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Maklercourtage, wenn nie auf Provision hingewiesen?

| 12.01.2011 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Wir bewohnen seit 13 Jahren ein gemietetes Haus.
Im Mietvertag ist ein Vorkaufsrecht festgelegt.
2006 kam der Besitzer auf uns zu und wollte das Haus für 330.000,- € verkaufen. Da uns dieser Betrag zu hoch erschien, kamen wir mit dem Besitzer überein ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Er willigte ein. Bezahlt wurde das Gutachten zu gleichen Teilen. Das Gutachten ergab einen Wert von 230.000,- €. Für diesen Betrag haben wir ein Angebot gestellt.
Dies erschien dem Besitzer wohl nicht angemessen genug. Der Verkauf wurde nicht vollzogen.
Der Besitzer ist zwischenzeitlich ins Ausland verzogen. Für seine Geschäfte zur Verwaltung der Immobilie hat er seit 2009 einen Immobilienmakler eingesetzt.
Im Dezember 2010 kam dieser auf uns zu und erklärte das der Besitzer nun das Haus verkaufen möchte und vorderte von uns ein Angebot ab.
Dem Makler war weder das Vorkaufsrecht noch das Verkehrswertgutachten bekannt.
Wir haben wie zuvor ein Angebot über 230.000,- € abgegeben. Für das Objekt wurde kein Exposé erstellt, noch wurde in irgendeiner Weise die Verkaufsabsicht öffentlich gemacht.
Der Besitzer ging ohne weitere Verhandlungen auf unser Angebot ein.
Nun verlangt der Makler 6,25% Courtage.
Müssen wir die Courtage überhaupt bezahlen und wenn ja welche Höhe wäre angemessen.

mfg

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


1.

Zunächst kann der der Makler von Ihnen eine Provision nur verlangen, wenn zwischen Ihnen und dem Makler ein Maklervertrag besteht. Der Makler könnte dann für die Vermittlung des Kaufvertrags oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss seinen Maklerlohn verlangen (§ 652 Abs. 1 BGB, siehe 2.).

Ein Maklervertrag kommt nach den allgemeinen Regeln, d. h. durch Angebot und Annahme, §§ 145, 147 BGB, zustande. Ein solches Angebot könnte bspw. ein Exposé sein, das mit einem Provisionsverlangen von ihm an den Kaufinteressenten adressiert wurde. Der Vertrag kann aber auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, d. h. indem die Maklerleistung in Anspruch genommen wird. Aus Gründen des Verkehrsschutzes stellt die Rechtsprechung aber besonders hohe Anforderungen an die Anknüpfungstatsachen, die zur Annahme stillschweigender Willenserklärung genügen sollen, insbesondere, wenn der Makler nach außen hin als Makler des Verkäufers auftritt, er die Provision aber vom Käufer verlangt:

Will ein Makler, der „nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt" (so der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung, vgl. Urteil vom 28.11.1990, IV ZR 258/89).

Der Makler ist auch in Ihrem Fall als Makler des Verkäufers aufgetreten, ja sogar als sein Hausverwalter. Der Makler ist auf Sie zugegangen und nicht umgekehrt. In diesem Fall hätte er Ihnen sein Provisionsverlangen mitteilen müssen, BEVOR er für Sie als Makler tätig wird. Wenn er das nicht getan hat – für das Gegenteil wäre er darlegungs- und beweispflichtig –, dann entsteht schon mangels Maklervertrages auch kein Provisionsanspruch.


2.

Ein Makler kann grundsätzlich NACHWEIS- oder VERMITTLUNGSMAKLER (oder beides) sein (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Den „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" erbringt der Makler dadurch, dass er seinem Auftraggeber (hier dem Verkäufer) eine Mitteilung macht, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag (Immobilienkauf) einzutreten (BGH NJW 2005, 754).

Eine solche Nachweistätigkeit würde ich in Ihrem Fall bejahen. Der Makler hat dem Verkäufer mitgeteilt, dass Sie am Kauf interessiert sind und leitete Ihr Preisangebot an diesen weiter. Der Verkäufer erklärte sich damit einverstanden. Wenn es daraufhin zum Kaufvertragsschluss kommt, wäre der Provisionsanspruch an sich entstanden. In Ihrem Fall hätte Sie der Makler aber vorher auf die Provisionspflicht hinweisen müssen, wie unter 1. erläutert.

Eine VERMITTLUNGSLEISTUNG liegt grundsätzlich vor, wenn der Makler bewusst und final auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern (BGH NJW-RR 1997, 884).

Eine solche Vermittlungsleistung sehe ich in Ihrem Fall nicht. Der Makler hat nach Ihrem Vortrag nichts unternommen, um Ihre Kaufbereitschaft zu erhöhen.


3.

Damit hätte der Makler allenfalls eine Nachweisleistung erbracht. Da er Sie aber vorher nicht auf eine auf Sie zukommende Provisionszahlung hingewiesen hat, kann er von Ihnen auch keine Provision verlangen.


Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Bewertung des Fragestellers 25.01.2011 | 20:02

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