Sehr geehrte Ratsuchender,
durch Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 – hat der BGH entschieden, dass eine in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel mit dem Inhalt, „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen ( z.B. Küche/Bad 3 Jahre, Wohn- und Schlafraum 4-5 Jahre, Nebenräume 6-7 Jahre)“ eine starre Fristregelung enthält und insoweit unwirksam ist. Auch die formularmäßige Verpflichtung, die Mieträume bei Auszug zu renovieren, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
Insoweit stellt auch eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet sein soll, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen, eine starre Fristenregelung dar.
Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden, so dass dieser am Ende eines Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet werden kann. Dem Vermieter verbleibt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen allenfalls ein Schadensersatzanspruch auf Grund übervertragsgemäßem Gebrauch in Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen bei vertragsgemäßen Gebrauch. Dieser scheint nah Ihrem Vortrag aber wohl nicht gegeben zu sein.
In seiner weiteren Leitsatzentscheidung vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 - führt der BGH seine Rechtsprechung zur starren Fristenregelung weiter und bekräftigt, dass bei unwirksam vereinbarter starrer Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle unwirksam ist. Sind also die Fristen starr vereinbart und (!) enthält der Mietvertrag in einer gesonderten Klausel mit der Verpflichtung, bei Auszug aus der Wohnung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteile Beteiligung an den Renovierungskosten zu leisten, so muss der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtanwalt Ernst G. Mohr
durch Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 – hat der BGH entschieden, dass eine in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel mit dem Inhalt, „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen ( z.B. Küche/Bad 3 Jahre, Wohn- und Schlafraum 4-5 Jahre, Nebenräume 6-7 Jahre)“ eine starre Fristregelung enthält und insoweit unwirksam ist. Auch die formularmäßige Verpflichtung, die Mieträume bei Auszug zu renovieren, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
Insoweit stellt auch eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet sein soll, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen, eine starre Fristenregelung dar.
Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden, so dass dieser am Ende eines Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet werden kann. Dem Vermieter verbleibt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen allenfalls ein Schadensersatzanspruch auf Grund übervertragsgemäßem Gebrauch in Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen bei vertragsgemäßen Gebrauch. Dieser scheint nah Ihrem Vortrag aber wohl nicht gegeben zu sein.
In seiner weiteren Leitsatzentscheidung vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 - führt der BGH seine Rechtsprechung zur starren Fristenregelung weiter und bekräftigt, dass bei unwirksam vereinbarter starrer Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle unwirksam ist. Sind also die Fristen starr vereinbart und (!) enthält der Mietvertrag in einer gesonderten Klausel mit der Verpflichtung, bei Auszug aus der Wohnung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteile Beteiligung an den Renovierungskosten zu leisten, so muss der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtanwalt Ernst G. Mohr