Ihnen bzw. der Wohnungsgemeinschaft gegenüber ist der Bauträger für die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens verantwortlich. Er hat sämtliche Kosten, insbesondere auch die Gutachterkosten zu tragen, da diese auf der Grundlage Ihrer Darstellung als erforderlich für die Rechtsverfolgung angesehen werden können. Zwar hat er den Mangel nicht selbst verursacht, aber er schuldet Ihnen ein mangelfreies Objekt. Dass der Bauträger sich wiederum an seinen Vertragspartner wenden kann, der den Mangel verursacht hat, ist nicht Ihr Problem. Sie profitieren nun davon, dass Sie selbst nur einen Vertragspartner haben.
Für die Geltendmachung der Mängelbeseitigung ist es zunächst wissenswert, dass die tragenden Wände im Gemeinschaftseigentum stehen und Sie nur bzgl. des Innenputzes und einer ggf. vorhandenen Tapete Sondereigentum haben.
Der Anspruch bzgl. der Wände steht daher der Gemeinschaft zu und bzgl. des Innenputzes Ihnen.
Gleichwohl können Sie selbst vom Bauträger die Beseitigung des kompletten Schadens verlangen.
Sie sollten Ihren Bauträger daher nachweisbar auffordern, den Feuchtigkeitsschaden innerhalb angemessener Frist (hier: 4 Wochen) zu beseitigen.
Gleichzeitig sollten Sie jedoch auch die Verwaltung beauftragen, die Mängelbeseitigung zu verlangen und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu nehmen, insbesondere um ein gemeinschaftliches Vorgehen zu erreichen, was Ihr Kostenrisiko deutlich reduziert.
Zur konkreten Art und Weise der Mängelbeseitigung kann der Bauträger nicht verpflichtet werden. Es spricht jedoch nichts dagegen, ihm die Empfehlungen gleichwohl zu unterbreiten. Ansonsten schuldet Ihnen der Bauträger „nur" ein mangelfreies Objekt und wie er das erreichen möchte, ist allein ihm überlassen. Wichtig ist aber, dass er Sie nicht verpflichten kann, täglich 10x zu lüften. Die aktuelle Rechtsprechung zieht die Grenze bei 3x/tgl. Lüften.
Sie haben keinen Anspruch auf ein nachträgliches Lüftungskonzept. Sie haben jedoch einen Anspruch darauf, dass das Lüftungssystem dem entspricht, was vertraglich geschuldet wird, d.h. dass es zumindest den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die anerkannten Regeln der Technik ergeben sich u.a. aus DIN-Normen. Ob das bei Ihnen vorhandene Lüftungssystem den Regeln entspricht, ist jedoch erneut eine Frage, die allein ein entsprechender Sachverständiger beurteilen kann. Das Fehlen eines solchen Lüftungskonzepts und die Feuchtigkeitsprobleme lassen den Verdacht nahe liegen, dass das vorhandene Lüftungssystem (wohl schlichte Fensterlüftung) den Anforderungen an die übrige Bausubstanz nicht genügt.
Vor Gericht liefert Ihr Gutachten keinen Beweis. Sollte der Bauträger den Mangel daher nicht beseitigen und Sie einen anderen Unternehmer beauftragen, ist es erforderlich, die Mängel durch ein Beweissicherungsverfahren feststellen zu lassen, um zu verhindern, dass Sie durch eine eigene Mängelbeseitigung zugleich die Beweise beseitigen, die Sie benötigen, um die Kosten ersetzt zu bekommen.
Gerne stehe ich Ihnen bei Rückfragen gerne zur Verfügung. Nutzen Sie die vorhandenen Kontaktmöglichkeiten.
Angemerkt sei noch, dass dies bloß eine Ersteinschätzung aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung darstellt und eine ausführliche rechtliche Beratung nicht ersetzen kann.
Die Fristen wurden ordnungsgemäß gesetzt. Auch die letzte hat der Bauträger verstreichen lassen. Kommenden Montag wurde ein letzter Termin zur Einigung vereinbart.
Im Gutachten wird nicht der Wortlaut verwendet, dass es sich um einen Baumangel handelt.
Deshalb bitte bewerten ob laut Gutachten (Bewertung und Ergebnisse Punkt5) ein Baumangel seitens des Planers vorliegt oder nicht. Auch wenn der Begriff im Gutachten nicht verwendet wird.
Eventuell können Sie mir noch Tipps geben, welche Fakten ich dem Bauträger vorlegen kann um eine Mangelbeseitigung seinerseits zu erwirken.
Vielen Dank!
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.
Laut Gutachten liegt ein Mangel vor, da die Luftfeuchtigkeit zu hoch ist und sich bereits Schimmel gebildet hat, für den Sie nicht verantwortlich sind. Sie müssen nicht 10x lüften, weil der Bauträger Ihnen ein mangelhaftes Objekt verkauft hat.
Der Bauträger könnte versuchen, zu beweisen, dass die Feuchtigkeit allein auf eine ständig geöffnete Haustür zurückzuführen sei.
Die Frage, ob ein Planungsfehler oder ein Ausführungsfehler vorliegt, ist für Sie selbst unbeachtlich. Der Bauträger haftet Ihnen gegenüber in beiden Fällen. Dass das fehlende Lüftungskonzept dafür spricht, dass bereits ein Planungsfehler vorliegt, ist daher für Sie von untergeordneter Bedeutung.
Gegenüber dem Bauträger können Sie sich auf Ihr Gutachten berufen, das besagt, dass die Ursache in der Bausubstanz liegt.
Das Verhalten des Bauträgers ist keine Seltenheit. Er wird versuchen, sich selbst schadlos zu halten, indem er seinen Vertragsparter, der für den Mangel verantwortlich ist, in Anspruch nimmt. Wenn dieser sich wiederum nicht meldet, erklärt dies die Verzögerung.
Diese Verzögerung müssen und sollten Sie nicht hinnehmen. Ich schlage vor, dass Sie sich Kostenvoranschläge von Drittunternehmer geben lassen, um den Bauträger zu signalisieren, dass Sie ihn auf Kostenvorschuss in entsprechender Höhe in Anspruch nehmen werden, wenn er den Mangel nicht beseitigt.
Die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens sollte der letzte Schritt sein, weil die Erfahrung zeigt, dass dann nichts mehr von den betroffenen Handwerkern unternommen wird.
Solange Sie den Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt haben, können Sie auch einen Teil für die Mängelbeseitigung zurückhalten. Die Höhe ist abhängig von den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung und dem Anteil, den Sie persönlich tragen müssten. Das Doppelte dieser Kosten könnten Sie als Druckmittel zurückbehalten.
Falls Sie die Wohnung vermieten möchten oder bereits vermieten, dann können Sie dem Bauträger auch noch damit drohen, dass er für Mietausfall/Minderung haftbar gemacht wird.
Es ist naheliegend, dass Ihr Bauträger ein selbstständiges Beweisverfahren gegen seinen Planer und den ausführenden Handwerker einleitet, um die Frage zu klären, wenn er in Regress nehmen kann. Diese Zeitverzögerung sollten Sie nicht ohne Weiteres akzeptieren, weil auch die Gefahr besteht, dass zwischenzeitlich eine Insolvenz eintritt.
Wenn der Bauträger nicht zusagt, den Mangel jetzt binnen angemessener Zeit zu beseitigen, sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung - auch nach außen - holen. Das wirkt oftmals Wunder.
Gerne würde ich Sie dabei unterstützen.
RA Jönsson