Vertragsrecht, Immobilien, Schaden verschwiegen, WEG-Sitzung, Sondernutzungsrecht

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In Ihrem Fall ist zunächst grundsätzlich zwischen dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum zu unterscheiden, da sich hiernach eventuell Ihnen gegenüber bestehende Minderungsansprüche richten. In einem zweiten Schritt ist dann zu fragen, ob der „Dach-Schaden" Gemeinschafts- oder Sondereigentum betrifft.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bestandteile der Immobilie, die nicht a) sonderrechtsfähig und b) durch Teilungseigentum oder WEG-Beschluss dem Sondereigentum zugewiesen wurden. Eine Sonderrechtsfähigkeit fehlt insbesondere bei tragenden oder isolierenden Elementen eines Gebäudes.
Soweit ich den Sachverhalt verstehe, ist die Dachhaut nach wie vor unversehrt. Lediglich die vom DG-Eigentümer angebrachte Isolierungsfolie wurde beschädigt. Nach den eingangs dargestellten Überlegungen könnte man zunächst davon ausgehen, dass die beschädigte Isolierungsfolie im Gemeinschaftseigentum stand. Dem steht aber entgegen, dass es die Isolierungsfolie bei Begründung des Sondereigentums am Dachgeschoss nicht gab, und dass das Anbringen der Isolierungsfolie auch nicht von der WEG beschlossen wurde. Dies lässt den Schluss zu, dass die Isolierungsfolie im Sondereigentum des DG-Eigentümers steht, da Ausbauten von Sondereigentum immer dem betreffenden Sondereigentum zuzurechnen sind. Somit besteht ein „Dach-Schaden" nicht am Gemeinschaftseigentum.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Einzelfragen gerne wie folgt:

Zu 1)
Eine Aufklärungspflicht bestand nur hinsichtlich des Kaufgegenstandes. Der Kaufgegenstand wiederum bestand in dem auf Sie entfallenden Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an Ihrer Wohnung. Folglich hätten Sie die Käufer über Schäden des Gemeinschaftseigentums (da dies den Miteigentumsanteil betrifft) und IHRES Sondereigentums aufklären müssen. Da der Schaden aber weder das Gemeinschafts- noch Ihr Sondereigentum betraf, bestand insoweit keine Aufklärungspflicht.

Zu 2)
Das Protokoll weist in der Tat nach, dass Sie Kenntnis vom Schaden hatten. Dies ist aber für Ihren Kaufvertrag irrelevant, da der Schaden nicht den Kaufgegenstand betraf, s.o.

Zu 3)
Dass Sie mit einer solchen Klage rechnen müssen, lässt sich nicht ausschließen – immerhin kann theoretisch jeder jeden verklagen. Dass die Käufer mit einer solchen Klage erfolgreich sein sollten, lässt sich jedoch nicht erkennen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen