vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
1. Anspruch des neuen Maklers:
Gem. § 652 BGB besteht ein Provisionsanspruch nur, wenn in Folge der Tätigkeit des Maklers ein Kaufvertrag zustande kommt. In Ihrem Fall hat Ihr aktueller Makler keine entsprechende Leistung erbracht, die eine Provision begründen könnte.
Der Alleinauftrag bedeutet, wenn nichts anderes vereinbart wurde, lediglich, dass Sie keinen weiteren Makler in der selben Angelegenheit beauftragen dürfen. Das bedeutet, dass Sie im Normalfall berechtigt sind, selbst nach einem Interessenten zu suchen.
Der Alleinauftrag hat auch keine Rückwirkung in die Vergangenheit. Sie können daher auch einen Kaufvertrag mit einem Interessenten, vermittelt von einem ehemaligen Makler, schließen.
2. Anspruch des alten Maklers:
Allerdings könnte dem alten Makler der Provisionsanspruch zustehen nach § 652 BGB, wenn es zu einem Kauf kommt. Denn durch dessen Nachweis haben Sie einen Käufer gefunden.
Die Tatsache, dass der Maklervertrag nicht mehr besteht, ist unerheblich. Es kommt lediglich darauf an, dass die Maklerleistung während der Dauer des Vertrages erbracht wurde. Dieses Kriterium scheint Ihrer Schilderung nach erfüllt zu sein.
Eine Grenze besteht nur dort, wo die Leistung des Maklers als nicht mehr ursächlich für den Abschluss betrachtet werden kann. Zwar berichten Sie, dass der Vertragsschluss zuerst an der finanziellen Leistungskraft scheiterte. Es scheint jedoch ohne Kenntnis der genauen Umstände in ihrem Fall fraglich, ob diese vorübergehende Beendigung der Vertragsverhandlungen bereits den Provisionsanspruch entfallen lassen würde.
Es gibt Fälle, bei denen eine Ursächlichkeit verneint wurde. Z.B., wenn ein Verkauf scheiterte und später aufgrund geänderter Umstände unabhängig von der Maklertätigkeit Verhandlungen wieder aufgenommen wurden oder die Verkaufsabsicht sich zunächst zerschlagen hatte.
Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus für den Bundesgerichtshof der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Hier gilt eine Grenze von ca. einem halben Jahr, in dem die Kausalität jedenfalls bejaht wird. Dagegen spricht gegen eine Kausalität z.B. ein Verkauf nach 2 Jahren nach dem Nachweis und zu einem 20 % günstigeren Kaufpreis.
Eine weitere Rolle spielt auch, ob der Vertragsinhalt sich geändert hat.
Wenn Sie möchten, können Sie mir die genauen Umstände, wie die zeitliche Differenz, Änderung des Vertragsinhaltes, endgültiger Abbruch der Verhandlungen, evtl. Verkaufsabsicht, etc. in der Nachfrage mitteilen. Wenn Sie wissen sollten, warum der Interessent nun über die erforderlichen Zahlungsmittel verfügt, dann teilen Sie mir dies bitte auch mit.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Liebe Frau Haßelberg,
die Begründung dass mein erster Makler den Auftrag nicht verlängert hat war weil ich mit dem Angebot der Kundschaft mit 185.000,--€ nicht einverstanden war. Es handelte bei der Kreditanfrage der Herrschaften auch um über 230.000,--€, weil sie noch einiges umbauen und renovieren wollten. Mehr Geld haben sie anscheinend nicht bekommen. Nun sind sie aber bereit in das Haus einzuziehen so wie es ist. Ohne Umbau und nur wo es wirklich sein muß zu renovieren. Auch wurde, so wie man mir sagte die Eigenkapitalforderung der finanzierenden Bank zu 100% erfüllt. Als man sich so entschieden hat wurde der Makler wieder kontaktiert um einen Kauf zu organisieren. Da hatte ich aber schon einen anderen mit einem Alleinauftrag beauftragt. Meine Angst ist oder war, dass der jetzt auch Provision verlangt und berechtigt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Werner Lechner
Sehr geehrter Fragesteller,
nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt, spricht viel dafür, dass Sie nur dem früheren Markler gegenüber provisionspflichtig sind. Dessen Vermittlungsleistung wird anscheinend auschlaggebend sein für den Kaufvertrag. Anhaltspunkte, die gegen eine Ursächlichkeit sprechen, kann ich nicht erkennen.
Der neue Markler hat für Sie bislang keinen Kaufinteressenten gefunden. Deshalb kann er keine Provision beanspruchen.
Zwar gibt es Möglichkeit, dass ein Markler statt der Provision Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinnes fordern kann. Dies würde aber zum einen vorraussetzen, dass der neue Markler nachweisen kann, einen geeigneten Interessenten gefunden zu haben. Zum anderen müssten Sie gegen Ihre vertraglichen Pflichten verstoßen haben. Dies könnte zum Beispiel ein Verstoß gegen die Klausel des Alleinauftrag sein. In der Regel - soweit nichts anderes vereinbart - bedeutet Alleinauftrag nur, dass Sie keinen anderen Markler beauftragen dürfen. Ein Verstoß liegt deshalb nur dann vor, wenn Sie einen anderen oder den früheren Markler wieder beauftragt hätten. Dies haben Sie nach Ihrer Schilderung nicht getan. Die Tätigkeit des alten Maklers wirkt in Ihrm Fall nur fort. Sie dürfen den Kaufvertrag mit einem Interessenten abschließen, den ein früherer Makler gefunden hat. Dieses Verhalten würde keinen Schadensersatzanspruch des neuen Maklers begründen (so auch LG Hannover: Urteil vom 23.05.2002 - 2 O 5515/01).
Insofern ist Ihre Angst unberechtigt.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)