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Makler reagiert kaum - Provision nötig?


30.09.2007 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrter Anwalt,

das Problem ist so:
meine Freundin und ich möchten seit knapp 8 Wochen eine Wohnung kaufen. Die Wohnung kommt aus einer Zwangsverwaltung und soll, vorbeugend einer Zwangsversteigerung, über einen Makler verkauft werden.
Die erste Anfrage unsererseits an den Makler kam vor 8 Wochen. Eine Besichtigung war endlich vor 5 Wochen möglich. Seitdem versuchen wir vergeblich, Informationen wie Hausgeld, Reparaturrücklage, Reparaturstau, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlung, eventuellen Verhandlungsspielraum etc. zu erlangen. Nach 2 Wochen regelrechten Bettelns wurde uns endlich ein einzelnes unvollständiges Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zugestellt, mehr nicht. Zu allen weiteren Fragen, einschließlich der Frage, wer überhaupt Eigentümer/Verkäufer der Wohnung sei, kam NICHTS außer dem Hinweis, "die Fragen wären in Berbeitung und das würde dauern". Selbst nach der konkreten Aussage, wir wollten die Wohnung kaufen und uns umgehend treffen um den Kauf abzuwickeln, kam keine Reaktion.
Insgesamt sind wir uns sicher, daß der Makler nicht an uns verkaufen wird, sondern (aus persönlichem Vorteil?) an jemand anders verkaufen möchte und uns bloß hinhält.

Lange Rede kurzer Sinn: letzte Woche ist mir der Kontakt zur Wohnungsverwaltung gelungen. Dort ist man sehr hilfsbereit, hat fast alle Fragen beantworten können und auch sofort Kontakt zu Verkäufer und zwangsverwaltender Bank aufgenommen, so daß der Kauf durch Vermittlung der Wohnungsverwaltung wohl zügig zustandekommen kann. Ein einzelner Anruf bei der Wohnungsverwaltung hat uns deutlich weitergebracht als 5 Wochen betteln bei dem Makler.

Meine Frage: wenn wir durch Vermittlung der Wohnungsverwaltung direkt vom Eigentümer kaufen, müssen wir trotz allem die Maklerprovision zahlen? Ich habe keinen Objektnachweis unterschrieben. Der Bank wurde mitgeteilt, ich hätte das Objekt besichtigt, so daß der Makler wohl in den letzten 5 Wochen immerhin meinen Namen weitergeben konnte.
Wenn meine Freundin, der Bank bisher namentlich nicht bekannt, die Wohnung kauft, müßte sie die Provision zahlen?

Dabei möchte ich noch kurz betonen, daß wir die Wohnung schlimmstenfalls auch trotz (hoher) Provision kaufen würden, allerdings mit der unglaublich schlechten Leistung des Maklers sehr unzufrieden sind und auch nicht denken, daß er uns sie überhaupt verkaufen möchte.

Vielen Dank!
30.09.2007 | 12:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Nach der Regelung des § 652 Abs. 1 Alternative 1 BGB kann die Leistung eines Maklers bereits im Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages ( Nachweismakler ) liegen:

„ § 652 BGB

Entstehung des Lohnanspruchs

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.“

Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages besteht bereits in einer Mitteilung an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag ( in Ihrer Angelegenheit : Kaufvertrag ) einzutreten; so BGH NJW – RR 96, 113 ).

Ihnen wurde jedoch noch nicht einmal der Verkäufer mit Namen benannt, sodass Sie sich mit guten Argumenten auf den Standpunkt stellen sollten, dass überhaupt kein Maklervertrag vereinbart wurde. Auch nicht mündlich.

Sollte jedoch der Makler nach einem Kauf auf dem Standpunkt beharren, dass er mit Ihnen einen wirksamen Maklervertrag als „ Nachweismakler “ vereinbart hat, so besteht für Sie aus genannten Gründen ein nicht zu unterschätzendes Prozeß – und damit auch einhergehendes Kostenrisiko. Abschließend kann die Angelegenheit von mir mangels Kenntnis der konkreten Umstände des Einzelfalles nicht beurteilt werden.

Von einem „ Umgehungsgeschäft “ in der von Ihnen angedachten Art rate ich aus folgendem Grund dringendst ab: Nicht nur, dass der angestrebte Erfolg ( Umgehung der Maklerprovision ) äußerst ungewiß ist. Vor allem sollten Sie das Risiko nicht unterschätzen, dass bei angedachtem Alleinkauf die Freundin alleinige Wohnungseigentümerin wir und Sie folglich insbesondere im Falle einer Trennung "leer" ausgehen werden. Unter Umständen würden Sie nämlich aus einer Bürgschaft oder einem Kreditvertrag gegenüber der finanzierenden Bank persönlich haften, ohne überhaupt Wohnungseigentum erworben zu haben.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 30.09.2007 | 17:29

Sehr geehrter Herr Kohberger,

vielen Dank für die schnelle Antwort! Als kurze Nachfragen:

- Nehmen wir an, mit der Freundin wird alles 100% sicher und harmonisch geklärt, und Bank, Verkäufer und Wohnungsverwaltung sind alle dafür, den Makler aufgrund schlechter Leistung, kombiniert mit einer überhöhten Provisionsforderung von über 7% zu umgehen - was würden Sie dann raten?

- Falls es zum Kauf unter Umgehung des Maklers käme und der Makler mich verklagen würde, wäre ich dann der einzige Betroffene, oder ginge die Klage dann gegen mich und alle weiteren, die dem Kauf zugestimmt haben, zB den Eigentümer, die Bank, ...?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2007 | 18:06

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

1. Nehmen wir an, mit der Freundin wird alles 100% sicher und harmonisch geklärt, und Bank, Verkäufer und Wohnungsverwaltung sind alle dafür, den Makler aufgrund schlechter Leistung, kombiniert mit einer überhöhten Provisionsforderung von über 7% zu umgehen,

was würden Sie dann raten ?

Zunächst zur Klarstellung: Ich habe Ihnen den Hinweis auf die Gefahr einer Ubervorteilung durch die Freundin geben, obgleich Ihre Fragestellung in eine völlig andere Richtung ging.

Dies ausschließlich, um Sie frühzeitig vor Nachteilen zu bewahren !

Machen Sie sich eines klar:

Auch wenn jetzt alles harmonisch läuft, wenn es einmal mit der „Harmonie“ vorbei sein sollte, dann können Sie nach dem Eherecht keinen Zugewinnausgleich oder ähnliches fordern. Eine Freundschaft wird in der Regel so beendet, dass jeder das nimmt, was ihm gehört. Das heißt, dass Ihnen im Extremfall nichts gehören wird, außer ein „Berg“ schulden.

Die Rechtsauffassungen von Bank(en), Hausverwaltung(en) und Verkäufer(n) sind Meinungen von juristischen Laien.

Es hat gute Gründe, dass in Deutschland Rechtsberatung ausschließlich von Rechtsanwälten erbracht werden darf. Schließlich haben diese durch 2 erfolgreich bestandene Staatsexamina ihre Qualifikation in der Regel hinreichend nachgewiesen.

Daher meine Empfehlung nicht auf das "Gerede" der am Vertrag "irgendwie" Beteiligten zu hören, sondern eine ausführliche Beratung vom Rechtsanwalt vor Ort in Anspruch zu nehmen. Schließlich geht es mehr oder weniger um Ihre „finanzielle“ Existenz, die ohne nähere Sachverhaltskenntnisse ( Finanzierung etc. ) nicht seriös beurteilt werden kann.

2. Falls es zum Kauf unter Umgehung des Maklers käme und der Makler mich verklagen würde, wäre ich dann der einzige Betroffene, oder ginge die Klage dann gegen mich und alle weiteren, die dem Kauf zugestimmt haben, z.B. den Eigentümer, die Bank, ...?

Die Bank zu verklagen wäre aus der Sicht des Maklers abwegig, da zwischen Makler und Bank wohl kein Vertragsverhältnis besteht.

Gleiches gilt hinsichtlich den Rechtsbeziehungen Makler – Verkäufer und Makler – Freundin, wenn eben keine Vertrag begründet wurde. Dennoch mein Rat: Stellen Sie sich den überhöhten Forderungen des Maklers mit Hilfe eines Anwaltes.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Michael Kohberger
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