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Untermieter soll Vorschäden vom Hauptmieter übernehmen


08.05.2018 13:26 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

folgender Sachverhalt:

1. Eine Firma war ca 3 jahre Untermieter ohne Mietvertrag, lediglich bekam Sie vom Hauptmieter eine monatliche Rechnung über den jeweiligen Mietzeitraum. Der Vermieter wusste von dem Untermieter und brachte sogar Firmenschilder an der Fronttür an.

2. Im März 2018 bekam der Hauptmieter eine fristlose Kündigung (nach ca. 7 Jahren Mietzeit) wegen Insolvenz und rückständiger Mieten. Daraufhin sollten alle Untermieter die Büroräume zeitnah räumen. Es erfolgte jedoch keine schriftliche Aufforderung.

3. Ein Untermieter bekam 2 Tage vor Ostern einen Anruf vom Vermieter, ob Interesse bestünde, die Mieträume zu übernehmen. Ansonsten müsste man zeitnah ausziehen.Im Telefongespräch ergab sich eine Übereinkunft, die Details sollten in den nächsten Wochen geklärt werden, es war keine Rede von Vorschäden o.ä.. Der Untermieter überwies inzwischen 3 Monatsmieten (März bis Mai). Kaution wurde bisher nicht überwiesen.Die erste Mietzahlung erfolgte sogar noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages, um den Guten Willen zu bekunden.

4. Nach einiger Korrespondenz wurde der Mietvertrag unterzeichnet, wobei der Untermieter auf dem Vertrag anmerkte: "Ein Übergabeprotokoll wird nach Auszug des bisherigen Mieters X angefertigt".

5. Als es schliesslich zur Begehung kam, platzte die Bombe, der Untermieter solle bitte alle Vorschäden übernehmen. Er habe schliesslich überhaupt Glück gehabt, daß er nicht 2 Tage vor Ostern ausziehen musste.Und wenn wir jetzt jede Schraube inspizieren müssen, dann hat der Vermieter keine Lust mit so einem pedantischen Untermieter zu tun zu haben.

Fragestellung:

1. Ist der Mietvertrag gültig ohne Übergabeprotokoll? Er wurde nicht unterzeichnet und auch zur Unterzeichnung vorgelegt.
2. Darf der Untermieter bei jetzigem Sachverhalt sofort ausziehen, falls der Vermieter absolut nicht einlekt?
3. Hätte der Untermieter auf Grund der langen Mietdauer, wenn auch ohne Mietvertrag eine Art Kündigungsfrist?
4. Welche realistischen Chancen hat der Untermieter, den Mietvertrag anzufechten und auch evtl sofort auszuziehen ohne Rechtsfolgen?
5. Wie ist überhaupt der juristische Sachstand dieser Situation?

Vielen Dank.
08.05.2018 | 14:46

Antwort

von


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Apothekergäßchen 4
86150 Augsburg
Tel: 0821/ 49 81 59 75
Tel: 0821/ 50 83 61 61
Web: http://www.rechtsanwaeltin-freund.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1.) Ein Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder auch stillschweigend durch Nutzung der vom Vermieter angebotenen Räume (BGH WuM 2014, 546) zustande kommen. Ein gültiges Übergabeprotokoll wird auch nicht benötigt.

zu 2.) Sie müssten ein Recht auf außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 BGB haben, Die in Abs. 2 BGB genannten Gründe sind nur Fallbeispiele, bei einem ähnlich schwerwiegendem Verstoß kann ein Kündigungsgrund vorliegen. Nach § 543 Abs. 3 BGB sind aber bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag (hier die Erstellung eines Übergabeprotokolls) vorher "eine zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist" zu setzen oder ein Abmahnschreiben zu fertigen, die dann vom Vermieter nicht genutzt sein müssen.

zu 3.) Da leider davon ausgegangen werden muss, dass schon durch stilschweigende (Weiter-) Nutzung ein Mietverhältnis zustande gekommen ist, haben Sie natürlich auch die Möglichkeit zur Kündigung (mit der üblichen 3-Monatsfrist).

zu 4.) Eine Anfechtung würde sich nach den §§ 116 BGB richten, insbesondere könnten Sie eine Anfechtung wegen Täuschung § 123 BGB in Erwägung ziehen. Dazu müssten Sie aber die Täuschungsabsicht des Vermieters beweisen, was grundsätzlich sehr schwierig sein wird. Falls eine Anfechtung durchginge, hätten Sie die gleichen Rechte wie eine fristlose Kündigung, was aber u.U. wieder bedeutet, dass Sie dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe der Pflichtverletzung (Erstellung des Übergabeprotokolls) setzen müssen. Insoweit wird die Anfechtung gleich laufen wie eine fristlose Kündigung.

zu 5.) Das ist die rechtliche Lage: Natürlich können Sie einfach ausziehen und abwarten, ob der Vermieter seinen Monatsmieten hinterherläuft. Wenn er allerdings rechtlich vorgeht, dann sollten Sie möglichst schnell auch "offiziell" und schriftlich kündigen, sonst läuft das Mietverhältnis einfach weiter, die Monatsmieten häufen sich und es lohnt sich für den Vermieter am Ende doch noch zu klagen. Allerdings hat er eine Schadensminderungspflicht und muss sich zeitnah nach einem neuen Mieter umsehen. Aber Sie wissen ja, man kann alles irgendwie verzögern...

Ich hoffe Ihre Fragen vollständig beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Judith Freund
Rechtsanwältin

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Tel: 0821 49 81 59 75
Fax: 0821 50 83 61 63

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office@rechtsanwaeltin-freund.de


Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2018 | 20:49

Vielen Dank für die Antwort, leider habe ich nicht die konkrete Antwort gefunden.

Es geht hierbei um die Übernahme der Vorschäden des Hauptmieters, deshalb präzisiere ich die Fragestellung mehr.

1. Angenommen, der Untermieter hätte den Mietvertrag nicht unterschrieben. Hätte er auf Grund der langen geduldeten Untermietzeit einen Anspruch auf eine ordentliche Kündigungsfrist von 6 Monaten?

2. Angenommen, die Tatsache, daß der Untermieter die Vorschäden/Veränderungen des Hauptmieters übernehmen soll, erst bei der Protokoll-Begehung entstand, kann er dann vom Vertrag zurücktreten? Im Vertrag gibt es folgende Klauseln:

§3. Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: Es handelt sich um eine bereits vom Mieter genutzte Büroetage mit gefliesten Damen und Herren-WCs und einer kleinen Kochnische mit Spüle, neuen Fenstern und elektrischen Außenjalousien. Die Büroetage wird im aktuellen Zustand mit Inventar, allen Einbauten und den unterschiedlichen Fußbodenbelägen übernommen.

§4. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses hat der Mieter zu tragen.Hat der Mieter während der Mietzeit bauliche Veränderungen oder Einbauten (mit Ausnahme der unter §3 vereinbarten) vorgenommen, wie z.B. Schalldecken, Küchen, Klimaanlage, Be- und Entlüftungsanlagen, so kann der Vermieter verlangen, dass die Räume im Übergabezustand an ihn zurückgegeben werden. Übergabezustand ist der bauliche Zustand der Mieträume bei Übergabe an den Mieter bei Mietbeginn.

3. Bedeutet dies, daß der Untermieter für die Schäden des Vormieters haftbar gemacht werden kann oder nur die Veränderungen und Schönheitsreparaturen zu tragen hat, welche er in seiner eigenen Mietzeit als Hauptmieter verursacht hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2018 | 09:23

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre fünf Fragen habe ich nach der gegebenen Fragestellung beantwortet.

Aus Kulanz gebe ich zu Ihren weiteren drei Fragen folgende Antworten, empfehle Ihnen aber, bei weiteren Fragen und Entwicklungen unbedingt einen Anwalt in Ihrer Nähe aufzusuchen.

Frage 1.): Der Untermieter, so die Sicht des Vermieters, hat den Mietvertrag zwar nicht unterschrieben, aber das Mietobjekt weiterbenutzt und damit ein neues, unbefristetes Mietverhältnis als Hauptmieter begründet. Wird der Mietvertrag nicht in schriftlicher Form geschlossen, droht der § 550 BGB, wonach die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung möglich ist.
Der Untermieter müsste also bei Mieterwechsel (am Besten schriftlich) seine Kündigung des alten Untermietverhältnisses ausgesprochen haben, damit er die 6-Monats-Kündigungsfrist hat.
Bei den Verwicklungen jetzt - Weiterbenutzung, aber schuldhafte Verletzung des Vermieters wegen des Protokolls - kommt wohl nur die außerordentliche Kündigung oder Anfechtung, siehe oben, in Betracht.

Frage 2.): Der gesetzliche Rücktritt (in Abgrenzung zum vertraglichen Rücktrittsrecht) kommt im Mietverhältnis nur ganz selten zur Anwendung und wenn, dann nur vor Überlassung des Mietgebrauchs. Da aber zu diesem Zeitpunkt auch schon eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich ist (OLG Celle ZMR 2002, 505; OLG München NJWE-MietR 1996, 127; OLG Düsseldorf ZMR 1995, 465) oder auch eine ordentliche Kündigung (BGHZ 73, 350), hat das gesetzliche Rücktrittsrecht keine Bedeutung (Harz, Handbuch des Fachanwalts Mietrecht, Kapitel 14, Rdn 30 ff). In Ihrem Fall wurde die Mietsache aber bereits überlassen.
Vereinbart kann ein Rücktrittsrecht zwar schon ( § 572 BGB), auch für die Zeit nach Überlassung des Mietgebrauchs, wenn die vereinbarten Rücktrittsvoraussetzungen gegeben sind. Aus den §§ 3 und 4 des Mietvertrages ersehe ich aber kein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht.

Frage 3.): Die Frage der Haftung bestimmt sich immer danach, ob durch den Hauptmieter oder durch den Untermieter ein Schaden durch eine schuldhafte Pflichtverletzung entstanden ist. Hat der Untermieter die Schäden verursacht, hat er dem Vermieter die Schäden zu ersetzen, genauso wie der Hauptmieter seine Schäden gegenüber dem Vermieter zu tragen hat.

Das wird in Ihrem Fall sicherlich aber ein Problem der Beweise und der Beweiswürdigung des Richters, wenn es zu einem Rechtsstreits kommt: Wenn der Untermieter keine brauchbaren Beweise, wie Photos oder Zeugen, vorweisen kann, und der Hauptmieter einfach behauptet, der Untermieter hätte alle Schäden verursacht, dann wird die Sache schwierig. Der Richter kann dann noch die Glaubwürdigkeit der Zeugen prüfen und ein Ergebnis, wahrscheinlich auch nur einen Vergleich, finden.

Dem Untermieter aber wenigstens folgendes zur Beruhigung: Da dem Hauptmieter wegen Insolvenz und rückständiger Mieten fristlos gekündigt wurde, liegt der Verdacht nahe, dass er die Beseitigung der Schäden aus Kostenerwägungen oder aus simpler Rache nicht mehr durchführen wollte. Nachdem der Vermieter sicherlich davon ausgeht, dass vom Hauptmieter nichts mehr zu holen ist, wendet er sich jetzt an den Untermieter, was auch nicht zu seiner Glaubwürdigkeit beiträgt.

Sollten Sie dennoch eine außergerichtliche Einigung versuchen wollen, sollten sich alle drei Parteien, Vermieter, Hauptmieter und Untermieter schnellstmöglich zusammensetzen und eine brauchbare Vereinbarung finden.


Mit freundlichen Grüßen
Dr. Judith Freund

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2018 | 09:23

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre fünf Fragen habe ich nach der gegebenen Fragestellung beantwortet.

Aus Kulanz gebe ich zu Ihren weiteren drei Fragen folgende Antworten, empfehle Ihnen aber, bei weiteren Fragen und Entwicklungen unbedingt einen Anwalt in Ihrer Nähe aufzusuchen.

Frage 1.): Der Untermieter, so die Sicht des Vermieters, hat den Mietvertrag zwar nicht unterschrieben, aber das Mietobjekt weiterbenutzt und damit ein neues, unbefristetes Mietverhältnis als Hauptmieter begründet. Wird der Mietvertrag nicht in schriftlicher Form geschlossen, droht der § 550 BGB, wonach die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung möglich ist.
Der Untermieter müsste also bei Mieterwechsel (am Besten schriftlich) seine Kündigung des alten Untermietverhältnisses ausgesprochen haben, damit er die 6-Monats-Kündigungsfrist hat.
Bei den Verwicklungen jetzt - Weiterbenutzung, aber schuldhafte Verletzung des Vermieters wegen des Protokolls - kommt wohl nur die außerordentliche Kündigung oder Anfechtung, siehe oben, in Betracht.

Frage 2.): Der gesetzliche Rücktritt (in Abgrenzung zum vertraglichen Rücktrittsrecht) kommt im Mietverhältnis nur ganz selten zur Anwendung und wenn, dann nur vor Überlassung des Mietgebrauchs. Da aber zu diesem Zeitpunkt auch schon eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich ist (OLG Celle ZMR 2002, 505; OLG München NJWE-MietR 1996, 127; OLG Düsseldorf ZMR 1995, 465) oder auch eine ordentliche Kündigung (BGHZ 73, 350), hat das gesetzliche Rücktrittsrecht keine Bedeutung (Harz, Handbuch des Fachanwalts Mietrecht, Kapitel 14, Rdn 30 ff). In Ihrem Fall wurde die Mietsache aber bereits überlassen.
Vereinbart kann ein Rücktrittsrecht zwar schon ( § 572 BGB), auch für die Zeit nach Überlassung des Mietgebrauchs, wenn die vereinbarten Rücktrittsvoraussetzungen gegeben sind. Aus den §§ 3 und 4 des Mietvertrages ersehe ich aber kein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht.

Frage 3.): Die Frage der Haftung bestimmt sich immer danach, ob durch den Hauptmieter oder durch den Untermieter ein Schaden durch eine schuldhafte Pflichtverletzung entstanden ist. Hat der Untermieter die Schäden verursacht, hat er dem Vermieter die Schäden zu ersetzen, genauso wie der Hauptmieter seine Schäden gegenüber dem Vermieter zu tragen hat.

Das wird in Ihrem Fall sicherlich aber ein Problem der Beweise und der Beweiswürdigung des Richters, wenn es zu einem Rechtsstreits kommt: Wenn der Untermieter keine brauchbaren Beweise, wie Photos oder Zeugen, vorweisen kann, und der Hauptmieter einfach behauptet, der Untermieter hätte alle Schäden verursacht, dann wird die Sache schwierig. Der Richter kann dann noch die Glaubwürdigkeit der Zeugen prüfen und ein Ergebnis, wahrscheinlich auch nur einen Vergleich, finden.

Dem Untermieter aber wenigstens folgendes zur Beruhigung: Da dem Hauptmieter wegen Insolvenz und rückständiger Mieten fristlos gekündigt wurde, liegt der Verdacht nahe, dass er die Beseitigung der Schäden aus Kostenerwägungen oder aus simpler Rache nicht mehr durchführen wollte. Nachdem der Vermieter sicherlich davon ausgeht, dass vom Hauptmieter nichts mehr zu holen ist, wendet er sich jetzt an den Untermieter, was auch nicht zu seiner Glaubwürdigkeit beiträgt.

Sollten Sie dennoch eine außergerichtliche Einigung versuchen wollen, sollten sich alle drei Parteien, Vermieter, Hauptmieter und Untermieter schnellstmöglich zusammensetzen und eine brauchbare Vereinbarung finden.


Mit freundlichen Grüßen
Dr. Judith Freund

Ergänzung vom Anwalt 08.05.2018 | 14:57

Habe gerade gesehen, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis handelt: die Kündigungsfristen sind dann natürlich nach § 580 a BGB sechs Monate und nicht bloß 3 Monate.


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