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Neuer Eigentümer soll Kosten für die früher verabschiedete Sanierung bezahlen


12.11.2011 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Ich habe im Juni 2010 eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage gekauft. Die Anlage wird von einer Wohneigentumsgemeinschaft von 25 Parteien besessen. Im Kaufvertrag steht, daß keine Belastungen oder offene Positionen oder Forderungen der Wohneigentümergemeinschaft bestehen. Geleichzeitig wurden mir die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 3 Jahre ausgehändigt. Im Jahr 2009 hat die Eigentümerversammlung eine umfassende Renovierung der Fassade beschlossen, dafür haben die Eigentümer (also auch der Voreigentümer meiner ETW) Sonderumlagen eingezahlt. Die Renovierung wurde im März 2010 begonnen und letztelich im August 2010 abgeschlossen. Leider waren aufgrund von besonderen Umständen (Schimmel, Feuchte etc.) ausführlichere Maßnahmen notwendig, so daß die Rückstellungen nicht ausreichten um die Rechnungen zu bezahlen. Die stellte sich beim Jahresabschluß für das Jahr 2010 letztendlich heraus. Die Eigentümergemeinschaft verlangt nun von mir einen Betrag von 2136.- Euro für die erhöhten Sanierungskosten zu zahlen(anteiliger Betrag für meine ETW). Ich habe mich geweigert zu zahlen, nun will mich die Eigentümergemeinschaft verklagen.
Frage 1: Muß ich dass bezahlen, obwohl der Beschluss und auch die Durchführung der Sanierungsmaßnahme vor meinem Kauf abgewickelt wurden und ich auch beim Kauf weder vom Vorbesitzer, noch vom Notar auf eventuelle Kosten / Mehrkosten hingewiesen wurde.
Frage 2: Gibt es bei Klageeinreichung einen Gütetermin, bei dem man sich auf eine Pauschalsumme einigen könnte und herrscht Anwaltzwang ?
Frage 3: Muß nicht der Vorbesitzer diese Mehrkosten übernehmen, da er zum Zeitpunkt der Maßnahme noch Besitzer der ETW war, oder muß ich zunächst in Vorlage treten und dann zivilrechtlich diese Forderungen von meinem Vorbesitzer einklagen ?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.
Für die Haftung ist maßgeblich, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist:

"Die Haftung des Veräußerers von Wohnungseigentum erstreckt sich nur auf die Beitragsschulden, die bis zum Eigentumsübergang begründet und fällig waren; mangels Fälligkeit haftet der Veräußerer nicht, falls eine Sanierungsumlage zwar vor der Eigentumsumschreibung beschlossen wurde, die konkrete Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern mit der entsprechenden Zahlungsaufforderung aber erst danach erfolgt ist"; vgl. LG Lüneburg, Beschluß vom 10.10.1994, 5 T 83/94, WuM 1995, 129.

Dieses Urteil entspricht auch Ihrer Situation. Maßgeblich ist, dass der von Ihnen aktuell geforderte Nachzahlungsbetrag erst mit der Verabschiedung der Abrechnung für 2010 fällig geworden ist. Der Umstand, dass der Betrag aus Maßnahmen herrührt, die noch zu Zeiten des Besitzes des Veräußerers ausgeführt wurden, wird von der herrschenden Ansicht der Rechtsprechung als ohne Belang eingestuft. Argument dafür ist unter anderem, dass die Gemeinschaft keine Beschlüsse zulasten Dritter (hier den aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Veräußerer)treffen kann.

Ebenso hat es das OLG Hamburg mit Beschluss vom 18.06.2001, 2 Wx 72/97 gesehen:
"Abgesehen davon, daß sich das Problem bei Sonderumlagen für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen nicht mit dieser Deutlichkeit stellt, weil der neue Eigentümer hieraus zumindest ebenfalls Nutzen zieht (vgl. BGHZ 104, 197, 203 - "in erster Linie" den Nutzen zieht), bleibt es dem Erwerber in den Fällen rechtsgeschäftlichen Erwerbs - wie hier - unbenommen, im Verhältnis zu dem Veräußerer eine günstigere Regelung zu vereinbaren. Im Interesse einer sicheren und praktikablen Handhabung der Geltendmachung der Forderungen für die Gemeinschaft ist es deshalb im Ergebnis vorzuziehen, für die Verpflichtung zur Zahlung - von dem hier nicht interessierenden Fall einer späteren Fälligkeit abgesehen - primär darauf abzustellen, wer im Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Umlage als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist."

2.
Im Falle einer Klage wird eine Güteverhandlung durchgeführt. Die Möglichkeit einer Einigung bestünde darin, mit der Gemeinschaft einen Vergleich abzuschließen. Dies setzt allerdings eine Bereitschaft auch auf Seiten der Gemeinschaft voraus. Diese Bereitschaft ist sicherlich von den Aussichten im Rechtsstreit abhängig, die hier deutlich zu Gunsten der Gemeinschaft überwiegen.

Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist nicht erforderlich, aufgrund der durchaus komplizierten Materie meines Erachtens aber sinnvoll. Meines Erachtens sollten Sie aber vordringlich versuchen, die Angelegenheit außergerichtlich zu erledigen, um die zusätzlichen Kosten eines Rechtsstreites zu vermeiden.

3.
Ob der Veräußerer im Innenverhältnis verpflichtet ist, die Beiträge zu übernehmen, richtet sich nach dem abgeschlossenen Kaufvertrag. Dieser sollte dazu eingesehen werden. Insoweit verweist auch das OLG Hamburg darauf, dass Sie in diesem Rahmen möglich wäre, für den Erwerber günstigere Vereinbarungen zu treffen.

Falls es keine derartigen Vereinbarung für den konkreten Fall gibt, sehe ich Ihre Aussichten als schlecht an, vom Veräußerer Ersatz zu verlangen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Veräußerer von der Nachzahlung selbst gar keine Kenntnis gehabt haben dürfte, wenn diese erst im Rahmen der Abrechnung kommuniziert wurde, die nach Eigentumserwerb erstellt wurde.

Ich bedaure, keine günstigere Antwort geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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