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Untermiete: Hauptmieter verlangt 265,- € zu viel -kann ich einen Teil zurückfordern?

| 12.06.2013 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit 9 Monaten Untermieter einer Wohnung in Münchner Bestlage. Ich habe einen unbefristeten Vertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen, da dieser sich vorbehalten wollte, die Wohnung eventuell wieder selbst zu übernehmen - allerdings mit der Aussage, wahrscheinlich könne ich die Wohnung nach ca. einem Jahr übernehmen.

Ich habe großes Interesse, die Wohnung dauerhaft zu mieten - bei der eigentlichen Vermieterin. Denn die Wohnung habe ich bis auf Kühlschrank und Herd unmöbliert übernommen und viel Arbeit und Zeit in die Einrichtung gesteckt (in der Hoffnung die Wohnung dauerhaft übernehmen zu können).

Nun möchte ich gerne wissen, welche Handhabe ich gegen den Hauptmieter habe, um ihn aus dem Mietvertrag zu bekommen und den Mietvertrag selbst zu übernehmen. Dazu folgende Überlegungen:

- Der Hauptmieter vermietet die Wohnung nun insgesamt schon über 1 Jahr (vorher an eine andere Partei für ca. 6 Monate, dann seit 9 Monaten an mich) - handelt es sich hierbei womöglich schon um ein Gewerbe?

- Die Wohnung habe ich unmöbliert übernommen (es waren noch nicht einmal Lampen oder Renovierfassungen installiert). Einzig Herd, Spülschrank und Geschirrschrank sind vorhanden.

- Der Hauptmieter schlägt auf die Kaltmiete von 415,- Euro deftig auf: Er verlangt 600,- Euro Kaltmiete. Zusätzlich schlägt er auf die Nebenkosten von eigentlich 70,- Euro auch auf: Er verlangt 150,- Euro Nebenkosten. Ich zahle also 260,- Euro zu viel, jeden Monat. Das ist ein Aufschlag in Höhe von mehr als die Hälfte der eigentlichen Miete. Ist das "Betrug" oder "unmoralisch"? Kann ich dadurch Druck auf ihn ausüben, so dass er endlich aus dem Mietvertrag aussteigt? Die eigentliche Vermieterin/Besitzerin zeigt sich verständnisvoll für meine Situation... Kann sie ihm kündigen, hat sie eine Berechtigung dazu aufgrund dieser Situation?

- Kann ich einen Teil der überhöhten Zahlungen zurückfordern? Ich habe von dieser Situation erst gestern durch die eigentliche Vermieterin/Besitzerin erfahren. Im Sinne einer Abschlagszahlung, die am Jahresende genau verrechnet wird? Kann ich von ihm fordern, dass er das genau verrechnet und ich nur das zahle was auch er an Unkosten zahlte? Oder muss ich hinnehmen, dass er großzügig Vorauszahlungen kassiert und diese wie eine "Flatrate" handhabt und das Geld komplett einbehält?

- Der Hauptmieter hält mich hin. Er erbittet sich immer weiter Bedenkzeit, momentan spricht er davon, dass er sich bis Ende August entscheiden will ob er in die Wohnung will oder nicht. Was kann ich dagegen tun? Ich habe den Verdacht, er möchte sich an mir bereichern und somit die Untermietdauer künstlich verlängern.


Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort! Ich wäre sehr beruhigt, wenn ich diese Situation endlich auflösen könnte...

Mit freundlichen Grüßen

Einsatz editiert am 12.06.2013 13:55:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Im Verhältnis Hauptmieter-Untermieter gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit. Der Hauptmieter ist also nicht gehindert, vom Untermieter eine höhere Miete zu verlangen als er selbst dem Vermieter zahlt. Nur bei einem extremen Missverhältnis bzw. Hinzukommen weiterer Tatbestände wie z.B. Ausnutzung einer Zwangslage kann ein solcher Mietvertrag wegen Wucher (§ 138 BGB) nichtig sein – hierfür gibt Ihre Sachverhaltsschilderung aber nichts her. Hat der Vermieter der Untervermietung durch den Hauptmieter bedingungslos zugestimmt, kann sich hieraus auch kein Kündigungsrecht ergeben. Auch die von Ihnen vorgenommenen Verbesserungen der Wohnung helfen insoweit nicht weiter, ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters müssten Sie diese bei Auszug ggf. sogar auf eigene Kosten entfernen.

Allerdings gibt es nach Ihrer Schilderung durchaus Anhaltspunkte dafür, dass der Hauptmieter hier zur Gewinnerzielung handelt und Einnahmen erzielt, die dem Finanzamt nicht vorenthalten werden dürfen. Daneben könnte ggf. auch eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegen, die ohne entsprechende Genehmigung gegen die Wohnraumzweckentfremdungssatzung München verstoßen und als Ordnungswidrigkeit eingestuft werden kann.

Bezüglich der Nebenkosten kommt es darauf an, ob eine Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart wurde. Bei einer Vorauszahlung dürfte der Hauptmieter nur verlangen, was tatsächlich an Nebenkosten abgerechnet wurde. Bei einer Pauschale gilt dies gerade nicht – allerdings greift zumindest bezüglich der Heizkosten die Heizkostenverordnung, wonach mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Zusammengefasst: Ein Rückzahlungsanspruch bzgl. der Miete besteht wohl nicht, wenn die Miete in der gezahlten Höhe auch so im Mietvertrag Hauptmieter-Untermieter vereinbart wurde. Ebenso sehe ich kein Kündigungsrecht des Vermieters, wenn er der Untervermietung bedingungslos zugestimmt hat.
Bezüglich der Rückzahlung der auf die Nebenkosten gezahlten Beträge kommt es darauf ab, ob eine Vorauszahlung oder Pauschalzahlung vereinbart wurde.
Einen Anspruch darauf, dass der Hauptmieter kündigt und die Wohnung freigibt, sehe ich ebenfalls nicht, denn auch hier greift die Vertragsfreiheit – solange der Hauptmieter keine rechtlich bindende Aussage hierzu abgibt, können Sie den Auszug aus rechtlicher Sicht nicht verlangen. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass der Hauptmieter, wie oben bereits ausgeführt, Pflichten gegenüber den zuständigen Behörden (insbesondere dem Finanzamt) nicht ordnungsgemäß erfüllt. Wenn Sie dem Hauptmieter diesbezüglich ein wenig „auf die Finger klopfen", könnte dies ggf. den Auszug beschleunigen (wobei der Vermieter aber natürlich nicht verpflichtet ist, anschließend mit Ihnen einen neuen Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wie mit dem bisherigen Hauptmieter zu schließen). Allerdings müssen Sie aufpassen, hierbei nicht den schmalen Grad zur Nötigung (vgl. § 240 StGB und auch § 123 BGB) zu überschreiten.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.06.2013 | 15:59

Sehr geehrter Herr Wilking,

haben Sie herzlichen Dank für diese detaillierte und informative Antwort. Ihrer Schilderung folgend denke ich nicht, dass ich einen Anspruch auf Rückzahlung eines Anteils der Nebenkosten oder der Miete habe: Die Miete wurde in der gezahlten Höhe auch so im Mietvertrag Hauptmieter-Untermieter vereinbart und die Nebenkosten wurden als Pauschalzahlung vereinbart.

Ich habe dennoch eine zusätzliche Frage zu meinen Handlungsmöglichkeiten:
Die Vermieterin will wohl gerne klare Verhältnisse schaffen, hat also ein Interesse die Wohnung nicht per Untermieter zu vermieten. Auch weiß ich, dass ich ihr als Nachmieter grundsätzlich recht wäre.
Kann die Vermieterin denn ihre Erlaubnis zur Untermiete gegenüber dem Hauptmieter widerrufen? Denn der Hauptmieter nutzt den Wohnraum seit 1,5 Jahren nicht (er wohnt in einer räumlich und geografisch getrennten Wohnung). Gibt es eine bestimmte Frist nach der ein solcher Hauptmieter seinen Anspruch auf die Wohnung verloren hat und ihm die Vermieterin kündigen kann? Oder kann er theoretisch "ewig" weitervermieten?

Vielen Dank für Ihre Antwort hierzu.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.06.2013 | 16:20

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die Vermieterin kann berechtigt sein, eine erteilte Erlaubnis zu widerrufen, allerdings nur wenn sie sich vertraglich ein Widerrufsrecht vorbehalten hat oder wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Als wichtiger Grund kommt z.B. vertragswidriges Verhalten des Haupt- oder Untermieters in Betracht. Als wichtiger Grund kann aber auch ausreichen, wenn der Hauptmieter entgegen seinen ursprünglich gegenüber dem Vermieter geäußerten, der Untermieterlaubnis zugrunde liegenden Absichten auf Dauer seine Wohnung verlässt. Wenn dem Hauptmieter hier tatsächlich eine absichtliche Verlängerung aus Bereicherungsgründen nachzuweisen wäre, könnte dies durchaus als wichtiger Grund für einen Widerruf ausreichen - allerdings kann nicht sicher vorhergesagt werden, ob ein Gericht dies im Streitfalle bereits zum momentanen Zeitpunkt genauso sieht, sodass dieses Vorgehen leider ein gewisses Risiko beinhalten würde. Ein "ewiges" Weitervermieten, zudem zu einem höheren Mietzins, wird die Vermieterin aber in keinem Fall dulden müssen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 12.06.2013 | 16:05

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