Wer trägt Kosten für Dachfenster bei Dachsanierung, Zusatz in Teilungserklärung

| 6. März 2018 21:23 |
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Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking

Zusammenfassung

Müssen die Eigentümer einer Dachwohnung die Kosten für die neuen Dachfenster und deren Einbau im Rahmen der Dachsanierung beziehungsweise Neudeckung komplett alleine tragen?

Grundsätzlich sind Fensterrahmen und Fensterverglasungen der Dachfenster als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum und die Eigentümergemeinschaft ist für die Instandhaltung und die dadurch entstehenden Kosten verantwortlich. DurchVereinbarung können alle Wohnungseigentümer der Liegenschaft gemeinsam aber abweichend die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei unserer nächsten Eigentümerversammlung steht der Tagesordnungspunkt „Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum; Beratung und Beschlussfassung über die Dachsanierung/Neudeckung" an.

In der Teilungserklärung steht hierzu:

„§5 Für das Rechtsverhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer gelten die gesetzlichen Bestimmungen des WEGs, soweit diese Teilungserklärung nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt."

Ergänzend wird hierzu jedoch bestimmt:
„Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten für die Unterhaltung und Erneuerung von Fenstern im Bereich seines Sondereigentums alleine."

Unsere Frage an Sie lautet: Müssen wir, als Eigentümer der Dachwohnung, die Kosten für die neuen Dachfenster und deren Einbau im Rahmen der Dachsanierung/Neudeckung komplett übernehmen?

Herzlichen Dank für Ihre Rückmeldung und freundliche Grüße

Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben weitere Antworten zum Thema:
Kosten Eigentümer Frage Einbau

7. März 2018 | 07:49

Antwort

von
Rechtsanwalt Jan Wilking

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Fensterrahmen und Fensterverglasungen der Dachfenster als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum und die Eigentümergemeinschaft ist für die Instandhaltung und die dadurch entstehenden Kosten verantwortlich.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer aber abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Von dieser Möglichkeit wurde in Ihrem Fall anscheinend Gebrauch gemacht und eine entsprechende Vereinbarung einer Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer in die Teilungserklärung aufgenommen. Soweit die Fenster also in den Bereich Ihres Sondereigentums fallen, werden Sie leider die Kosten für einen Austausch übernehmen müssen.

Sie sollten aber noch einmal in der Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarungen und Beschlüssen nachschauen, ob es eventuell noch weitere Regelungen hierzu gibt. Wenn sich die Eigentümergemeinschaft beispielsweise der Farbanstrich der Außenseite der Fenster vorbehält, um ein einheitliches Erscheinungsbild sicher zu stellen, führt dies trotz Kostentragungsregelung in der Teilungserklärung im Zweifel dazu, dass auch der Austausch der Fenster und die dadurch entstehenden Kosten Gemeinschaftsaufgabe sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 11. März 2018 | 20:44

Herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Ein Bekannter hat uns darauf hingewiesen, dass Dachflächenfenster (also schräge Fenster) zum Dach gehören (weil sie denselben Witterungsbedingungen etc. ausgesetzt sind wie das Dach selbst) und deshalb nicht als Sondereigentum betrachtet werden (im Gegensatz zu geraden Fenstern). Dem stimmen Sie nicht zu?

Vielen Dank für Ihre Rückantwort!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12. März 2018 | 06:55

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Wie ich bereits geschrieben hatte, sind Dachfenster als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum - insofern stimme ich Ihrem Bekannten zu. Allerdings können die Kosten für die Instandhaltung dennoch auf denjenigen umgelegt werden, der von seinem Sondereigentum aus als einziger den direkten und uneingeschränkten Zugriff darauf hat. Dies meint die Klausel in der Teilungserklärung mit "im Bereich seines Sondereigentums": Sie haben das Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung, und die Dachfenster (obwohl zwingend Gemeinschaftseigentum) fallen in diesen Bereich, da Sie alleinigen Zugriff darauf haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen