässt. Ein solcher muss nämlich mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf angekündigt werden.
Sie sollten den Untermieter unverzüglich kontaktieren und darum bitten, den Termin zur Übergabe auf 17.30 Uhr zu verlegen (dann, wenn auch Ihr Zeuge zugegen sein kann). Dass Sie keine Zeugen haben, die mit Ihnen zu dem Termin erscheinen, oder kein geeignetes Übergabeprotokoll Ihr Eigen nennen, ist jedoch kein ausreichender Grund, um eine Rückgabe der Wohnung zu verschieben. Denn eine Beweisnot gehört zu dem allgemeinen Risiko, dem jedermann ausgesetzt ist. Sie haben die Möglichkeit, den Zustand der Wohnung unmittelbar nach dem Auszug des Untermieters jederzeit durch ein selbständiges Beweisverfahren feststellen zu lassen. Sie können auch selber Fotos machen und Zeugen hinzuziehen (z.B. Ihren Zeugen, der erst um 17.30 Uhr erscheinen kann, zumal die Rückgabe der Wohnung ohnehin mehr als eine halbe Stunde dauern wird). Gerne bin ich im Übrigen bereit, Ihnen bei einer weiteren Beauftragung ein geeignetes Übergabeprotokoll zur Verfügung zu stellen. Sie können sich jederzeit an mein Büro wenden.
Sie sollten daher den Termin zur Zwangsräumung aufrechterhalten und den Übergabetermin mit dem Untermieter wahrnehmen. Sollte der Untermieter Sie „hinhalten“ und zu dem Übergabetermin nicht erscheinen, dann haben Sie ja nach wie vor den Termin zur Zwangsräumung mit dem Gerichtsvollzieher, der die Zwangsräumung zu diesem Zeitpunkt durchführen wird. Wenn der Untermieter aber tatsächlich die Wohnung zurückgibt, müssen Sie den Gerichtsvollzieher unverzüglich davon in Kenntnis setzen, dass der Termin zur Zwangsräumung nicht weiter aufrecht erhalten bleibt.
Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass eine mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchgeführte Zwangsräumung sehr teuer sein kann (durchaus mal zwischen EUR 1.000,00 und EUR 10.000,00), wenn der Gerichtsvollzieher mehrere Möbelpacker beauftragen muss, welche die Wohnung räumen und den Hausrat des Mieters einlagern. Sie müssten die Kosten dieser Zwangsräumung dann vorstrecken und wären darauf angewiesen, sich dieses Geld bei dem Untermieter wiederzuholen. Sie tragen dann jedoch das Insolvenzrisiko des Untermieters, wenn bei diesem „nichts zu holen ist“ und bleiben im Zweifel auf den Kosten sitzen. Alleine aus diesem Grunde lohnt es sich schon, wenn der Untermieter die Wohnung freiwillig räumt.
Sie sollten dem Anwalt, der Sie vertritt, ruhig mal ein bisschen „auf die Füsse treten“. Er kennt den Fall schließlich am besten und sollte in der Lage sein, Sie ausreichend zu beraten. Da eine solche Beratung vorliegend offensichtlich nicht erfolgt ist, sollten Sie den angebotenen Übergabetermin zum Anlass nehmen, eine solche Beratung von Ihrem Anwalt auch einzufordern. Sie können von ihm jedoch nicht verlangen, dass er als Zeuge bei der Übergabe zugegen ist (es sei denn, Sie hätten eine Vereinbarung dahingehend getroffen).
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.
Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank,
ich habe zwar ein Übergabeprotokoll aber nur für Wohnraum.
Ich hoffe ich kann diesen auch nutzen, ich kann ja die Räume Wohnzimmer etc durchstreichen.
Hinsoichtlich der Termine mit dem Gerichtsvollzieher und der Übergabe muss ich sagen, dass dies nicht am gleichen Tage ist.
Der Mieter will am 26 den Laden übergeben, der GErichtsvollzieher will erst Anfang Mai kommen.
Kann ich eigentlich auch, wenn der Mieter freiweillig die Übergabe machen will, diese aufgrund mangelnder Zeugen verschieben oder sogar ganz ablehnen, weil der Untermieter sich jetzt erst meldet und schon viel länger weiss, dass die Räumung ansteht ?
Kann ich danach den Gerichtsvollzieher trotz freiweilliger Übergabe beauftragen ?
ICh finde es eine Frechheit so einen kurzfrisitgen Termin zu nennen.
Es ist auch gelinde gesagt äußerst merkwürdig, dass ich ein Risiko der BEweisführung haben soll, wo ich den Untermieter noch nicht einmal in mein Haus reingeholt habe.
Wieso kann denn nicht der HAuptmieter die Abnahme machen, diese haben doch auch meine Räumlichkeiten illegalerweise an den Untermieter weitervermietet ?
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:
Eine Beauftragung des Gerichtsvollziehers bei bereits erfolgter Rückgabe der Mietsache lässt lediglich Kosten entstehen, die Sie nach § 788 ZPO nicht von dem Untermieter zurückverlangen können, da es sich insoweit nicht um notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung handelt. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass eine Zwangsräumung sinnlos ist, wenn die Mietsache bereits zurückgegeben wurde.
Im Übrigen sollten Sie sich weiter durch Ihren Anwalt beraten lassen, da sich Ihr komplexes und drängendes Problem leider auf die Ferne nicht zufrieden stellend lösen lässt.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen