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Können Beschlüsse der Eigentümer für nichtig erklärt werden?

13.04.2013 19:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:29

Zusammenfassung:

Anfechtung von Beschlüssen nach WEG.

Guten Tag,

Grundlagen:
1. unsere Wohnanlage besteht aus 5 Wohneinheiten. 4 WE davon haben identische Miteigentumsanteile, 1 WE hat höhere Miteigentumsanteile.
2. Abzustimmen nach Gemeinschaftsordnung ist nach Miteigentumsanteilen
3. Die Verteilung der Kosten hat ebenfalls nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen, Ausnahme die Kosten der Verwaltung (hier nach WE) und Heizung/Wasser.

Situation:
Der Verwalter hat es seit Bestand der Wohnanlage (2008) versäumt, nach Miteigentumsanteilen abstimmen zu lassen.
Die Wohngeldabrechnungen wurden zum Teil nach WE als auch nach Miteigentumsanteilen durchgeführt. Sowohl die Verwaltung als auch der Beirat wurden jeweils entlastet.
Persönliche Anmerkung:
Bis auf die Wohngeldabrechnungen sind m.E. auch bei korrekter Abstimmung keine Änderungen zu erwarten.

Frage:
1.) Ist es möglich, sämtliche Beschlüsse durch ein Beschlussanfechtungsverfahren für nichtig erklären zu lassen oder
2.) besteht die Möglichkeit nur die Wohngeldabrechnungen für nichtig erklären zu lassen?
3.) da inzwischen die Verwaltung gewechselt hat, müssten die Korrekturen durch die neue Verwaltung durchgeführt werden. Ist der ehemalige Verwalter für den Aufwand schadensersatzpflichtig zu machen?

Mit freundlichen Grüßen




13.04.2013 | 20:25

Antwort

von


(111)
Marburger Straße 5
10789 Berlin
Tel: 030 219 62 880
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund der von Ihnen geschilderten Umstände beantworte ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

1. Ist es möglich die Beschlüsse anzufechten?
Dies wird im vorliegenden Fall wohl nicht mehr möglich sein, da die Beschlüsse wie von Ihnen geschildert bereits seit 2008 immer so gefasst wurden. Die Beschlussanfechtung muss jedoch binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht werden (§ 46 WEG ).
Entscheidend für den Beginn der Monatsfrist ist das Datum der Beschlussfassung, also derjenigen Eigentümerversammlung, auf welcher der Beschluss gefasst worden ist.
Nur ausnahmsweise kommt eine Anfechtung nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Betracht, wenn das Protokoll verspätet zuging und der Betroffene zuvor in keiner Weise von dem Beschluss wusste oder hätte wissen müssen. Dafür haben Sie keine Anhaltspunkte geliefert.


2. Wohngeldabrechnungen für nichtig erklären lassen?
Bei der fehlerhaften Wohngeldabrechnungen - wie auch bei den anderen von Ihnen genannten Unstimmigkeiten - handelt es sich um materiell-rechtliche Fehler der Beschlüsse. Für diese gilt jedoch das oben gesagte: nur wenn das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschluss feststellt und den Beschluss aufhebt, kann man sich auf die Unwirksamkeit des Beschlusses berufen (§ 23 Absatz 4 Satz 2 WEG ).
Andernfalls ist z.b. die Hausgeldabrechnung und die daraus folgende Nachzahlungspflicht o. ä. nicht mehr angreifbar. Der betroffene Eigentümer kann sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr auf Fehler der Abrechnung berufen und muss zahlen. So verhält es sich auch in Ihrem Fall.

3. Schadensersatzpflicht der alten Verwaltung
Eine Schadensersatzpflicht kommt auf Grund der versäumten Anfechtungsfrist und mangels Anspruchs auf eine Berichtigung leider nicht in Betracht.


Ich hoffe Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die rechtliche Situation gegeben zu haben und Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Ich weise zusätzlich darauf hin, dass es sich hier nur um eine erste Einschätzung auf Grund der geschilderten Umstände handelt.

Mit freundlichen Grüßen


Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwalt


Schloßstr. 59
14067 Berlin

ra.nadiraschwili@gmail.com


Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.
Fachanwalt für Steuerrecht

Rückfrage vom Fragesteller 14.04.2013 | 11:32

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

zu Ihrer Bemerkung, dass es "wohl" nicht mehr möglich sein wird, Beschlüsse nachträgliche anzufechten, folgende Nachfrage:
1. Nach WEG § 23 Abs 4 Satz 2 soll es jederzeit möglich sein, einen Beschluss anzufechten. Da unsere Beschlüsse durch konkludentes Handeln der Eigentümer die entsprechende Regelung der Gemeinschaftordnung abgeändert haben, müssten m.E. die Beschlüsse nichtig sein, da sie gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen.
2.In dem Urteil 20C40/12 vom 28.12.2012 des Amtsgerichtes Bottrop wurden Beschlüsse bereits aus formellen Gründen für unwirksam erklärt.
3. Sie schreiben, "nur wenn das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschluss feststellt und den Beschluss aufhebt, kann man sich auf die Unwirksamkeit des Beschlusses berufen (§ 23 Absatz 4 Satz 2 WEG )"
Diese aber ist genau der Punkt und deshalb hier bitte nochmal meine Frage: Besteht die Möglichkeit, dass in unserem konkreten Fall unter Einbeziehung des oben gesagten, ein Beschlussanfechtungsverfahren erfolgreich möglich ist.
Besten Dank im voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.04.2013 | 13:29

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Um gegen fehlerhafte Beschlüsse einer WEG Gemeinschaft vorzugehen ist das Beschlussanfechtungsverfahren wie Sie erwähnten die richtige Vorgehensweise.

Diese wird gem. Paragraph 4Abs. 1 WEG mit der Anfechtungsklage durchgeführggf. Wenn diese erfolgreich ist wird die Unwirksamkeit des Beschlusses durch das Gericht festgestellt ( Paragraph 23 Abs. 4 WEG). Dazu wären, wie Sie richtig ausgeführt haben, bereits formelle Fehler ggf. ausreichend.

Dieses Verfahren muss jedoch gem. 46 Abs. 1 Satz 2 WEG innerhalb einer Monats nach Beschlussfassung durchgeführt werden, daher wäre es in Ihrem Fall unzulässig und die fehlerhaften Beschlüsse sind leider nicht mehr anfechtbar.

Nur nichtige Beschlüsse können noch 30 Jahre lang angegriffen werden. In Ihrem Fall handelt es sich jedoch nicht um einen nichtigen Beschluss. Dies wäre nur der Fall wenn durch den Beschluss in den Kernbereich des Eigentums eingegriffen worden wäre. Dagegen ist der Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung ein klassischer Fall der Anfechtungsklage für die die Monatsfrist gilt. Daher würde in Ihrem Fall die Anfechtung wegen Verfristung abgewiesen werden.

Ich bedaure Ihnen keine positivere Antwort geben zu können und hoffe Ihre Frage nunmehr beanwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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