Rauchwarnmelder bei Fehlfunktion: Haftung ungeklärt - Beschluß nichtig?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

* Wer haftet für mittelbare und unmittelbare Schäden, die aus einer Fehlfunktion („Fehlalarm", „Täuschungsalarm") des WEG-angeschafften, aber vom Eigentümer betriebenen RWM ausgegangen sind („Fenster aufgebrochen", „Sachschaden durch Feuerwehreinsatz an Wohnungstür", „Sachschaden durch Feuerwehreinsatz in /eigener/ Wohnung", „Sachschaden durch Feuerwehreinsatz in /fremder/ Wohnung, z.B. Apartment darunter wegen Löschwasser")?

Hierbei ist zunächsz zu unter scheiden zwischen Fehlalarm und salopp gesagt Batteriewechsel.

Daher muss entsprechend differenziert werden nach einer – sog. Anscheinsgefahr – , was der Fall bei einem Fehlalarm wäre, denn der Batteriewechsel hat einen eigenen Signalton.

Die Kosten für den Feuerwehreinsatz kann die Gemeinde dann in der Regel vom Betreiber des Rauchmelders verlangen – der trägt schließlich die „typischen technischen Risiken einer Brandmeldeanlage" (Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil v. 02.12.2014, Az.: 5 K 491/14.NW). Das heißt: Wurde der Alarm etwa ausgelöst, weil sich der Rauchmelder in einem schlechten technischen Zustand befand, kann die Gemeinde die Kosten für den Feuerwehreinsatz vom Betreiber verlangen.

Ist Betreiber, wie vorliegend der Eigentümer haftet dieser. Ist aber Betreiber die WEG, wie beschlossen, haftet die WEG, da diese für die Wartung verantwortlich ist.

Fehlalarme entstehen hauptsächlich durch:
Kochdampf in der Küche oder Wasserdampf im Bad
Aufgewirbelter Staub (z.B. bei Renovierungsarbeiten)
Deo oder Haarspray
Insekten dringen in das Gehäuse und unterbrechen das optische Signal
Extrem hohe Temperaturen (z.B. im Sommer durch direkte Sonneneinstrahlung)
Elektromagnetische Störungen durch benachbarte Stromquellen
Falsche Montage

Folglich ist ein Fehlalarm bei örtlicher Abwesenheit fast ausgeschlossen. Mit Ausnahme des Batteriewechsels, wo auch die Feuerwehr aufgrund der Anscheinsgefahr einschreiten darf und kann.

Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden am Gebäude (nicht an der Tür bei Fehlalarm) und die Hausrat Schäden am Intentar (bei Brand). Ansonten bleibt der Betreiber auf den Kosten sitzen.

* Muß der Eigentümer die Demontage und Montage technisch minderfunktioneller und für diesen Einzelfall unpassender RWM des WEG-Erfüllungsgehilfen dulden? Muß er seine eigenen außer Funktion setzen?

Gemäß Beschluss der WEG muss er den Einbau der Rauchwarnmelder dulden. Ob unpassenend ist dabei subjektiv irrelevant, sofern die Rauchwarnmelder die zugelassenen deutschen DIN-Normen erfüllen, sprich rechtlich zugelassen sind, dürfen diese verbaut werden. Die eigenen RWM muss der Eigentümer oder Nutzer nicht außer Betrieb setzen, jedoch bleibt er für deren Fehlfunktionen eigens verantwortlich.

* Hätte die Verwaltung die WEG vor Beschlußfassung über das Haftungsrisiko aufklären müssen, gesetzt, es besteht eines?

Hierbei stellt sich die Frage, welches Haftungsrisiko Sie meinen. Wie bereits bezeichnet, haftet der Betreiber für Fehlalarme, wenn eine unsachgemäße Funktion, aufgrund von Mängeln oder unterlassener fehlerhafter Wartung vorliegt. (siehe oben)

* Welche Relevanz hat das einschlägige BGH-Urteil (8.2.2013, V ZR 238/11), das im relevanten Wortlaut „[…] Eigentümer dürfen nicht mehr tätig werden" angibt, wo in diesem Falle der Eigentümer /vor/ dem Beschluß tätig geworden war?

In dem Urteil hat der BGH darauf hingewiesen, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden könne, wenn das Landesrecht eine entsprechende Pflicht vorsehe. Dies ist in Ihrem Bundesland seit 01.01.2018 der Fall und entsprechend vorgeschrieben.

Diese Pflicht besteht unabhängig davon ob eine WEG oder ein anderes Eigentumsverhältnis besteht.

Der BGH hat insoweit nur in Frage gestellt, ob der Beschluss [für den Fall der Anfechtungsklage] ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und dies als wesentlichen Prüfungsmaßstab hervorgestellt. Dies jedoch dürfte im Hinblick auf die Funktion von Rauchwarnmeldern und der gesetzlichen Pflicht zur Anbringung solcher Geräte in den meisten Fällen, so auch der BGH, unzweifelhaft sein, kann aber kritisch zu prüfen sein, wenn einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits von sich aus nachgekommen sind.

Hier jedoch bezogen auf den Schlusssatz, den Sie offensichtlich meinen, stellt sich die kritische Hinterfragung mit Blick auf die Haftung. Man könne den BGH insoweit "auslegen" und behaupten, derjenige welcher einen RWM bereits eingebaut hat, kann zu einer weiteren RWN-Maßnahme nicht gezwungen werden, jedoch bleibt dann eben die Frage der Haftung offen, denn dann haftet er für die gesamte WEG im Falle einer Fehlfunktion, was versicherungsrechtlich problematisch sein kann.

Fakt ist aber: da die Decken der Wohnungen in einer WEG Gemeinschaftseigentum sind, gelten auch die daran montierten Rauchmelder als Gemeinschaftseigentum der WEG. Durch einen WEG Beschluss kann also festgelegt werden, welche Rauchmelder angebracht werden und ob zum Beispiel ein Dienstleister damit beauftragt wird (BGH V ZR 238/11). Der einzelne Wohneigentümer hat sich diesem Beschluss zu fügen und muss daher auch den Zutritt zur Wohnung gewähren.

* Überwiegt das Interesse der WEG an einem „durchgesetzten Beschluß" ohne mittelbaren oder unmittelbaren Schaden oder das des Eigentümers an einem möglichst eigenkontrollierbaren Restrisiko zur Vermeidung von Sachschäden?

Wie bereits ausgeführt, wenn der Beschluss nicht mehr anfechtbar ist, dann ist er durchsetzbar und erzwingbar. Ein überwiegendes Interesse ist dann leider irrelevant, da es bereits bewertet und entschieden worden ist. Zudem ist der Eigentümer grundsätzlich nicht gehindert eigene Brandschutzmaßnahmen zu ergreifen, sprich seine RWM auf eigenes Risiko zu betreiben.

* Welche Aussicht auf Erfolg besteht daher, gerichtlich die Nichtigkeit des Beschlusses in der gefaßten Form feststellen zu lassen? Dürfte die WEG ihren Beschluß ggf. ergänzen, um Sachschäden z.B. aus der Instandhaltungsrücklage zu tragen, wenn keine WEG-eigene Versicherung einspringt?

Problematisch sehe ich hier bereits die Tatsache, dass der Beschluss aus 2017 stammt, da eine Anfechtung nur binnen 1 Monats gerichtlich zulässig ist. Die WEG kann natürlich den Beschluss ergänzen oder abändern. Ob die Instandhaltungsrücklage dafür dienlich ist, mag ich zu bezweifeln, da die Frage der versicherungsrechtlichen Haftung immer besteht, da über die Gebäudeversicherung Brand immer gedeckt sein sollte, aber der Mehrheitsbeschluss bedeutet im Schadenfalls, falls die Versicherung sich quer stellt, auch gemeinsame Haftung der Miteigentümer nach dem Urteil des BGH V ZR 238/11.

Abschließend ist jedoch festzuhalten, dass regelmäßig davon abgeraten wird die RWM-Pflicht zu verallgemeinern und es sinnvoller ist, die Verantwortung auf den jeweiligen Eingetümer umzulegen, da dann nicht die Gemeinschaft haftet, ABER der BGH hat grundsätzlich festgestellt, die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Weiter hat der BGH klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Mittlerweile herrschender Meinung entspricht es aber, dass bei der Berücksichtigung schon vorhandener Rauchwarnmelder kein Gleichlauf hinsichtlich der Dauer der Funktionsfähigkeit gegeben wäre und es der Gemeinschaft erheblich erschwert ist, den Überblick über etwa erforderlichen Wartungsarbeiten zu ermöglichen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen