Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:
1)
Aus Ihrer Schilderung ergibt sich, dass es sich bei dem geplanten Vertrag um einen sog. Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB handeln könnte. Allerdings wird das Mietverhältnis eigentlich nicht zum 30.06.2010 befristet sondern soll sich ab diesem Zeitpunkt in ein unbefristetes Mietverhältnis wandeln. Dies bedeutet praktisch, dass einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 30.06.2010. Die Formulierung ist etwas unglücklich, da diese zunächst den Anschein erweckt, es handele sich um einen befristeten Mietvertrag. Bei näherem Hinsehen wird aber deutlich, dass abgesehen von der Formulierung eigentlich nur ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren vereinbart werden soll.
Vermieter und Mieter haben das Recht, bei der Wohnraummiete formularmäßig auf eine Kündigungsmöglichkeit zu verzichten. Dies ist allerdings unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. So der BGH in dem von Ihnen bereits zitierten Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04.
Die Unwirksamkeit der Klausel hätte dann zur Folge, dass der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.
ABER VORSICHT: Dies gilt nur für formularmäßige Klauseln. Sie schildern, dass der Zeitraum des Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung handschriftlich eingetragen werden soll. Hierbei würde es sich dann um eine individuelle Vereinbarung handeln und das o.g. Urteil des BGH wäre nicht anwendbar, so dass beide Parteien an die vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden wären.
2)
Sollte die Mindestlaufzeit von 5 Jahren jedoch im Rahmen einer formularmäßigen Klausel vereinbart werden, könnten Sie in Anbetracht der BGH Rechtsprechung den Vertrag jederzeit mit 3monatiger Frist Kündigen.
3)
Ja. Ich verweise dazu auf meine Ausführungen unter 1).
Dies gilt in Ihrem Fall, da eine Mindestlaufzeit vereinbart wurde und nicht, wie bei den üblichen Zeitmietverträgen, eine Höchstlaufzeit. Es handelt sich also de facto um einen Kündigungsausschluss.
4)
Handschriftliche Zusätze gelten nicht als formularmäßig und fallen daher nicht unter obige Rechtsprechung des BGH. Sie wären auch hier an den Kündigungsausschluss gebunden.
Sie sollten daher im Hinblick auf die ungewisse Zukunft in beruflicher und familiärer Hinsicht auf eine individuelle Vereinbarung (handschriftliche Ergänzung) einer so langen Laufzeit verzichten.
Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:
1)
Aus Ihrer Schilderung ergibt sich, dass es sich bei dem geplanten Vertrag um einen sog. Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB handeln könnte. Allerdings wird das Mietverhältnis eigentlich nicht zum 30.06.2010 befristet sondern soll sich ab diesem Zeitpunkt in ein unbefristetes Mietverhältnis wandeln. Dies bedeutet praktisch, dass einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 30.06.2010. Die Formulierung ist etwas unglücklich, da diese zunächst den Anschein erweckt, es handele sich um einen befristeten Mietvertrag. Bei näherem Hinsehen wird aber deutlich, dass abgesehen von der Formulierung eigentlich nur ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren vereinbart werden soll.
Vermieter und Mieter haben das Recht, bei der Wohnraummiete formularmäßig auf eine Kündigungsmöglichkeit zu verzichten. Dies ist allerdings unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. So der BGH in dem von Ihnen bereits zitierten Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04.
Die Unwirksamkeit der Klausel hätte dann zur Folge, dass der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.
ABER VORSICHT: Dies gilt nur für formularmäßige Klauseln. Sie schildern, dass der Zeitraum des Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung handschriftlich eingetragen werden soll. Hierbei würde es sich dann um eine individuelle Vereinbarung handeln und das o.g. Urteil des BGH wäre nicht anwendbar, so dass beide Parteien an die vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden wären.
2)
Sollte die Mindestlaufzeit von 5 Jahren jedoch im Rahmen einer formularmäßigen Klausel vereinbart werden, könnten Sie in Anbetracht der BGH Rechtsprechung den Vertrag jederzeit mit 3monatiger Frist Kündigen.
3)
Ja. Ich verweise dazu auf meine Ausführungen unter 1).
Dies gilt in Ihrem Fall, da eine Mindestlaufzeit vereinbart wurde und nicht, wie bei den üblichen Zeitmietverträgen, eine Höchstlaufzeit. Es handelt sich also de facto um einen Kündigungsausschluss.
4)
Handschriftliche Zusätze gelten nicht als formularmäßig und fallen daher nicht unter obige Rechtsprechung des BGH. Sie wären auch hier an den Kündigungsausschluss gebunden.
Sie sollten daher im Hinblick auf die ungewisse Zukunft in beruflicher und familiärer Hinsicht auf eine individuelle Vereinbarung (handschriftliche Ergänzung) einer so langen Laufzeit verzichten.
Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
Rückfrage vom Fragesteller
2. Juni 2005 | 17:35
Sehr geehrter Herr Kah,
vielen Dank für Ihre schnelle und sehr kompetente Antwort!
Ich werde also einen Vertrag mit einem handschriftlichen Zusatz bzgl. des Kündigungsausschluss nicht unterzeichnen. Wie verhält es sich, wenn die Dauer der Mindestlaufzeit (von...bis...) mit der Schreibmaschine in einen handelsüblichen, vorgedruckten Standard-Mietvertrag seitens des Vermieters geschrieben wird? Ist das formularmäßig oder gilt dies als individuelle Vereinbarung?
Nochmals vielen Dank!!!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
2. Juni 2005 | 17:40
Dies gilt auch als individuelle Vereinbarung. Formularmäßige Vereinbarungen sind in der Regel durch ankreuzbare alternative Kästchen gekennzeichnet.